Klage nr 2018036
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 30. april 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Nordvik & Partners Eiendomsmegling Bislett/Adamstuen
Nordvik & Partners Bislett AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en selveierleilighet. Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren anfører det er urimelig at innklagede skal ha krav på fullt vederlag ved oppsigelse av oppdraget og krever at vederlaget settes ned. Innklagede anfører at megleren har opptrådt i tråd med god meglerskikk, og bestrider at klageren har krav på vederlagsnedsettelse.
Innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av en selveierleilighet. Klageren krever at meglerens vederlag settes ned etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Klageren mener megleren har brutt kravet til god meglerskikk. Megleren sendte en e-post til klageren hvor hun opplyste at en nabo av klageren som tidligere hadde eid hele gården, mente at bygården var råtten, og at det bare var spørsmål om tid før sameiet ville ta opp omfattende
lån for utbedring av bygården. Megleren mente derfor at de måtte ta høyde for dette ved fastsettelse av prisantydningen. Etter at klageren mottok e-posten fra megleren sendte han en e-post til styrelederen. Styrelederen mente at sameiet ikke hadde noen planer om utbedringer og tvilte sterkt på at noen av de nåværende seksjonseierne hadde eid hele gården. Klageren mener at megleren opptrådte illojalt overfor klageren, og at hun ikke ivaretok klagerens interesser.
Megleren hevder at hun har avholdt 12 visninger. Dette stemmer ikke. Det har blitt avholdt fire fellesvisninger og et par privatvisninger. Det kom ingen på de to første fellesvisningene. I oppdragsavtalen fremgår følgende om betaling av visninger: «Betaler kun for 2 visninger. Ev. flere er gratis». På den ene privatvisningen ga megleren ut nøklene til en interessent uten å ha avklart dette med klageren. Klageren mener dette er upassende, og at megleren ikke kan ta betalt for denne visningen.
Klageren sa opp oppdraget med megleren, og mener at meglerens krav på fullt vederlag er urimelig. Megleren har også krevd dekning av internett, tilrettelegging og utlegg. Megleren har heller ikke skrevet regning for oppdraget.
Ved oppdragsinngåelsen ga megleren en verdivurdering av leiligheten på kr 5 320 000. To måneder senere mente megleren at prisantydningen måtte settes ned til kr 4 700 000. Klageren har en følelse av at megleren fastsatte en høy verdivurdering for at klageren skulle inngå oppdragsavtale med innklagede.
Klageren krever at meglerens vederlag settes ned med kr 43 640.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren kjenner seg ikke igjen i hendelsesforløpet som presenteres av klageren.
Megleren og klageren var enige om at leiligheten skulle markedsføres i november. Under første befaring i forkant av oppdragsinngåelsen hadde megleren forelagt klageren en utskrift av statistikk fra Eiendomsverdi som viste en gjennomsnittspris fra nylige salg i området. Statistikken viste her en pris på kr 5 370 000. Megleren forklarte at gjennomsnittsprisen var basert på leiligheter med balkong, uten balkong og andre prisdrivende faktorer, og at gjennomsnittsprisen ikke var direkte representativ for klagerens objekt da leiligheter med balkong er høyere priset enn de uten.
Under befaringen ble oppdragsavtalen gjennomgått. Avtalen ble ikke underskrevet, da klageren ønsket at megleren skulle utføre oppdraget til en lavere pris. På bakgrunn av dette forhandlet partene, og klageren fikk oversendt to nye oppdragsavtaler med lavere meglerkostnader. Klageren aksepterte ett av tilbudene. Dette tilbudet innebar en reduksjon i standard meglerhonorar. Oppdragsavtalen ble underskrevet den 3. november 2017.
Meglerens prisvurdering ved inngåelse av oppdragsavtalen var på kr 5 200 000 inkludert fellesgjeld. Dette fremgår av oppdragsavtalen.
Ny prisstatistikk ble hentet ut senere i november idet markedsføringen nærmet seg. Som en følge av et noe fallende marked høsten 2017, viste den nye statistikken en noe redusert markedsverdi. Ny markedsverdi var på kr 5 090 000 inkludert fellesgjeld. Klageren ønsket ikke at prisantydningen skulle ligge rundt kr 5 200 000 slik som angitt i oppdragsavtalen. Dette på tross av at han hadde blitt orientert om et fallende marked. Megleren vurderte på sin side at kr 5 200 000 måtte anses for å være en god pris for leiligheten, men tydeliggjorde at klageren måtte legge ut leiligheten til en pris han var komfortabel med å selge til.
Klageren ønsket at leiligheten skulle annonseres med en prisantydning på kr 5 350 000 pluss fellesgjeld. Megleren synes dette var for høyt og anbefalte at dersom hans utgangspunkt var på kr 5 350 000, burde prisen i hvert fall reduseres til kr 5 290 000. Klageren ønsket ikke å følge dette rådet, og boligen ble lagt ut til kr 5 350 000 pluss fellesgjeld.
Det ble gjennomført to fellesvisninger uten at eiendommen ble solgt.
Megleren inviterte til et møte med klageren. Klageren opplyste om at en pris på kr 5 200 000 var noe han også hadde fått oppgitt av andre meglere ved deres første verdivurdering.
I etterkant av møtet sendte megleren en oppsummerende e-post til klageren der hun synliggjorde hva partene ble enige om hva gjaldt veien videre. Leiligheten skulle legges ut i januar fordi markedet var antatt bedre. Klageren ønsket ikke å selge under kr 5 150 000. Megleren opplyste at en prisantydning lik markedsverdi på kr 4 950 000 var mer realistisk, og redegjorde for prisvurderingen, herunder at de måtte ta høyde for eventuelle markedsendringer i januar.
Av skattemessige årsaker ønsket klageren å selge leiligheten innen 10. februar 2018. Klageren opplyste megleren om dette først den 9. januar 2018. Han gjorde det klart at han ville leie ut leiligheten dersom leiligheten ikke ble solgt. Megleren hadde naturlig nok «tidsfristen» i bakhodet ved utførelsen av oppdraget.
På grunn av dette tidsaspektet, ba klageren at leiligheten ble lagt ut på nytt i 2017 med en prisantydning på kr 5 150 000 inklusiv fellesgjeld. Klageren ønsker altså ikke å vente til januar 2018.
Leiligheten ble lagt ut til kr 5 090 000 pluss fellesgjeld. Klageren aksepterte dette. Klageren hadde fått informasjon at en prisreduksjon på 5% ville gi han øverste plassering på FINN.no, og dermed også gjøre objektet mer synlig i markedet. Leiligheten ble heller ikke solgt til denne prisen.
Megleren kontaktet klageren tidlig i januar. I e-posten informerte hun om markedssituasjonen. Prisstatistikken viste en markedsverdi på kr 4 970 000 inklusiv fellesgjeld. Leiligheten ble lagt ut til kr 4 990 000 pluss fellesgjeld etter klagerens ønske. Klageren mottok bud på
kr 4 490 000 og 4 610 000, men aksepterte ikke budene.
I etterkant av dette hadde megleren kontakt med budgiveren, som vurderte å legge inn bud på kr 4 700 000. Korrespondansen mellom megleren og budgiveren ble videreformidlet til klageren, og megleren ba klageren om å vurdere om kr 4 700 000 var en pris han kunne akseptere dersom budgiveren ville legge inn et slikt bud.
Megleren formidlet til klageren at årsaken til at han kunne vurdere dette var bygårdens kvaliteter, og at tilsvarende objekt hadde blitt solgt for kr 4 100 000 samme uke. Klageren ville ikke vurdere et bud på kr 4 700 000.
Megleren fulgte opp interessenter som hadde vært på privatvisning. Da leiligheten ikke ble solgt innen fristen relatert til klagerens skattemessige konsekvenser, valgte klageren å leie ut boligen. Megleren ga beskjed om at hun måtte sende faktura i henhold til avtalen.
Under prosessen med salget av klagerens leilighet var det en endring i markedet, og megleren veiledet klageren gjennom hele salgsprosessen. Megleren har etter beste evne gitt råd om tiltak som ville øke klagerens mulighet for et godt salg. Det har vært omfattende korrespondanse mellom megleren og klageren, og megleren har hatt omsorg for klagerens ønsker og behov både med hensyn til prissetting og tidsfristen som klageren ville overholde for å unngå skatt.
Det er opp til klageren å imøtekomme de råd som blir gitt av megleren. I denne saken har det i all hovedsak ikke vært tilfelle.
Prosessen med salget har vært tidkrevende og det er riktig at megleren til sammen har avholdt 12 visninger. Seks visninger har vært fellesvisninger, og seks visninger har vært privatvisninger. Ved gjennomføringen av visningene har det vært nødvendig for megleren å dra til leiligheten i forkant for å slå på varmen da klageren ikke lenger bodde i leiligheten. Dette har medført svært mange besøk i leiligheten, og var bakgrunnen til at megleren til slutt ba om at varmen enten skulle stå på eller at klagerens bror skulle dra innom for å sette den på.
Klageren er kun fakturert for to visninger. Foruten visningstiden isolert sett har det naturlig nok vært tidkrevende for megleren å ivareta interessenter, planlegge privatvisninger og å følge opp interessenter i etterkant av visningene. Megleren har holdt klageren løpende orientert om interessen for leiligheten.
Det kom interessenter på den andre fellesvisningen.
Ved ett tilfelle lånte megleren ut nøkkel i bytte mot legitimasjon. Dette var forhåndsavklart med klageren.
I denne saken er klageren kun fakturert for det som direkte fremgår av oppdragsavtalen. Utleggene er spesifisert i faktura, og inkluderer grunnboksutskrift, ferdigattest, tilstandsrapport, fotografering, annonsering og bildeprospekter. Opprykk på FINN.no er fakturert med kr 3 500 inkl. mva. Ett opprykk har imidlertid megleren tatt kostnaden for selv, slik partene avtalte i møte.
Megleren har også brukt tid på å klargjøre leiligheten til fotografering. Megleren bisto blant annet klageren med fullstendig innkjøpsliste til styling, og var behjelpelig pr. telefon i forbindelse med innkjøp. Det har også medgått tid til å oppdatere salgsprospekt, innhenting av opplysninger og annonseskriving i forbindelse med markedsføring. I tillegg har det vært mer korrespondanse med klageren enn det som er vanlig med tilsvarende oppdrag. Megleren har utarbeidet en oversikt som viser timeføringen i forbindelse med oppdraget.
Megleren har brukt tiden som var nødvendig for å utføre oppdraget i klagerens beste interesser. Megleren må kunne ta seg betalt for slikt arbeid uavhengig av om klageren velger å gjennomføre salget eller ikke.
Klagen kan vanskelig forstås på annen måte enn et forsøk på å komme seg vekk fra en betalingsforpliktelse.
I denne saken foreligger det hverken brudd på god meglerskikk eller brudd på krav som stilles til meglerens utførelse av oppdraget. Klageren er kun fakturert for timer og utlegg som fremkommer direkte av oppdragsavtalen.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Klageren anfører at det er urimelig at megleren kan kreve fullt vederlag og krav på dekning av internett, tilrettelegging og utlegg ved oppsigelse av oppdraget.
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd første punktum har oppdragstaker krav på et «rimelig vederlag for utført arbeid» ved oppsigelse av oppdraget. I tillegg har oppdragstaker krav på dekning av utlegg som fremgår av oppdragsavtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd andre punktum.
Innklagedes krav på vederlag og utlegg ved oppsigelse skal fremgå av oppdragsavtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 7. I oppdragsavtalen fremgår følgende om innklagedes krav på dekning av utlegg og krav på vederlag ved oppsigelse av avtalen:
«Uavhengig av vederlagsform har Megler krav på dekning av utlegg i henhold til utleggsoversikten.
…
Ved fast pris/provisjonsbasert oppdragsavtale har Megler krav på dekning for påløpte timer, dog begrenset opp til Meglers minimumsprovisjon på kr. 40 000,- inkl. mva. I tillegg har Megler krav på dekning av internett, tilrettelegging og utlegg».
Klageren krever at meglerens vederlag settes ned etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. For at vederlaget kan settes ned må det foreligge en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side. Bestemmelsen gjelder bare nedsettelse av vederlag og ikke utlegg.
Klageren hevder for det første at meglerens verdivurdering ved inngåelsen av oppdragsavtalen var fastsatt høyt for at hun skulle få oppdraget. Nemnda mener at det ikke er sannsynliggjort at megleren bevisst satte verdivurderingen for høyt.
For det andre hevder klageren at megleren ikke har oppfylt sin plikt til å skrive regning etter eiendomsmeglingsloven § 7-2 tredje ledd. I oppdragsavtalen fremgår det et tilbud på timebasert vederlag. Det er estimert et timeanslag på totalt 60 timer. Nemnda mener at innklagede har oppfylt sin plikt til å skrive regning etter eiendomsmeglingsloven § 7-2 tredje ledd. Det fremgår av eiendomsmeglingsforskriften § 7-2 første ledd at det skal fremgå av regningen hvilken tid megler har brukt på oppdraget. Vedlagt regningen fulgte en timeliste/aktivitet, slik at kravene i lovgivningen er oppfylt.
Det fremgår av timelisten at det er ført opp til sammen syv timer for kjøring til visninger og elleve timer på visning. Nemnda forstår dette slik at megler her har ført opp medgått tid til visninger uavhengig at det i oppdragsavtalen var avtalt at det kun skulle betales for to visninger med til sammen kr 5 000 inkl. mva. Går man ut fra en timepris på kr 2 500 inkl. mva slik det er oppgitt under timebasert vederlag, vil den tiden og kostnaden som megleren har brukt på oppdraget, langt overstige fakturakravet. Nemnda vil dog bemerke at det er uheldig at det i fakturaen står at meglerprovisjonen er basert på «forutsatt salgssum» og ikke medgått tid, som er det korrekte.
Klageren hevder for det tredje at megleren har opptrådt illojalt og i strid med omsorgsplikten ved å stole på opplysninger fra en nabo om at bygården var i dårlig stand, og at det bare er spørsmål om tid før sameiet tar opp et omfattende lån for å utbedre bygården. Denne opplysningen fremgår ikke av det skriftlige salgsmaterialet, og den er ifølge innklagede heller ikke videreformidlet til interessentene. Opplysningen kan derfor ikke føre til vederlagsreduksjon.
For det fjerde hevder klageren at det ikke er avholdt 12 visninger, og at megleren ga en interessent nøkkel til leiligheten uten å avklare dette med klageren på forhånd. Nemnda viser det til som er sagt om dette ovenfor, og at det ikke er grunnlag for vederlagsreduksjon.
Klagen fører etter dette ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.