Klage nr 2017191
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 28. mai 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Sandnes
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte en bolig formidlet av innklagede i 2017. På privatvisningen 22. februar ble klagerne fortalt at det «dryppet litt» fra badekaret. På kontraktsmøtet 6. mars oppstod diskusjon om omfanget av skaden. Innklagede anbefalte å innta et forbehold i kontrakten. Det ble derfor inntatt et forbehold med følgende ordlyd: «Kjøper er informert om lekkasje badekar». På grunn av forbeholdet er klagerne avskåret fra å kreve erstatning av selgeren. Klagerne mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstatning for kostnadene ved å utbedre skadene. Innklagede bestrider kravet.
Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Klageren har i korte trekk anført:
Sakens faktiske side
Klagerne kjøpte en bolig formidlet av innklagede i 2017. På fellesvisningen fikk klagerne inntrykk av at megleren ikke hadde kjennskap til eiendommen. De ba derfor senere om en privatvisning med selgeren.
Under privatvisningen 22. februar ga selgeren beskjed om at det «dryppet litt» fra badekaret. På kontraktsmøtet 6. mars spurte samboeren til selgeren om klagerne hadde blitt informert om lekkasjen på badet. Klagerne svarte at de ikke hadde blitt informert om en lekkasje, men bare at det «dryppet litt» fra en dyse, og at selgeren under privatvisningen hadde fremstilt dette som en bagatell. Det oppstod diskusjon mellom klagerne og selgeren. Megleren var tilstede, men siden han ikke var med på privatvisningen, ønsket han ikke å delta i diskusjonen. Han anbefalte imidlertid å innta et forbehold i kjøpekontrakten.
Det ble etter dette inntatt et forbehold i kjøpekontrakten med følgende ordlyd: «Kjøper er informert om lekkasje badekar». Megleren formulerte forbeholdet uten å tillate innspill fra partene. Klagerne var heller ikke enige i ordlyden.
På overtakelsesmøtet 31. mars fikk klagerne anledning til å undersøke lekkasjen. Det kom vann fra under badekaret kort tid etter at vannet ble slått på. Klagerne spurte megleren om hvilke alternativer de hadde. Han sa de burde ta kontakt med forsikringsselskapet. Klagerne fikk der råd om å holde tilbake en del av kjøpesummen. Megleren fokuserte heller på hvilket ansvar det medfører for klagerne. Etter klagernes egen vurdering ble kr 50 000 holdt tilbake.
I etterkant er det innhentet en befaringsrapport datert 11. juli, som takserer manglene ved baderommet til kr 170 000.
Klagerne ga for øvrig under kjøpsprosessen klart uttrykk for at de ikke var fornøyde med meglerens kunnskap om eiendommen.
Det er ikke uenighet om at kjøpet ble gjort direkte mellom selgeren og klagerne. Megleren var imidlertid svært deltakende i de fleste prosessene ved salget. Det er heller ikke bestridt at megleren ikke hadde kjennskap til mangelen før kontraktsmøtet.
Sakens rettslige side
På grunn av forbeholdet som ble tatt inn i kontrakten, er klagerne avskåret fra å påberope seg manglene overfor selgeren. Erstatningskravet rettes derfor mot innklagede på grunn av måten megleren har håndtert saken på.
Klagerne anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det fremgår av formålsbestemmelsen til eiendomsmeglingsloven at partene skal motta «uhildet» bistand. De øvrige bestemmelsene i loven må tolkes i lys av dette formålet.
Det er påtegningen av forbeholdet som er gjenstand for vurderingen. Megleren burde ikke anbefalt å innta et forbehold når han ikke visste hva som ble sagt under privatvisningen. I tillegg burde han informert klagerne om rettsvirkningene av å innta et slikt forbehold.
Megleren skal som eiendomsmegler ha grunnleggende kjennskap til avhendingslova. Han burde være kjent med at lekkasje kan medføre store utbedringskostnader for kjøperen. En nøytral megler ville da forklart hva et forbehold kan medføre etter avhendingslova. I saken valgte megleren på forhånd å påtegne et forbehold uten å gi råd til klagerne. Klagerne fikk heller ikke anledning til å konsultere med egen ekstern rådgiver. Under kontraktsmøtet oppstod diskusjoner mellom partene om hvilken ordlyd forbeholdet skulle ha. Siden de ikke ble enige, valgte megleren å avslutte diskusjonen på egenhånd og innta forbeholdet.
Klagerne er enig i at det bør komme frem i kjøpekontrakten når det på forhånd er opplyst om en mangel ved eiendommen, men da må partene være enige om hva som er opplyst, slik at forbeholdet blir riktig. Da det oppstod diskusjon om hvordan forbeholdet skulle formuleres, burde megleren – som har plikt til å være upartisk – rådet partene til å undersøke lekkasjen nærmere eller gitt en konkret beskrivelse av hva det var blitt informert om. I alle fall burde megleren informert om hva forbeholdet ville medføre av rettstap for klagerne.
Innklagede anfører at klagen bør avvises fordi saken etter deres mening ikke egner seg for skriftlig behandling. Klagerne er uenige. Det er vedlagt korrespondanse mellom partene som viser at det oppstod diskusjon om hvordan forbeholdet skulle utformes. Det må derfor legges til grunn at det var uenighet om hva som ble opplyst om lekkasjen. I en slik situasjon må det stilles strenge krav til meglers aktsomhet. Ingenting tilsier at megleren har vurdert hvilken virkning forbeholdet ville ha for partene, eller at han har gitt dem passende råd.
Innklagede anfører videre at det ikke er årsakssammenheng mellom forbeholdet og kostnadene for å utbedre badet. Klagerne er uenige i dette. Hadde ikke innklagede grepet inn i diskusjonen mellom selgeren og klagerne ville forbeholdet hatt en annen ordlyd. Det er derfor megleren som er årsaken til at klagerne ikke kan kreve tapet dekket av selgeren.
Klagerne krever at innklagede erstatter deres økonomiske tap, oppad begrenset til kr 108 095.
Innklagede har i korte trekk anført:
Etter innklagedes mening bør saken avvises. Klagen gjelder uenighet om hva som ble fortalt på privatvisningen, under kontraktsmøtet og ved overtakelsen. Slik saken er opplyst, er den ikke egnet for skriftlig behandling.
Sakens faktiske side
Megleren var ikke informert om problemene med badekaret. Det er grunnen til at det ikke er gitt opplysninger om dette i salgsoppgaven.
Megleren var ikke til stede på privatvisningen. Hva som ble sagt her, vet ikke innklagede mer om enn det han er blitt fortalt i ettertid.
Partene er enige om at klagerne under privatvisningen ble informert om at det var problemer med badekaret. Klagerne hevder selgeren bare sa at det «dryppet litt» fra det. Selgeren hevder han informerte om en lekkasje.
På kontraktsmøtet tok selgerne opp problemet med badekaret. Megleren mente det var riktig å ta inn et forbehold siden klagerne hadde blitt informert om en feil ved badekaret. Etter en diskusjon om ordlyden ble partene enige om den som til slutt ble tatt inn. Dersom klagerne mente informasjonen ikke var korrekt, skulle de heller ikke akseptert ordlyden og skrevet under på kontrakten. Ved å underskrive aksepterte klagerne forbeholdet.
I etterkant har innklagede spurt selgeren om hvordan han oppfattet kontraktsmøtet. Selgeren har pr. e-post opplyst at han oppfattet kontraktsmøtet som ryddig og ordentlig, og at forbeholdet ble tatt inn etter enighet mellom han og klagerne.
Det er riktig at megleren informerte klagerne om konsekvensen av å tilbakeholde penger for en skade som de var blitt underrettet om på forhånd.
Sakens rettslige side
Det er riktig at en megler skal ivareta begge parters interesser. Megleren gjorde det da han tok forbeholdet inn i kontrakten. Forbeholdet er ikke mer enn en verifisering av mangelen som klagerne ble informert om før kjøpet. At det oppstår diskusjon om ordlyden betyr ikke at det var uenighet om realiteten i den informasjonen som ble gitt på visningen.
Klagerne anfører at megleren ikke lyttet til partene da forbeholdet ble tatt inn. Innklagede kan ikke se at det er sannsynliggjort at megleren presset klagerne til å godta en ordlyd de ikke var enige i. Megleren har ingen egeninteresse i forbeholdet. Selgeren har pr. e-post opplyst at megleren avklarte med begge parter at ordlyden stemte overens med deres oppfatning.
Klagerne anfører at megleren burde informert om de rettslige konsekvensene av forbeholdet. Innklagede er uenig. Det som var viktig å få frem var hva selgeren hadde informert klagerne om før handelen kom i stand. En kjøper skal ikke tilpasse forklaringen sin etter hvilke konsekvenser forklaringen har.
Innklagede har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.
Skulle nemnda komme frem til at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, er det ikke årsakssammenheng mellom forbeholdet og kostnadene ved å utbedre hele badet. Forbeholdet gjelder bare lekkasjen på badekaret. Klagerne måtte uansett demontert dette. Det er derfor kostnadene til demontering og reetablering av badekaret som var påregnelige for klagerne.
Siden badet og badekaret er fra 2004, må det uansett gjøres et standardhevingsfradrag.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Slik saken er opplyst, er det på flere punkter uenighet og påstand mot påstand når det gjelder hvilke opplysninger selgeren ga under privatvisningen om problemer med badet. Det samme gjelder forholdene på kontraktsmøtet hvor den omstridte avtaleklausulen ble utformet og ble en del av avtalen. Nemnda mener derfor at denne saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan avgjøres under nemndas skriftlige saksbehandling. Klagen avvises derfor, jf. Avtale og vedtekter for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester punkt 5.1 bokstav d.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Saken avvises.