Saksframstilling

Klagerne kjøpte bolig gjennom innklagede.

Saken gjelder manglende opplysninger vedrørende omfattende røykskader i boligen.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagen gjelder spørsmålet om innklagede pliktet å opplyse om røykskader i boligen, eller om det var opp til klagerne å lukte seg frem til dette selv. Klagerne har reist et krav om økonomisk erstatning fra innklagede, foreløpig satt til kr 75000. Grunnlaget for kravet er manglende informasjon om en vesentlig mangel ved boligen. Det ble ikke opplyst om de betydelige røykskadene. Innklagede bidro til skjuling av mangelen ved å oppfordre selgeren til å «ha bakverk i ovnen». Innklagede har avvist klagen under henvisning til at kjøperne selv burde ha observert at boligen var betydelig skadet av røyking over mange år. Det synes ikke å være uenighet om at boligen hadde omfattende røykskader.

Klagerne var i boligen mesteparten av den avsatte timen til fellesvisningen. Både selgeren og innklagede var til stede ved visningen, men det var innklagede som informerte de potensielle kjøperne. Røykskadene ble ikke nevnt på visningen eller i boligsalgsrapporten. På visningen var boligen godt utluftet. Det var tent stearinlys, og det ble tint kanelboller i stekeovnen. Kanelduften var spredt i hele boligen. Klagerne undret seg over dette, men var på daværende tidspunkt ikke kjent med at bruk av kanelduft er et kjent triks for å dekke over uønsket lukt. Klagerne merket litt røyklukt, men ikke nok til at det ble naturlig å følge opp dette nærmere med innklagede.

Innklagede har bekreftet å være kjent med utbredt røking i boligen, trolig av flere personer i over 20 år. Innklagede har videre bekreftet at hun anbefalte selgeren å bl.a. spre lukt av bakverk i boligen, men hevder ikke å ha anbefalt kanelboller.

Ved overtakelse av boligen, ble klagerne møtt med en sterk røyklukt til tross for at boligen hadde stått tom et par uker, og var utluftet. Klagerne hadde vanskeligheter med å forstå at dette var samme bolig som ble presentert på visningen. Innklagede var ikke tilstede ved overtakelsen, men ble kontaktet og forelagt klagen på telefon kort tid etterpå.

Klagerne anfører følgende omfang av røykskadene:

1.Kjøkkentaket ble vasket og grunnet to ganger med spesialmaling for å dekke over nikotin (etter råd fra en maler). Til tross for dette kom det straks gule nikotinflekker gjennom malingen.

2.Dette førte til at det måtte anskaffes oljebasert spesialgrunning til alle flater i boligen. Dette benyttes etter at all tapet er revet og/eller vegger og tak er skrubbet med kraftvask (sterkt vaskemiddel for utvendig husvask og lignende).

3.Etter to ganger skrubbing med kraftvask i taket i det ene soverommet, drypper detfortsatt gult fra taket når det blir fuktig.

4.Når alle rom i 1. etasje unntatt det minste soverommet er skrubbet, lukter det fortsatt røyk når man åpner ytterdøren.

5.Mursteinspipen og brannmuren i stua lukter fortsatt sterkt etter skrubbing med kraftvask.

De omfattende røykskadene har medført en betydelig mer omfattende oppussing enn det som var planlagt, og betydelige ekstra kostnader til spesialmaling og rengjøring/luktfjerning. Det omfattende ekstraarbeidet har også utsatt innflyttingen med mange uker.

Det kan ikke være tvil om at det foreligger manglende informasjon til kjøperne i dette tilfellet. Innklagede var kjent med røykskadene, men unnlot å videreformidle dette til klagerne. Det må forventes at innklagede kjenner til hvilke skader omfattende røyking kan påføre en bolig, og at vedkommende ikke underslår informasjon om dette til mulige kjøpere. Klagerne mener derfor at det foreligger brudd på god meglerskikk, og at innklagede derfor er erstatningspliktig i denne saken.

Innklagede anfører:

Klagen gjelder røyklukt i boligen. Innklagede nekter ikke for at det var røykt i boligen. Dette kunne luktes, og det var også veldig synlig. Innklagede viser til brev fra klagerne av 18.06.06, hvor de bekrefter å ha kjent røyklukt under visningen.

Det medfører ikke riktighet at innklagede har anbefalt bakverk eller kanel for å spre lukt i boligen. Boligen går over tre plan, hvor stue og kjøkkendel ligger på øverste plan. Innklagede finner det litt merkelig at lukten til tross for åpne vinduer, skal kjennes helt ned i kjelleren. Innklagede har solgt flere boliger hvor det har vært røykt, men har faktisk aldri anført dette i salgsprospektet. En ikke-røyker merker som regel dette med en gang. Innklagede vil også nevne at selgeren tegnet eierskifteforsikring i forbindelse med salget.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede anfører at det er opp til kjøperen å finne ut om det er røykskader på en bolig, og at selgeren/innklagede ikke har plikt til å opplyse om dette. Klagerne forstår det slik at det avgjørende er kjøpers luktesans under visningen om en så alvorlig skade blir kjent for dem. Klagerne lurer på om den samme logikken gjelder også overfor andre skader. Klagerne mener selger/megler er forpliktet til å opplyse om for eksempel muggsopp – dette er jo også noe kjøpere med gode neser kan lukte seg frem til.

Innklagede har medvirket til, og i alle fall vært fullt klar over at røyklukten ble kamuflert under visningen. Uavhengig av om denne kamufleringen var bevisst eller uaktsom, burde dette ha skjerpet innklagedes oppmerksomhet på at kjøpere ikke ble klar over røykskadene under visningen.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder manglende informasjon fra innklagede om røykskader i boligen.

Innklagede har ingen generell plikt til å opplyse om det har vært røykt i en bolig. Dersom skadeomfanget er så omfattende som klagerne gir uttrykk for, burde de ha oppdaget dette under visningen. Klagerne burde i alle fall ha lagt merke til nikotinskadene på vegger/himling. Når klagerne registrerte røyklukt under visningen, burde dette oppfordret dem til nærmere undersøkelse, eventuelt henvendt seg til innklagede for ytterligere informasjon.

Det er ikke dokumentert hvorvidt innklagede oppfordret selgeren til «kamuflering» av røyklukten, og Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke ta stilling til denne anførselen.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagerne får ikke medhold.

Oslo, den 10. januar 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Børre Voll Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant