Klage nr 2018035
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 30. april 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Oslo AS avd Nesodden
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en borettslagsleilighet. Eiendommen var begjært tvangssolgt. Innklagede sa opp oppdraget før eiendommen ble solgt. Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever at meglerens vederlag faller bort. Klageren anfører at megleren bare har krav på dekning av dokumenterte utlegg. Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en borettslagsleilighet. Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk på flere punkter.
Markedsføring
Megleren ringte til klageren og spurte om han hadde planer om å selge sin borettslagsleilighet. Klageren ble veldig overrasket da han ikke hadde vært i kontakt med meglerkontoret tidligere.
Klageren stiller spørsmål om megleren visste om klagerens økonomiske problemer. Klagerens bank tok i juni 2017 utleggspant i klagerens leilighet. I følge Forbrukerrådets retningslinjer til markedsføringsloven er det tillatt å ringe til tidligere kunder hvor det «nylig» har eksistert et kundeforhold og hvor det er naturlig med oppfølging. Men dette er bare tillatt når
oppfølgningen skjer før det er gått altfor lang tid. I denne saken var det fire år og tre måneder fra det tidligere kundeforholdet opphørte til megleren ringte til klageren. Meglerens telefonoppringning er et åpenbart brudd på markedsføringsloven og brudd på god meglerskikk.
Megleren inviterte seg selv hjem til klageren. Megleren og en annen kom hjem til klageren og var veldig veltalende, ivrige og nærmest overrumplende. De overtalte klageren til å underskrive på en oppdragsavtale. Klageren hevder at denne typen markedsføring er i strid med god meglerskikk.
Kopi av oppdragsavtale
Klageren fikk ikke kopi av oppdragsavtalen selv om han har bedt om dette en rekke ganger.
Oppsigelse
Klageren fikk en SMS av megleren sent om kvelden hvor det sto at megleren sa opp oppdraget. Samme dag hadde megleren forsøkt å ringe klageren en rekke ganger, men han var dessverre opptatt og kunne derfor ikke svare. SMS’en inneholdt ingen begrunnelse eller forklaring.
Faktura
Etter å ha mottatt oppsigelsen hørte klageren ikke noe mer fra megleren. Klageren mottok ikke brev eller faktura.
Samtykke til påtegning av nytt pantedokument
Klagerens dårlige økonomi førte til at retten besluttet tvangssalg og tvangsfravikelse av klagerens bolig. Klageren måtte derfor i februar 2018 skaffe refinansiering av gjelden. I den anledning ringte klagerens fullmektig til megleren for å spørre hva som var status med hensyn til det oppsagte formidlingsoppdraget. Megleren var på løpetur og kunne derfor ikke svare på spørsmålet, men hun skulle ringe tilbake senere. Megleren ringte ikke tilbake, men sendte en SMS samme kveld til klageren med beskjed om at han måtte betale kr 33 379.
Megleren hindret klageren i å refinansiere og presset klageren til å betale kr 33 379 i en vanskelig situasjon. Klagerens fullmektig kontaktet innklagede for å be om innklagedes påtegning på et pantedokument slik at klageren kunne refinansiere gjelden. Dette nektet innklagede. Innklagede ville slette den tinglyste sikringsobligasjonen og urådighets-erklæringen etter at klageren hadde betalt kr 33 379.
Foranledningen for denne refinansieringen var at namsfogden skulle kaste ut klageren av boligen. Det hastet derfor veldig med å få en refinansiering på plass. Panteheftelsen sikret meglerens interesser fullt ut. Klageren kunne ikke selge boligen før han hadde betalt innklagedes krav. Megleren hadde derfor reelt sett ikke behov for ytterligere sikkerhet. Nektelsen av å samtykke var i realiteten et misbruk av meglerens maktposisjon.
Det er ikke korrekt at klagerens fullmektig ba om sletting uten oppgjør eller at han var bekymret for prioritet.
Timeliste
Klageren har ikke mottatt fakturaspesifikasjon, timeliste eller dokumentasjon på faktiske utlegg til tross for at han gjentatte ganger har bedt om det.
Timelisten som innklagede har fremlagt i anledning saken i nemnda viser at de har satt opp høyt timeantall. Det er blant annet registrert 2 ½ times arbeid for befaring av eiendommen. Avstanden mellom innklagedes kontor og klagerens bolig er 800 meter, og befaringen varte i maks 30 minutter. Signeringsmøtet tok også bare 10-15 minutter, men innklagede har satt opp 2 timer. De har også skrevet opp at de har brukt 3 timer på å innhente opplysninger om eiendommen. Innklagede laget ikke salgsoppgave eller annonser, men det er oppført at de har brukt 2 timer på dette. I tillegg har de satt opp 4 ½ time på oppgjørsmappe. Timeantallet er ikke korrekt.
Klageren ble ikke varslet om tidspunktet for fotografi og klageren var derfor ikke hjemme. Innklagede kan ikke ha krav på kr 1 500 for fotografens bomtur.
Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever at meglerens vederlag faller bort. Klageren mener megleren bare har krav på dokumenterte utlegg.
Innklagede har i korte trekk anført:
Første gang klageren var i kontakt med innklagede var i mai 2013, da klageren bestilte meglertakst fra internettsiden til innklagede. Som følge av klagerens bestilling ble leiligheten befart og meglertakst utferdiget i mai 2013.
Markedsføring
Innklagede har ingen forbindelser med klagerens bank. Innklagede innhenter ikke tilfeldige grunnbokutskrifter over eiendommer i Norge for å finne personer som har tinglyst utlegg eller begjæringer om tvangssalg. Oppdragsgivere som har eiendommer der det er tinglyst utlegg eller begjæringer om tvangssalg, er ikke nødvendigvis en optimal kunde da mange av oppdragene er tidkrevende, og de lar seg ikke bestandig løse. I tillegg er det risikofylt å betale utlegg for kunder som ikke har orden på økonomien.
Én av innklagedes ansatte henvendte seg til tidligere mottakere av verdivurderinger for å tilby ny oppdatert vurdering eller andre meglertjenester. Innklagede henvendte seg derfor til klageren i august 2017. Klageren var ikke registrert i Reservasjonsregisteret, og megleren har ikke opptrådt i strid med markedsføringsloven eller reglene for god meglerskikk. Klageren opplyste at han skulle selge boligen sin, og det ble avtalt befaring. Befaringen var uforpliktende, men klageren valgte å inngå oppdragsavtale med innklagede i september. Totalt tok det tjuetre dager fra innklagedes henvendelse og frem til oppdragsavtalen ble underskrevet. Klageren hadde god tid til å tenke seg om og bestemme seg. Klageren ble ikke utsatt for utilbørlig press eller markedsføring fra innklagede. Ansvarlig megler og fagansvarlig på avdelingen håndterte ulike arbeidsoppgaver underveis i prosessen.
Kopi av oppdragsavtale
Klageren fikk kopi av oppdragsavtalen. Det er uriktig at klageren har bedt om kopi av denne. Det er heller ikke dokumentert.
Oppsigelse
Ved inngåelse av oppdragsavtalen var det utlyst pant til en kreditor på kr 500 000, samt en utleggsforretning stor kr 29 943 til banken. I tillegg var det tinglyst en beslutning om tvangssalg. Begjæringen om tvangssalg var fremsatt av borettslaget som følge av ubetalte felleskostnader som hadde dekning under legalpanteretten. I juni utgjorde restansen et betydelig beløp på kr 85 701,49.
Megleren var i dialog med forretningsføreren og fikk bekreftelse på at de kunne samtykke i et frivillig salg av andelen så fremt salget ble gjennomført innen utgangen av året. Lindorff opplyste senere at også de hadde begjært tvangssalg av boligen.
Megleren innhentet lovpålagt informasjon og gjorde avtale med takstmann og fotograf. Klageren glemte avtalen med fotografen, og det ble dermed en bomtur som innklagede ble fakturert for.
Oppsigelse
Fra september og frem til midten av oktober hadde megleren utfordringer med å få kontakt med klageren og få satt nødvendig dato for visning. Borettslaget ønsket fremdrift i saken, og det var dialog mellom megleren og advokaten.
Megleren kontaktet klageren flere ganger uten å få svar. For sikkerhets skyld fikk megleren borettslaget til å utsette fristen til over nyttår, men megleren klarte ikke å komme i kontakt med klageren for å avtale endelig dato for visning.
I midten av oktober sendte megleren en SMS til klageren der hun opplyste at fristen var utsatt til over nyttår, men at salget burde settes i gang så fort som mulig fordi desember anses for å være en dårlig salgsmåned. Megleren hadde avtalt med klageren at han skulle male og flytte før visning, og satte derfor en frist for tilbakemelding til slutten av oktober. Megleren sendte nok en SMS til klageren i begynnelsen av november, der hun skrev at hun ventet på tilbakemelding, og at oppsigelse av oppdraget var eneste alternativ.
Klageren ga ikke megleren tilbakemelding. Megleren hadde ikke informasjon om leiligheten var blitt malt eller når visning kunne avholdes. På dette tidspunktet fremstår det som rimelig klart at oppdragsinngåelsen kun har vært et skjul for å få utsatt tvangssalget. Uten klagerens medvirkning var det ikke mulig å gjennomføre salget innen fristen som borettslaget hadde fastsatt.
Etter utløpet av meglerens frist avventet megleren tilbakemelding fra klageren noen dager. Da megleren ikke mottok tilbakemelding, sendte megleren e-post til borettslagets advokat med kopi til klageren om at de ikke fikk gjennomført oppdraget slik som avtalt, og at oppdraget avsluttes.
Faktura
Megleren opplyste klageren i november at han skulle få tilsendt faktura. Det er økonomiavdelingen som utsteder fakturaer for innklagede og følger opp disse. Beklageligvis ble ikke faktura sendt da økonomiavdelingen dessverre hadde oversett meglerens e-post om dette. Det er svært beklagelig at klageren ikke mottok fakturaen slik som opplyst. Innklagede anser det imidlertid som svært lite sannsynlig at fakturaen ville blitt betalt ved forfall.
Samtykke til påtegning av nytt pantedokument
I begynnelsen av februar kontaktet klagerens fullmektig megleren. Han ba megleren om å slette sikringen fordi han skulle tinglyse et nytt pantedokument i andelen. Megleren var ikke kjent med at klageren hadde oppnevnt en fullmektig og sendte derfor en SMS til klageren og ba han om å bekrefte at fullmektigen kunne få opplysninger mv. Klageren bekreftet dette. Megleren var ikke på kontoret da hun mottok henvendelsen fra klagerens fullmektig og måtte derfor kontakte oppgjørsavdelingen for å få informasjon om hva som var bokført på saken. Ved en feiltakelse sendte megleren SMS til klageren og ikke til fullmektigen, der hun opplyste at ifølge oppgjørsavdelingen utgjør skyldig beløp kr 33 379, samt at sikringen ville bli slettet så snart beløpet var mottatt. Megleren var ikke kjent med at klageren ikke hadde mottatt faktura fra oppgjørsavdelingen. Klageren svarte på SMS’en og ba om en fakturaspesifikasjon. Da innklagede mottok betaling av hele beløpet dagen etter, antok de at det ikke lenger var ønskelig med spesifikasjon.
Dagen etter kontaktet klagerens fullmektig oppgjørsavdelingen og ba om samtykke til tinglysning av ny panterett til seg selv, alternativt ville han at innklagede slettet sikringen uten oppgjør. Oppgjørsavdelingen opplyste at de bare hadde fullmakt til å slette sikringen dersom utlegg og vederlag ble betalt. De opplyste videre om at en avtale om sletting uten betaling eller delvis betaling må inngås med avdelingsleder.
Oppgjørsavdelingen bekreftet at de kunne samtykke i tinglysningen, men fullmektigen uttrykte da bekymring for at han fikk prioritet etter innklagedes sikring. Oppgjørsavdelingen opplyste at da eiendommen ikke skulle selges gjennom innklagede var det lite hensiktsmessig at sikringen ble stående og det beste for alle, også klageren, var at skyldig beløp ble betalt inn, og at sikringen ble slettet. Fullmektigen overførte beløpet og oppgjørsavdelingen slettet sikringen etter at beløpet var kommet inn på konto dagen etter.
I den første samtalen med fullmektigen ba han oppgjørsavdelingen om å få kopi av utlegg. Oppgjørsavdelingen fortalte at utleggene var betalt av økonomiavdelingen og at de måtte bestille kopi da de ikke hadde tilgang til bilagene. Da fullmektigen betalte beløpet, antok oppgjørsavdelingen at det likevel ikke var behov for bilagene, og de sendte derfor ikke anmodning til økonomi om å fremskaffe disse.
Oppgjørsavdelingen motsatte seg ikke til å samtykke i tinglysningen av et nytt pantedokument, men de mente at den beste løsningen var at skyldig beløp ble betalt, slik at forholdet til innklagede ble avsluttet, og at klageren sto fritt til å disponere over eiendommen slik han selv ville.
Innklagede mottok ikke henvendelser fra klageren med forespørsel om timeliste eller kopi av utlegg.
Innklagede kjenner seg ikke igjen i klagernes fremstilling. Ingen av påstandene er dokumentert.
Megleren har registrert 14 timer på oppdraget. I tillegg har oppgjørsavdelingen brukt tid og prioritet sletting av sikringen etter fullmektigens uanmeldte oppmøte. Det er flere arbeidsoppgaver som ikke er uttrykkelig nevnt, for eksempel utarbeidelse og oversendelse av verdivurdering, telefonsamtaler med borettslagets advokat, utsendelse av e-post til borettslaget, gjennomgang av all rekvirert informasjon og registrering av informasjonen i meglersystemet. Oppdraget ble ikke inngått med timebetaling, men dersom dette alternativet hadde blitt valgt er timeprisen kr 1 975. Innklagede har krevd vederlag i samsvar med oppdragsavtalen. Det var avtalt fast beløp på kr 15 000. Innklagede har dermed fått betalt for 7,6 timer av de 14 timene som er registrert på oppdraget.
Det er urimelig at innklagede skal bære hele den økonomiske risikoen når det er klagerens manglende medvirkning som resulterte i at oppdraget ikke kunne løses. Klageren må uansett betale for utleggene. Med unntak av at økonomiavdelingen ikke sendte klageren faktura slik megleren hadde bedt om, har ikke innklagede forsømt sine plikter eller opptrådt på en slik måte at hele eller deler av vederlaget kan settes ned.
Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Klageren gjør gjeldende at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Han krever at meglerens vederlag faller bort, og at megleren bare har krav på dekning av dokumenterte utlegg.
Klageren har pekt på en rekke forhold, hvor han mener at megleren har opptrådt kritikkverdig. Slik nemnda ser det, er sakens hovedspørsmål meglerens oppsigelse av oppdraget, om megleren overhodet har krav på vederlag, og om vederlaget i så fall skal settes ned. Nemnda vil nedenfor ta stilling til disse spørsmålene.
Meglerens oppsigelse av oppdraget
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-5 andre ledd at «oppdraget kan sies opp uten varsel av hver av partene». Dette innebærer at megleren også kan si opp oppdraget, noe som kan være aktuelt hvis forutsetningene for samarbeidet svikter. Loven oppstiller ingen formkrav til oppsigelsen, slik at oppsigelsen som i dette tilfellet kan skje via SMS. Oppsigelsen skjer med øyeblikkelig virkning.
Det er heller ikke noe krav om at megleren skal gi en begrunnelse for oppsigelsen. Nemnda nevner imidlertid at klageren fikk to varsler på SMS før oppsigelsen om at oppdraget ville bli sagt opp dersom megleren ikke oppnådde kontakt med klageren for gjennomføring av salgsoppdraget. Det kan derfor ikke ha kommet som en overraskelse for klageren at oppdraget ble sagt opp.
Meglerens krav på vederlag ved oppsigelse av oppdraget
Spørsmålet er om en megler har krav på vederlag når det er megleren som sier opp oppdraget. Det er enighet om at megleren har krav på å få dekket dokumenterte utlegg.
Eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd har følgende ordlyd:
«Oppdragstakeren [megleren] har krav på et rimelig vederlag for utført arbeid dersom oppdraget sies opp av oppdragsgiveren. Dekning av utlegg kan kreves i samsvar med avtalen uten hensyn til oppsigelsen, jf. § 6-4.»
Etter ordlyden gjelder bestemmelsen når oppdraget sies opp av oppdragsgiveren (klageren). Loven har ingen tilsvarende bestemmelse ved oppsigelse fra oppdragstagerens (megleren). Det fremgår imidlertid av § 6-4 nr. 7 at oppdragsavtalen skal angi «hva som gjelder om oppsigelse av oppdraget». Ordlyden her åpner følgelig for at en megler kan ha krav på vederlag selv om det er megleren selv som sier opp oppdraget.
I juridisk teori er det uenighet om en megler kan ha krav på vederlag når megleren sier opp oppdraget. Rosén og Torsteinsen, Eiendomsmegling – rettslige spørsmål, (2. utgave 2008) side 216 antar at det er adgang til å avtale at megleren skal ha vederlag der det er megleren som sier opp oppdraget. Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, (2013) side 269 uttaler at det er usikkert om oppdragsavtalen kan inneholde en bestemmelse om at oppdragstager har krav på vederlag også der oppdraget sies opp av megleren. Bråthen mener imidlertid at det er mye som taler for at det ikke kan avtales at megleren skal ha krav på vederlag der det er megleren som sier opp oppdraget. Det er vist til at ellers vil en megler kunne få en uakseptabelt sterk stilling overfor oppdragsgiveren, og lovens sterke fokus på forbrukerbeskyttelse.
Nemnda kan ikke se at spørsmålet om en megler har krav på vederlag ved oppsigelse fra meglers side er kommentert i forarbeidene, eller at spørsmålet har vært prøvd for domstolene.
I dette tilfellet er det i oppdragsavtalen punkt 10 – Betaling av vederlag og utlegg – avtalt følgende i andre avsnitt:
«Dersom oppdraget avsluttes, sies opp eller utgår har Oppdragstakeren krav på et rimelig vederlag, kr 15.000,- for utført arbeid, i tillegg til grunnpakke markedsføring, tilrettelegging, visninger og utlegg.»
Etter ordlyden har megleren her krav på vederlag selv om det er megleren selv som sier opp oppdraget. Bestemmelsen er ikke avgrenset til kun å gjelde ved oppsigelse fra kundens (oppdragsgivers) side. Spørsmålet er imidlertid om avtalens regulering på dette punkt kan legges til grunn ved oppsigelse fra megleren.
Det er som nevnt i dag usikkert om oppdragsavtalen kan inneholde en bestemmelse om at oppdragstager har krav på vederlag også der oppdraget sies opp av megleren. Nemnda mener imidlertid at mye kan tale for at megleren i utgangspunktet ikke har krav på vederlag når det er megleren selv som sier opp oppdraget. Det vises til det som er nevnt ovenfor om at en slik avtalebestemmelse kan gi en megleren en for sterk stilling overfor kunden, og det forhold at eiendomsmeglingsloven har sterkt fokus på forbrukerbeskyttelse.
Det må imidlertid avgjøres konkret om en avtalebestemmelse som i dette tilfellet skal settes til side ved oppsigelse fra meglers side. Etter nemndas syn må det avgjørende være hva som er bakgrunnen for oppsigelsen.
I denne saken gjaldt oppdraget salg av en borettslagsleilighet som først var begjært tvangssolgt. Tvangssalget ble imidlertid stilt i bero i påvente av det frivillige salget. I en slik situasjon må megler sørge for at salgsprosessen har fremdrift, da det ellers lett vil komme reaksjoner fra de som hadde begjært tvangssalg. Oppdragsgiveren (klageren) må samarbeide med megleren om gjennomføring av salget, noe som blant annet forutsetter at oppdragsgiveren er tilgjengelig for megleren og svarer innen rimelig tid på henvendelser fra megleren.
Nemnda legger til grunn at klageren her over lang tid ikke besvarte meglerens mange henvendelser, og det må kunne stilles spørsmål om klageren overhodet hadde til hensikt å selge boligen. Klagerens opptreden er i realiteten et mislighold av den avtalen som han hadde inngått med megleren om salg av leiligheten, da salg av bolig forutsetter medvirkning fra selgerens side. Nemnda har derfor forståelse at megleren slik situasjon ble, ikke hadde noe alternativ til å si opp avtalen. Megleren hadde behov for tillit hos borettslaget, forretningsfører og långivere, som hadde stilt tvangssalgsprosessen i bero i påvente av at megleren skulle forestå frivillig salg.
Konklusjon: Ut fra en konkret vurdering av omstendighetene rundt oppsigelsen av oppdraget, har innklagede krav på vederlag og dekning av utlegg i henhold til oppdragsavtalen punkt 10 andre avsnitt.
Spørsmålet om nedsettelse av vederlaget
Eiendomsmeglingsloven § 7-7 om nedsettelse av vederlag har følgende ordlyd:
«Dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side, kan oppdragsgiveren kreve at vederlaget settes ned eller faller bort.»
Det fremgår her at for at vederlaget kan settes ned må det foreligge en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side. Ubetydelige pliktbrudd fra meglerens side gir ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse. Nemnda nevner for ordens skyld at bestemmelsen ikke gir rett til justering av meglerens utlegg.
Nemnda har kommet til at det i dette tilfellet ikke foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side. Det vises for det første til det som er sagt ovenfor om meglerens krav på vederlag ved oppsigelse av oppdraget. De øvrige forhold klageren har anført tilsier ingen annen vurdering. Dette gjelder blant annet det som er sagt om markedsføring, uenigheten mellom partene om klageren mottok kopi av oppdragsavtalen, oppsigelsen av oppdraget, timeliste, faktura og samtykke til påtegning av nytt pantedokument. Når det særskilt gjelder fakturaen, har innklagede erkjent at det her skjedde en feil, da økonomiavdelingen hadde oversett meglerens e-post. Dette gir imidlertid ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse. Det samme gjelder at timeliste/fakturagrunnlag skulle vært vedlagt fakturaen, selv om megleren eventuelt trodde at dette ikke hadde noen betydning for klageren.
Megleren til innklagede har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, og det er ikke grunnlag for at det fakturerte vederlaget skal falle bort.
Klagen fører etter dette ikke frem
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.