2016112 – Feil/manglende opplysninger

 

 

 

 

Klage nr 2016112

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 28. mai 2018. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      PrivatMegleren Lillehammer

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte en eiendom formidlet av innklagede i 2013. Som følge av feil og mangelfulle opplysninger om eiendommen gikk klagerne til sak mot selgerne. Lagmannsretten avsa fraværsdom i 2017, og klagerne fikk medhold i sitt krav på prisavslag. Klagerne hevder megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Innklagede bestrider klagernes påstand.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:  

Klagerne kjøpte en eiendom formidlet av innklagede for kr 3 750 000 i oktober 2013. Klagerne stevnet selgerne inn for domstolene. Det ble avsagt fraværsdom i lagmannsretten, og klagerne fikk medhold i sitt krav om prisavslag.

 

I februar 2014 raste garasjen ned. Takstmannen kalte garasjen et uthus, og det ble taksert til

kr 550 000. Garasjen var ulovlig oppsatt.

 

Megleren opplyste ikke om at garasjen var ulovlig bygget. Boligen hadde heller ikke ferdigattest. Megleren solgte et hus som klagerne ikke hadde lov til å bo i uten å opplyse om dette.

 

Det har tidligere stått en låve på eiendommen. Denne har blitt revet uten at det foreligger rivningsvedtak. Megleren opplyste heller ikke om dette.

 

Et rom i en annen garasje på eiendommen er også ombygget uten tillatelse. Megleren ga ikke informasjon om dette.

 

Megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Salgsprosessen foregikk på ordinær måte med fellesvisning og påfølgende budrunde. Eiendommen ble to dager etter fellesvisningen solgt for kr 150 000 over prisantydning etter at to budgivere hadde deltatt i budrunden.

 

Megleren har fulgt de rutiner som var gjeldende for god meglerskikk på tidspunktet for salg i 2013. Det foreligger ikke holdepunkter for at megleren har opptrådt kritikkverdig.

 

Uthuset raste sammen grunnet store snømengder på taket. Uthuset var satt opp uten søknad. Denne type bebyggelse under 1 000 kvm BRA er ikke søknadspliktig på langbrukseiendommer. Det er svært vanlig at slike bygg, og særlig på landbrukseiendommer, ikke har ferdigattest. Tingretten kom også til at manglende ferdigattest ikke ville medført krav om at uthuset måtte rives.

 

I den kommunale informasjonen som var vedlagt salgsoppgaven står dette bygget med status som «tatt i bruk». Den aktuelle vinteren ble det gitt klare anbefalinger om å fjerne snø fra tak. Av alle vitnene i tingretten er det bare én av de sakkyndige som har ment at taket var underdimensjonert. Den andre som har uttalt seg om dette, har antydet at den mest sannsynlige årsaken til at bygningen raste sammen var en sideveis forskyvning grunnet de store snømengdene.

 

Eneboligen hadde på tidspunktet for salg en ferdigattest fra 1995. Denne var vedlagt salgsoppgaven. Det fantes ingen ferdigattest for tilbygget som var utført i 2005. Dette er svært vanlig og har ikke hatt innvirkning på om klagerne ønsket å kjøpe eiendommen eller ikke, ei heller innvirket på den prisen klagerne var villige til å gi.

 

Kommunen har utstedt ferdigattest på tilbygget i ettertid. Tilsvarende gjelder for kloakkanlegget. Selgerne mener at alle nødvendige dokumenter var sendt til kommunen før salget, og den informasjonen fra kommunen som megleren mottok, tilsier ikke at det var manglende godkjenning.

 

Det faktum at en eldre låve i en meget dårlig forfatning er revet før tidspunkt for salg har ikke relevans for saken.

 

Det aktuelle rommet i den bygningen som omtales som redskapshus er ikke ment ombygget til varig opphold. Det aktuelle arealet er heller ikke inntatt som p-rom i taksten. I ettertid burde verken takstmann eller megleren benyttet ordlyden «disponibelt rom» om dette rommet, men innklagede kan ikke se at dette har påvirket klagernes beslutning om å kjøpe eiendommen.

 

Megleren har ikke opptrådt kritikkverdig.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Klagerne har vist til at lagmannsretten avsa fraværsdom mot selgerne, hvor klagerne fikk medhold i krav om prisavslag. Nemnda mener imidlertid at fraværsdommen kan tillegges liten vekt i dette tilfellet. I tingretten ble selgerne frifunnet, og tingretten har en grundig drøftelse av de forhold som også gjelder klagen til reklamasjonsnemnda.

 

Når det gjelder de konkrete punkter klagen omfatter, vil nemnda bemerke:

 

Låven

Klagerne hevder at selgerne hadde revet en låve uten at det forelå rivningstillatelse. Nemnda tar ikke standpunkt til om selgerne her hadde foretatt seg noe ulovlig, da dette uansett skjedde før salget, og megleren kan under enhver omstendighet ikke ha noe ansvar her.

 

Garasjen

Når det gjelder garasjen som raste sammen i 2014, er dette et selger – kjøper forhold, og det var også et tema for rettssaken mellom klagerne og selgerne. En megler har i utgangspunktet ikke ansvar for det bygningstekniske, og det er ikke noe som tilsier at megleren her har forsømt seg.

 

Rom i «redskapshus»

I salgsoppgaven er dette omtalt som «disponibelt» rom. Nemnda bemerker at på salgstidspunktet og i dag skal et rom ikke omtales som «disponibelt» rom, men beskrives ut fra bruken. På dette punkt kan således megler kritiseres, og innklagede har også beklaget at det ble brukt et slikt uttrykk på rommet i redskapshuset.

 

Manglende ferdigattest tilbygg

Det er på det rene at det forelå en ferdigattest for eneboligen fra 1995, men at det på salgstidspunktet ikke forelå ferdigattest for tilbygget som ble oppført i 2005. I salgsoppgaven står det ikke noe direkte feil om dette, og det fremgår av innhentede opplysninger fra kommunen at tilbygget ble tatt i bruk i 2006. Nemnda mener imidlertid at det burde vært presisert at det ikke forelå ferdigattest på tilbygget.

 

Klagerne mener at megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Som det fremgår, har nemnda kommet til at megleren har overholdt sin undersøkelsesplikt. Spørsmålet er følgelig om megleren handlet i strid med opplysningsplikten. Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd at kjøpere før handel sluttes skal få opplysninger som kjøperen har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. Selv om nemnda har kommet til at megleren kan kritiseres på to punkter, mener nemnda at dette ikke er brudd på opplysningsplikten. Dette er forhold som vanskelig kan sees å ha hatt noen betydning for avtalen om kjøp av eiendommen.

 

Klagen fører etter dette ikke frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klagerne gis ikke medhold.

 

 

 

 

Kommentarer er stengt.