Klage nr 2018028
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 30. april 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Privatmegleren Asker
Solli & Partnere AS
Saken gjelder: Feil og manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en tomt. Klageren hadde allerede betalt tilknytningsavgift for vann/avløp til kommunen. Noen dager etter at tomten var annonsert, opplyste kommunen at tilknytningsavgiften ikke kunne overføres til ny eier, og at beløpet ville bli refundert til klageren. Klageren ønsket derfor at den nye eieren skulle betale tilknytningsavgiften og ba megleren om å endre salgsoppgave, annonse og informere interessenter om dette. Innklagede mente at det ville virke lite profesjonelt å endre dette etter at tomten var markedsført og endret det ikke. Klageren måtte derfor betale tilknytningsavgiften på nytt ved salget. Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med undersøkelses- og opplysningsplikten og i strid med god meglerskikk. Klageren krever erstatning tilsvarende tilknytningsavgiften på kr 34 438. Innklagede bestrider klagerens krav.
Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en tomt. Klageren hadde
avsluttet et oppdrag med en annen megler grunnet misnøye. Klageren informerte om dette på befaringen med innklagede. Innklagede forsterket inntrykket av at de var grundige, særlig med hensyn til lokalkunnskap, kundebase, oppgjør og undersøkelsesplikt vedrørende alle forhold på eiendommen.
Dagen etter at tomten ble lagt ut på FINN.no, ble klageren kontaktet av megleren. Han sa at de hadde fått informasjon om at tilknytningsavgiften for vei, vann og avløp ikke kunne overføres til ny eier, men at nåværende eier ville få dette tilbake fra kommunen. Klageren sendte e-post med kontonummer som skulle brukes for kreditering fra kommunen, samtidig som han ba om at teksten i salgsoppgaven ble endret.
En ukes tid senere ble klageren igjen kontaktet av megleren som var lite villig til å gjøre arbeid med alle salgsoppgavene som var klare, utsendt til potensielle kjøpere og lagt ut på FINN.no. Innklagede hevdet at salget ville virke lite profesjonelt om den kommunale avgiften ble tatt ut av salgsoppgaven. Klageren spurte om noen av de potensielle interessentene hadde respondert på annonsen. Megleren svarte at ingen hadde respondert og forklarte at det var en stor jobb å endre all informasjon/salgsoppgave etc. Klageren svarte at teksten måtte endres, eventuelt at det måtte legges inn et NB, og at de som allerede hadde mottatt salgsoppgaven måtte bli underrettet i e-post. Klageren ønsket ikke betale kr 34 438. Innklagede burde rettet opplysningen umiddelbart.
I budrunden var avgiften på vei, vann og avløp ikke et tema før etter at klageren aksepterte budet på kr 3 800 000. Budgiverne hadde ikke fått tilsendt den første salgsoppgaven.
Etter at budet var akseptert ringte megleren. Klageren ønsket bekreftelse på at avgift på vann/avløp ikke var inkludert i kjøpesummen. Megleren sa at han skulle ringe kjøperen og forsøke å bli enig om dette. Megleren hadde argumentert med at avgiften kun gjaldt bud på prisantydning. Kjøperen aksepterte ikke dette. Megleren informerte om at beløpet ville bli fratrukket i klagerens oppgjør.
Klageren tok dette opp flere ganger før kjøpekontrakten ble underskrevet. Klageren skisserte flere løsninger, hvor blant annet en deling av beløpet kunne gjøres i minnelighet. En annen mulighet var en opsjon på salg av klagernes leilighet. Megleren var ikke imøtekommende på noe punkt, og har inntok en arrogant og steil holdning.
Klagerne hevder megleren har opptrådt i strid sin undersøkelses- og opplysningsplikt og i strid med god meglerskikk. Klageren krever erstattet tilknytningsavgiften for vann og avløp på kr 34 438.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren innhentet opplysninger fra kommunen. Megleren sendte første annonseforslag til oppdragsgiveren i slutten av april. I annonseforslaget stod det at kjøperen måtte betale tilknytningsavgift for vei, vann og avløp. Klageren svarte blant annet at han allerede hadde betalt tilknytning til vann og avløp og stilte spørsmål om dette inngikk i salgssummen. Klageren ringte til megleren dagen etter hvor det ble enige om at tilknytningsavgiften for vann og avløp skulle inngå i kjøpesummen, og annonseteksten ble endret.
Salgsoppgaven ble sendt på e-post til interessenter ca én uke etter at annonsen ble lagt ut. Dagen etter ringte megleren til kommunen som opplyste om at de ville tilbakeføre det innbetalte beløpet for tilknytning for vei, vann og avløp, da det hadde gått lang tid. Megleren videreformidlet dette til klageren. Klageren svarte blant annet at «du endrer tekst i salgsoppgaven også da». Megleren ringte klageren for dialog vedrørende teksten i salgsoppgaven, og om denne skulle endres. Megleren anbefalte at annonsen ikke ble endret da den allerede hadde vært tilgjengelig på FINN.no i én uke med informasjon om at tilknytningsgebyret var inkludert i handelen, og at flere interessenter hadde tilgang til salgsoppgaven. Megleren mente at det ville blitt et negativt fokus på dette i budrunden og mente at det beste for selgerens sluttresultat ville være å opprettholde annonse- og salgsoppgaveteksten slik den hadde vært fra første annonsering.
Underveis i prosessen ble alle interessenter orientert om dette, også under budgivning. Det er ikke nødvendig å trykke opp helt nye salgsoppgaver dersom informasjon blir gitt tydelig på en annen måte.
Det foreligger ikke brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Det har under hele salgsprosessen vært klart at klageren skulle betale tilkoblingsavgiften til vei, vann og avløp. Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og det foreligger ikke ansvarsgrunnlag. Klageren har heller ikke lidt et økonomisk tap.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten og god meglerskikk, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Spørsmålet om megler skulle endret salgsoppgaven
Det fremgår av saksdokumentene at innklagede sendte annonseforslag til klageren i slutten av april. Klageren kommenterte blant annet følgende på annonseforslaget:
«…
- Vei / Vann / Avløp. Tilknytning av vann og avløp er allerede betalt og inngår i salgssummen eller …? …»
Megleren hevder partene ble enige om at det allerede innbetalte beløpet skulle inngå i handelen, og at eventuelt overskytende som følge av endrede satser eller som følge av at ny eier skulle bygge en bolig med et annet areal, måtte dekkes av ny eier. Klageren har ikke bestridt dette. Dette fremgikk derfor av annonsen.
Dagen etter at salgsoppgaven ble sendt ut til potensielle interessenter på e-post, ringte megleren til kommunen for å få svar på diverse spørsmål som han ønsket å klarlegge før visningen. Megleren fikk da informasjon om at kommunen ville tilbakebetale tilknytningsavgiften klageren allerede hadde betalt fordi det hadde gått lang tid. Megleren videreformidlet denne informasjonen til klageren, som sendte kontonummer på e-post. Det fremgikk også følgende av e-posten:
«…du endrer tekst i salgsoppgaven også da…»
Nemnda mener at megler etter at klageren hadde krevd det, skulle rettet salgsoppgaven vedrørende tilknytningsavgiften, og at den ikke skulle inngå i kjøpesummen. Dette kunne enkelt vært gjort ved at megler hadde laget et tillegg på én side til salgsoppgaven, hvor de nødvendige opplysninger fremkom. Slik nemnda oppfatter innklagedes tilsvar, informerte megler potensielle interessenter om at de måtte betale tilknytningsavgiften. Dette er midlertid ikke dokumentert, og kan ikke legges til grunn. Kjøperen har heller ikke akseptert at tilknytningsavgiften skulle komme i tillegg til kjøpesummen.
Nemnda har kommet til at megleren her har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Nemnda bemerker for øvrig at det tyder på at megler la annonsen ut på FINN.no før salgsoppgaven var ferdig, noe som ikke er tillatt.
Erstatningskravet
Nemnda har også kommet til at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Da megleren kontaktet kommunen, fikk han beskjed om at tilknytningsavgiften ville bli tilbakebetalt til selgeren (klageren). Megleren ba derfor klageren om å gi han kontonummeret. Da klageren ga megleren kontonummeret, ba han, som nevnt, samtidig om at salgsoppgaven ble endret, noe megler motsatte seg. Hvis det hele tiden var meningen at klager/selger skulle betale tilknytningsavgiften, slik innklagede anfører, hadde det ikke vært noen grunn til å endre salgsoppgaven. Innklagedes anførsel her kan derfor ikke legges til grunn.
Erstatningskravet fører etter dette frem, og innklagede må betale kr 34 438 til klageren.
Klagen fører etter dette frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til Privatmegleren Asker, Solli & Partners AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede må betale 34 438 kroner i erstatning til klageren.