2018024 – Feil opplysninger

 

 

 

 

Klage nr 2018024

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 28. mai 2018. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Proaktiv Eiendomsmegling Chr.Michelsensgt

 

Saken gjelder:               Feil opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte en fritidsbolig formidlet av innklagede i 2011. Klagerne hevder megleren ga villedende opplysninger om at eiendommen var en enebolig eller fritidsbolig, og mener de har betalt overpris for eiendommen. Klagerne krever erstatning. Innklagede erkjenner at det ble gitt noe misvisende opplysninger ved annonseringen, men hevder klagerne hadde kunnskap om at eiendommen var en fritidsbolig ved kjøpet og bestrider klagernes erstatningskrav. Innklagede hevder at et eventuelt erstatningskrav uansett er foreldet.

 

Klageren er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:  

Klagerne kjøpte en bolig formidlet av innklagede i 2011. Eiendommen var annonsert på FINN.no som «enebolig» i «xx kommune». I akseptbrevet og kjøpekontrakten sto det også at eiendommen lå i «xx kommune». Boligen ligger imidlertid i en annen kommune. Boligen er også en fritidsbolig. Boligen er feilannonsert.

 

I salgsoppgaven var det opplyst at boligtype var «enebolig», og under opplysninger om eiendommens nærområde var det angitt at den ligger i et område som er «kjent for å være barnevennlig område med en god skole og full barnehagedekning». Dette var viktige opplysninger for klagerne. I salgsoppgaven var det også opplyst om at eiendommen var registrert som fritidseiendom, men dette fremstår som underordnet.

 

Eiendommen ble annonsert med prisantydning på kr 2 590 000. Klagerne kjøpte eiendommen for kr 3 050 000. Da klagerne oppdaget at eiendommen var regulert til fritidsbolig etter kjøpet, var de i den oppfatning at de kunne få tillatelse til bruksendring fra fritidsbolig til enebolig. Klagerne har siden 2012 søkt om bruksendring. Klagerne har hatt flere dispensasjonssøknader blant annet fordi boligen ligger i et flystøyområde. Klagerne har ikke fått godkjenning for bruksendring.

 

Da klagerne ikke kan ha folkeregistrert adresse på en fritidseiendom, har de folkeregistrert adresse et annet sted enn faktisk boligadresse. Klagernes eldste sønn har ikke rett til skolegang i kommunen hvor eiendommen faktisk ligger, men kun rett til skolegang i kommunen hvor klagerne har folkeregistrert adresse. En adressseendring var nødvendig for at klagernes sønn skulle få innkalling til skolegang.

 

På grunn av ulempene ved boligen valgte klagerne å selge eiendommen. I 2017 inngikk de oppdragsavtale med samme megler som de hadde kjøpt eiendommen gjennom på grunn av hennes lokalkunnskap. Megleren annonserte eiendommen på FINN.no på samme måte som i 2011. Prisantydningen var satt til kr 3 500 000.

 

Eiendommen ble ikke solgt da interessenter, som kom på visninger, mistet interessen nokså umiddelbart da de ble kjent med at eiendommen var fritidseiendom.

 

Oppdraget ble avsluttet, og klagerne inngikk avtale med annen megler. Klagerne oppdaget først da de engasjerte denne megleren at innklagedes måte å annonsere eiendommen på var uriktig. Eiendommen ble solgt som fritidseiendom til kr 3 150 000. Det var kun kr 100 000 over det klagerne kjøpte eiendommen for.

 

Klagerne hadde brukt mye ressurser på å oppgradere eiendommen. De har skiftet tak og vinduer, pusset opp vaskerom og bygget terrasse på ca. 40 kvm. Utskiftningen av vinduer og tak kostet alene kr 160 000. I tillegg kommer kostandene ved bygging av terrasse og oppussing av vaskerom. Det må antas at total verdi av oppgraderinger i alle fall overstiger

kr 200 000. Dette skulle gitt bedre avkastning ved salget, men den rettslige status ved eiendommen har stått i veien for det.

 

Klagerne har lidt et økonomisk tap som følge av uforsvarlig meglerarbeid. Det økonomiske tapet er lidt som følge av at megleren har brutt sin opplysningsplikt. Opplysningene i annonsen, salgsoppgaven, akseptbrev og kjøpekontrakten var samlet sett villedende. Klagerne ble lurt til å kjøpe et objekt de ikke var interessert i å kjøpe.

 

At det fantes opplysninger som kunne peke i retning av at eiendommen var en fritidseiendom og hytte har i dette tilfellet ikke dempet ned den overordnede markedsføringen, som bevisst gikk ut på å fange interessen hos potensielle boligkjøpere og ikke kjøpere av fritidseiendom.

 

Tidligere eier av boligen bodde der på heltid. Det medførte at klagerne trodde de kjøpte enebolig og ikke fritidsbolig. Megleren burde i et slikt tilfelle forsikret seg om at klagerne var kjent med at objektet var en fritidsbolig, og at de ikke kunne ha folkeregistrert adresse på eiendommen. Megleren har en utvidet undersøkelsesplikt der megleren har mistanke om forhold ved salgsobjektet som strider mot offentligrettslige regler.

 

Megleren var kjent med at eiendommen var en fritidsbolig da det følger av enkelte deler av salgsmaterialet at eiendommen er det. Megleren burde forsikret seg om at klagerne forstod hva det innebar, eksempelvis at det ikke er tillatt å bo der på heltid, og at det kunne være vanskelig å få tillatelse til bruksendring.

 

Megleren har i sin markedsføring og sin opptreden for øvrig, bidratt til å holde tilbake relevante opplysninger og ikke gitt klagerne opplysninger som de hadde grunn til å regne med å få. Megleren har ikke oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megleren har dermed også opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og salgsprosessen har påført klagerne et økonomisk tap.

 

Det økonomiske tapet har manifestert seg på tre måter. Ved kjøpet i 2011 kjøpte klagerne en fritidseiendom til en pris for en boligeiendom. Ved salget i 2017 solgte klagerne eiendommen til kr 350 000 under takst til tross for omfattende oppgraderinger. Klagerne har også lidt tap ved at de ikke har fått nytten av alminnelig prisvekst i området.

 

Hvilket område som skal legges til grunn for prisberegningen er et sentralt spørsmål ettersom boligen i 2011 ble annonsert til salgs i «xx kommune» og ikke i kommunen eiendommen hører til. Ved kjøpet la klagerne til grunn at boligen var verdsatt ut fra prisene i «xx kommune». Det innebærer også at de bør kunne beregne prisvekst fra 2011-2017 fra «xx kommune».

 

Det foreligger årsakssammenheng mellom meglerens brudd på opplysningsplikt og det økonomiske tapet. Utmålingen av klagernes økonomiske tap må bli noe skjønnspreget ettersom det er ulike faktorer som medfører at klagerne har lidt tap.

 

Det er innhentet en verdivurdering fra megleren som solgte boligen for klagerne. Megleren ble bedt om å gi sin vurdering av hva som var korrekt kjøpesum i 2011 for tilnærmet lik fritidseiendom i kommunen eiendommen ligger i. Megleren opplyser i vurderingen at det er vanskelig å gi et konkret anslag på hva som ville vært korrekt verdi. Alminnelig prisvekst i område fra oktober 2011 og frem til salgstidspunktet i 2017 er ifølge megleren 16%. Det betyr at korrekt salgssum i 2017 ville vært kr 3 538 000. Dette er et beløp uten hensyn til oppussingsarbeidene som vil komme i tillegg.

 

Differansen mellom kr 3 538 000 og salgssum på kr 3 150 000 utgjør kr 388 000. Hvis en legger til grunn det som kan forventes av prisøkning med tillegg av oppgraderinger på minimum kr 200 000 utgjør det samlet kr 588 000. Det medfører igjen at korrekt salgssum i 2017 skulle vært kr 3 738 000.

 

Endelig salgssum vil avhenge av flere faktorer som eksempelvis salgstidspunkt, etterspørsel og markedet for øvrig, men dette er et nøkternt overslag som bør kunne legges til grunn for beregningen av tapet. Klagerne aksepterer at en korrekt salgssum minimum er på

kr 3 700 000. Dette beløpet mener klagerne at de kunne solgt boligen for i 2017. Dette danner utgangspunktet for beregningen av tapet.

 

Klagernes tap er differansen mellom kr 3 700 000 og kr 3 150 000, og dette gir klagerne krav på erstatning på kr 550 000.

 

Det bestrides at et eventuelt erstatningskrav er foreldet. Foreldelse har ikke vært påberopt tidligere fra innklagede. Klagerne hadde ikke tilstrekkelig kunnskap ved kjøpstidspunktet i 2011 til å forstå at de ikke ville få tillatelse til bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig. Klagerne startet søknadsprosessen i 2012, men den er ikke avsluttet. Det skyldes blant annet at eiendommen ligger i en flystøysone, og en bruksendring krever dispensasjon fra både arealformål og grensene for flystøy.

 

Det er først i brev av juli 2016 at kommunen ga opplysninger til klagerne om hva som skulle til for å kunne dispensere. Klagerne har aldri fått positiv kunnskap om at en søknad vil bli avslått. Det er tilleggsfristen i foreldelsesloven § 10 som gjelder her. Tilleggsfristen begynte å løpe ved salgsprosessen i september 2017 da klagerne kontaktet en annen megler. Det var først på dette tidspunktet at klagerne innså at de ikke kunne selge boligen som en enebolig. Det var også da klagerne innså at de ville lide et økonomisk tap som følge av boligens status som fritidsbolig, og fikk oppfordring til å reagere.

 

Ettersom klagerne ikke har mottatt vedtak som avslår bruksendringstillatelse, har de fremdeles ikke positiv kunnskap. Likevel fikk de så vidt sikre opplysninger ved iverksettelse av ny salgsprosess med megleren i september 2017 at klagerne hadde grunn til å reagere. Klagerne har med det gjort det som kan forventes av de ut fra hvilke opplysninger som kom til klagernes kunnskap.

 

Tilleggsfristens utgangspunkt er tidligst 5. september 2017 da klagerne inngikk oppdragsavtale med annen megler om salg, og foreldelse ble avbrutt ved klage til Reklamasjonsnemnda 8. februar 2018, jf. foreldelsesloven § 16 nr. 2 bokstav a.

 

Klagerne krever erstatning fastsatt etter nemndas skjønn, oppad begrenset til kr 550 000. For det tilfellet at nemnda kommer til at erstatningskravet er foreldet, påstås det at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Det ble gitt noe motstridende opplysninger i salgsdokumentasjonen knyttet til eiendommens status som fritidsbolig. Flere steder står det at det er en fritidsbolig og det fremgår av taksten. Det er imidlertid også noen opplysninger om at boligen er en enebolig og at boligen benyttes som helårsbolig. Dette skyldes at de to siste eierne hadde benyttet boligen som helårsbolig. Det er imidlertid helt sentrale opplysninger i salgsdokumentasjonen som fremhevet at det heftet stor usikkerhet knyttet til bruken av boligen som helårsbolig. Det vises da særlig til følgende punkter i salgsoppgaven:

 

«Diverse

Eiendommen er registrert som fritidseiendom, men har blitt benyttet av selger som helårsbolig. Selgers søknad om omregistrering fikk avslag på grunnlag av at området i kommunedelplanen er regulert til fritidsformål. Det gjøres oppmerksom på at det er andre skatte regler for fritidseiendommer.»

 

I kjøpekontrakten fremgikk følgende:

 

«Kjøper er informert om at eiendommen er registrert som fritidsformål og at selgerens søknad til [kommunen] om omregulering ble avslått. Omreguleringssøknaden er p.d.d. påklaget og under behandling hos Fylkesmannen.»

 

Det er klart at klagerne hadde fått informasjon om at bruken som helårsbolig var usikker før de ga bindende bud. Klagernes første bud hadde følgende forbehold:

 

«At det er lov å bruke bolig som helårsbolig.»

 

Selgeren kunne ikke akseptere forbeholdet, da han allerede hadde fått avslag fra kommunen på søknad om bruksendring. Dette ble meddelt til klagerne som strøk forbeholdet.

 

Det er et strengt profesjonsansvar for meglere, men det er likevel rom for kritikkverdige forbehold uten at grensen for erstatningsbetingende uaktsomhet er overtrådt.

 

Det er grunnlag for kritikk av megleren knyttet til annonseringen. Megleren har likevel fått frem opplysninger om usikkerheten knyttet til om boligen kunne benyttes som helårsbolig i salgsoppgaven. Selv om megleren kan kritiseres for motstrid i annonseringen foreligger det ikke erstatningsbetingende uaktsomhet.

 

Det fremgikk en rekke steder at boligen var en fritidsbolig og megleren videreformidlet opplysningene om at kommunen hadde avslått søknad om bruksendring til helårsbolig. Klagerne var klar over dette, men valgte likevel å kjøpe eiendommen. Selv om megleren i større grad hadde påpekt at boligen var en fritidsbolig er det sannsynlig at klagerne ville kjøpt eiendommen til samme pris. Beviset for dette er at de strøk forbeholdet om at boligen kunne brukes som helårsbolig. Det foreligger ikke årsakssammenheng.

 

Klagerne krever erstatning basert på en prisvekst for helårsboliger i det aktuelle området. Dette kan ikke føre frem. Boligen var en fritidsbolig. Et eventuelt økonomisk tap må basere seg på at klagerne betalte overpris for en fritidsbolig som de trodde var en helårsbolig. Det er imidlertid klart at klagerne visste at det var usikkerhet om boligens bruk som helårsbolig, og det må legges til grunn at de tok dette i betraktning ved vurderingen av hvilken pris de var villig til å kjøpe boligen for. Det er ikke sannsynliggjort at klagerne lidt et økonomisk tap.

 

Klagerne visste også om usikkerheten knyttet til om boligen kunne bruksendres til helårsbolig. Klagerne har derfor medvirket til det påståtte tapet, og et eventuelt erstatningskrav er bortfalt på dette grunnlag, jf. skadeerstatningsloven § 5-1.

 

Et eventuelt erstatningskrav er uansett foreldet. Klagerne kjøpte eiendommen i 2011. De var fra kjøpstidspunktet klar over usikkerheten ved eiendommens status. Klagerne søkte også om bruksendring i 2012. Fristen begynte å løpe senest da klagerne burde forstått at det mest sannsynlig ikke søknad om bruksendring ble godkjent. Klagerne hadde denne kunnskapen mer enn tre år før klage ble sendt til nemnda.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikt og god meglerskikk, samt krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Foreldelse

Innklagede hevder at klagerens eventuelle erstatningskrav er foreldet.

 

Rettsforholdet megler – kjøper er av kontraktsrettslig karakter, jf. Rt. 2012 side 335. Foreldelsesloven § 3 nr. 2, jf. § 10 får derfor anvendelse. Etter disse reglene er den alminnelige foreldelsesfristen tre år, jf. foreldelsesloven § 2. Etter § 10 nr. 1 gjelder en tilleggsfrist dersom klageren (kreditor) har «manglet nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren». Etter denne bestemmelsen inntrer foreldelse «tidligst 1 år etter den dag da fordringshaveren [klagerne] fikk eller burde skaffet seg slik kunnskap», det vil si nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren. At kunnskapen må være nødvendig, innebærer at det bare er kunnskap om forhold som det er nødvendig å kjenne til for at foreldelsesfristen skal kunne avbrytes, som kommer i betraktning, jf. Bergsåker, Pengekravsrett, (3. utg. 2015) side 333. Når et krav bringes inn for Reklamasjonsnemnda, avbrytes foreldelsesfristen, jf. foreldelsesloven § 16 nr. 2 bokstav a. Så lenge kravet er til behandling, blir det ikke foreldet.

 

Spørsmålet er når klagerne fikk eller burde skaffet seg kunnskap om forhold som er nødvendig å kjenne til for at foreldelsesfristen skal kunne avbrytes.

 

Det fremgår av budskjema innsendt av megleren at klagerne ga bud på eiendommen med forbehold om at «det er lov å bruke bolig som helårsbolig.» Akseptfristen var 5. oktober 2011 kl. 12:00, men budet ble slettet 3. oktober 2011 kl. 13:31.

 

Nemnda har kommet til at klagernes eventuelle erstatningskrav, er foreldet. Dette gjelder uansett om foreldelsesloven § 9 eller § 10 kommer til anvendelse. Klagerne kjøpte eiendommen i 2011, og de var fra dette tidspunktet klar over usikkerheten over eiendommens status. De søkte også om bruksendring i 2012. Fra dette tidspunktet har de tilstrekkelig kunnskap om grunnlaget for et eventuelt krav og den ansvarlige. Det er i den forbindelse ikke nødvendig å ha full oversikt over kravets størrelse.

 

Da kravet er foreldet, ser nemnda ingen grunn til å gå inn på spørsmålet om megleren opptrådte i strid med god meglerskikk.

 

Klagen fører etter dette ikke frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klagerne gis ikke medhold.

 

Kommentarer er stengt.