2018046 – Feil/manglende opplysninger

 

 

 

 

Klage nr 2018046

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 28. mai 2018. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Oslo AS Prosjektavdeling

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte bolig under oppføring ved kjøp av kontraktsposisjon formidlet av innklagede. Klageren hevder megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å gi misvisende opplysninger i markedsføringen og i samtaler direkte med klageren om muligheter for å sette opp lettvegg for opprettelse av et soverom til. Innklagede hevder at megleren ikke har opptrådt kritikkverdig eller erstatningsbetingende uaktsomt. Innklagede bestrider klagerens erstatningskrav.

 

Både klageren og innklagede er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:  

Klageren kjøpte bolig under oppføring ved kjøp av kontraktsposisjon formidlet av innklagede. Det fremgikk av annonsen at leiligheten enkelt kunne gjøres om til en treromsleilighet. Klageren var avhengig av å leie bort ett soverom for å kunne finansiere kjøpet av leiligheten.

 

Leiligheten ble annonsert som en 2-/3-romsleilighet. I salgsoppgaven under punktet «Innhold» fremgår følgende:

 

«Leiligheten inneholder: Entré, bad, romslig stue med åpen kjøkkenløsning og ett soverom. Har du behov for et ekstra soverom, er det mulig å sette inn vegg i stuen etter overtakelse.»

 

I salgsoppgaven fremgår det at det er salg av kontraktsposisjon, samt at leiligheten er under oppføring, og at den derfor ikke kan besiktiges.

 

Klageren ble fremvist en modell av prosjektet i et møte på meglerens kontor. Klageren etterlyste ytterligere informasjon utover det som fremgikk av salgsoppgaven, blant annet en målsatt tegning for å få fullstendig klarhet i hvor stort det ekstra soverommet kunne bli. Megleren opplyste at slik informasjon ikke forelå, og det eneste megleren var i besittelse av var en stor katalog over prosjektet, som klageren fikk anledning til å bla gjennom under møtet hos megleren.

 

Klageren ga i samtalen med megleren klart og utvetydig uttrykk for at det var en absolutt forutsetning for klageren at leiligheten kunne deles av ved oppsett av en enkel lettvegg i stuen, slik som skissert i tegningen i salgsoppgaven. Klageren var helt avhengig av å kunne leie ut det ekstra soverommet til en medstudent.

 

Den 25. januar 2017, tre dager etter møtet, ga klageren bud på kr 350 000. Dagen etter aksepterte klageren et motbud fra selgeren på kr 450 000.

 

Fredag 13. oktober 2017 var klageren på forhåndsbefaring i leiligheten med entreprenøren. På forhåndsbefaringen fikk klageren opplyst at det ikke var så enkelt å sette opp en lettvegg i stuen. Entreprenøren opplyste om at sprinkelanlegg, ventilasjonsanlegg og varmeanlegg måtte bygges om. Klageren meddelte dette til megleren og selgeren på det etterfølgende kontraktsmøtet den 16. oktober 2017. Megleren og selgeren ga uttrykk for at de begge hadde forstått det slik at stuen kunne deles av med oppsett av en enkel lettvegg, og at de begge var ukjent med de forhold klageren hadde fått opplyst. Megleren fremholdt at selgeren ikke kunne klandres i denne sammenhengen, og at avtalen var inngått ved aksept av bud. Megleren opplyste videre om at klageren kunne holde tilbake deler av kjøpesummen overfor utbyggeren, som en følge av at kostnadene til oppføring av innvendig avdelingsvegg langt overstiger det påregnelige, og at de forelå en mangel ved leiligheten som utbyggeren var ansvarlig for.

 

Klageren følte seg tvunget til å underskrive kontrakten. Samme kvelden sendte klagerens mor, på vegne av klageren, en e-post til megleren vedrørende problemsstillingen, og anførte at de tekniske arbeidene som måtte utføres, med unntak av oppsett av selve veggen, forventes å være utført før overtakelse.

 

Dagen etter videresendte innklagede e-posten til utbyggeren. I e-posten skrev megleren at leiligheten var solgt med opplysning om at denne enkelt kunne gjøres om til en treromsleilighet ved oppsett av en enkel lettvegg i stuen, for dermed å kunne avdele et nytt soverom.

 

Utbyggeren tilbakeviste alt ansvar knyttet til tilrettelegging da de hevdet at selgeren ikke hadde bestilt tillegg, og at leiligheten blir levert i henhold til kontraktens bestemmelser.

 

Det blir avholdt møte mellom utbygger og klageren i november 2017, hvor utbyggeren opplyste om hvilke faktiske arbeider som må gjøres. Utbygger skisserer at totalkostnaden vil bli fra kr 80 000 til 100 000.

 

Klageren fremholdt i en e-post at hun oppfatter at saken ikke er et forhold mellom henne og utbyggeren, men et spørsmål om meglerens uriktige opplysninger. Innklagede avviste ansvar.

 

Innklagede ga uriktige og ufullstendige opplysninger i markedsføringen og ved inngåelsen av kontrakten. Megleren har ikke oppfylt sine forpliktelser overfor klageren. Megleren er forpliktet til å innhente nødvendige faktiske opplysninger om salgsobjektet som han formidler. Innklagede må erstatte klageren det tapet hun er påført ved at det ble betydelig mer kostnadskrevende å avdele stuen til et nytt soverom, enn det var grunn til å anta. Den løsningen som ble valgt, har medført en noe lavere totalstandard på boligen enn det som kan forventes av et nybygg.

 

Megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megleren var gjort spesielt oppmerksom på at muligheten for avdeling av stuen til et ekstra soverom var en vesentlig forutsetning for klagerens kjøp av leiligheten, og meglerens plikt til å undersøke skjerpes.

 

Megleren hadde inngående kjennskap til prosjektet da megleren også formidlet salget fra utbygger til selgeren. Megleren var kjent med at fristen for tilvalg og endringer var utløpt, og burde vært oppmerksom på at mulighetene for endringer kunne være påvirket av det faktum at fristen for endringer i forbindelse med produksjonen av leilighetene var utgått.

 

Innklagede kan ikke fri seg fra sitt ansvar ved å vise til at selgeren også påstår å være kjent med at en oppdeling av stuen på det tidspunktet klageren kjøpte leiligheten medførte betydelig mer arbeid enn oppsett av en enkel vegg. Megleren var kjent med at selgeren ikke hadde bestilt endringer.

 

Megleren visste at det var en forutsetning for klageren at leiligheten kunne bygges om. Megleren hadde derfor en oppfordring til å kontrollere at opplysningene som ble gitt om mulighetene til å lage et ekstra soverom.

 

Innklagedes påstand om at dette er et forhold mellom klageren og utbyggeren, og at klageren i medhold av bustadoppføringslova § 49 kan tilbakeholde deler av kjøpesummen, er sterkt misvisende og forledende. Kjøpekontrakten inneholder ingen formuleringer knyttet til oppdelingen, utover at den mulige veggen er vist som en stiplet linje i plantegningen.

 

Innklagede er erstatningsansvarlig for det tap klageren har blitt påført ved at kostnadene til bygging av ekstra soverom ble betydelig høyere enn det klageren hadde grunn til å tro. Klagernes ekstra kostnader beløper seg til kr 15 000 for skifte av sprinklerhode, kr 4 050 for installering av ny varmekilde og kr 10 695 for ombygging av innpassing av sprinkleranlegg inkludert maling. Klagerens direkte kostnader til dette beløper seg til totalt kr 29 745. I disse kostnadene inngår ikke kostnader til oppsett av selve veggen.

 

Klageren ønsket ikke å bygge om ventilasjonsanlegget til også å ventilere det nye soverommet. Klageren valgte å ikke bygge om radiatoropplegget, slik at soverommet også ble tilknyttet det felles oppvarmingssystemet. Klageren valgte i stedet å installere panelovn for elektrisk oppvarming i soverommet, da kostnadene til ombygging av ventilasjonsanlegg og deling av radiatoropplegget var høye. Dette har imidlertid medført at soverommet ikke har mekanisk ventilasjon, eller er tilknyttet byggets felles varmeanlegg. Dette representerer for det første et fremtidig kostnadselement for elektrisk oppvarming, samt at soverommet er noe «mindreverdig» som en følge av manglende ventilasjon. For disse to elementenes vedkommende mener klageren å være påført et tap, som skjønnsmessig anslås til kr 30 000 .

 

Klagerens samlede erstatningskrav overfor klagemotparten utgjør dermed kr 59 745. Klageren krever også at innklagede dekker klagerens kostnader til juridisk bistand.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren ga uttrykk for at det var en forutsetning for og et formål med kjøpet at leiligheten kunne omgjøres til en tre-roms ved oppsett av lettvegg i stue. Megleren trodde på bakgrunn av de opplysninger som utbyggeren hadde gitt, at leiligheten enkelt kunne gjøres om til en tre-roms. Det var ukjent at utbyggeren ville prosjektere disse leilighetene i prosjektet som to-roms dersom kjøperen ikke gjorde tilvalg innenfor gitte frister. Innklagede har underveis i prosessen heller ikke hatt tilgang til byggeplassen for befaring av leiligheten i forbindelse med oppdrag på salg av kontraktsposisjonen.

 

I opprinnelig prospekt var leiligheten opplyst å være en 2/3 roms leilighet som viste en stiplet linje på tegningen. Før megleren startet salget snakket megleren med selgeren for å høre om hun hadde gjort tilvalg eller endringer, og fikk tilbakemelding om at hun kun hadde foretatt noen mindre endringer på kjøkkenet. Megleren kontaktet deretter tilvalgsansvarlig hos utbyggeren for å undersøke om opplysningene selgeren hadde gitt var korrekte. I telefonsamtalen spurte megleren om selgeren hadde valgt å sette opp en vegg i leiligheten eller om den ble levert som en 2-roms. Utbyggeren informerte om at det ikke var bestilt vegg, og at dette eventuelt måtte gjøres av ny kjøper etter overtakelse. Megleren var klar over at tilvalgsfristen var utløpt, men forsikret seg om at det ikke var satt opp vegg i leiligheten. Megleren fikk også oversendt tilvalgskontrakten.

 

Megleren trodde at leiligheten kunne bygges om til en 3-roms slik den ble solgt av utbyggeren, og fikk ikke opplysninger om at muligheten til å gjøre den om til en 3-roms var falt bort. I salgsoppgaven skrev derfor megleren følgende:

 

«Har du behov for et ekstra soverom er det mulig å sette opp en vegg i stuen etter overtagelse.»

 

Klageren tilbakeholdt kr 100 000 av kjøpesummen for kontraktsposisjonen.

 

Det fremgår tydelig av kjøpekontrakten at reklamasjoner angående eventuelle feil og mangler ved eiendommen må rettes til utbyggeren. Dette ga også megleren uttrykkelig beskjed om på e-post. Klageren fastholdt lenge at det forelå grunnlag for tilbakehold overfor selgeren av kontraktsposisjonen, men frafalt tilbakeholdet etter at megleren hadde presisert hva som fulgte av kontrakten.

 

Leiligheten er markedsført og solgt til selgeren som en 2/3-roms leilighet, og er priset ut fra den muligheten for omgjøringen som ligger i oppsett av lettvegg i stue. De samme opplysningene om eiendommen ble gitt i salgsdokumentasjonen for salget av kontraktsposisjonen til klageren.

 

I tilvalgslistene som klageren fikk presentert fra utbyggeren, fremgår det ikke at omgjøring til 3-roms var et tilvalg eller en endring som etter en gitt frist ble vanskeliggjort eller medførte ekstra kostnader i form av omprosjektering.

 

Megleren hadde ingen konkret, synlig eller begrunnet oppfordring eller foranledning for å mistenke at det ikke lenger var mulig å sette opp en enkelt lettvegg for omgjøring fra 2-roms til 3-roms. Rettslig sett foreligger dermed ikke grunnlag for å hevde at megleren burde gått lenger i sine undersøkelser rundt oppsett av lettvegg enn hva som ble gjort.

 

Utbyggeren synes å ha solgt en 2-roms med uttrykkelig mulighet for omgjøring til 3-roms ved oppsett av lettvegg i stue illustrert ved stiplet linje i plantegningene og uavhengig av tilvalg, endringer og tidsaspekt. Dersom en omgjøring, fordi man velger å prosjektere leilighetene på enkleste og mest kostnadseffektive måte for utbygger, blir en ekstra affære for kjøperen er det en selvfølge at det må gis informasjon om dette til kjøpere og til megler som formidler salgene. Utbyggeren har tatt seg bedre betalt for denne kategorien leiligheter, nettopp fordi det skal foreligge en enkel mulighet for et ekstra soverom. Det å da velge å prosjektere enhetene under henvisning til at kjøpere ikke har benyttet seg av et tilvalg som ikke er konkret beskrevet noe sted, kan ikke stå seg i forhold til bustadoppføringslova.

 

Megleren har ikke brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk. Innklagede bestrider erstatningskravet.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda nevner først at nemnda kun behandler forholdet til megler/innklagede, og at forholdet til selger/utbygger ligger utenfor nemndas myndighetsområde.

 

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd at megleren skal før handel sluttes gi de opplysninger som kjøper har «grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen». Det er klart at opplysninger om at leiligheten kan gjøres om til en 3-roms er en opplysning som kjøperen har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen.

 

Spørsmålet er om megleren har gjort tilstrekkelige undersøkelser om hvorvidt leiligheten kunne gjøres om til en 3-roms ved salget til klageren.

 

Det følger av forarbeidene at det ikke forventes at megleren er bygningskyndig, jf. NOU 1987: 14 side 65. Det kreves derfor ikke at megleren gir opplysninger som det forutsettes bygningskyndig kompetanse for å avdekke, med mindre det foreligger særlige forhold som gir grunn til å undersøke, jf. NOU 1987: 14 s. 75.

 

Selgeren er meglerens viktigste kilde til opplysninger om boligen. Megleren må kunne stole på at selgerens opplysninger er korrekte, med mindre det foreligger omstendigheter som tilsier at megleren må undersøke forholdet nærmere.

 

I dette tilfellet er det på det rene at megleren var klar over klagerens forutsetning for kjøpet, nemlig at det var mulig å sette opp en lettvegg for å bygge et soverom til. Meglerens undersøkelsesplikt skjerpes i disse tilfellene.

 

Nemnda har kommet til at megleren i dette tilfellet har overholdt undersøkelsesplikten. For det første fremgikk det ikke av utbyggers informasjon om tilvalgsmuligheter at dette også omfattet eventuell oppsetting av lettvegg i stuen, slik at fristen for tilvalg gjaldt. For det andre hadde megleren en telefonsamtale med tilvalgsansvarlig hos utbyggeren, som opplyste at lettvegg i stuen kunne settes opp i ettertid.

 

Erstatningskravet kan på denne bakgrunn heller ikke føre frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.

 

 

 

 

Kommentarer er stengt.