Saksframstilling

Klageren var en av 15 arvinger som solgte en ubebygd tomt gjennom innklagede.

Klageren var også en av budgiverne, men fikk ikke anledning til å gi bud fordi budrunden ble avsluttet.

Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Femten arvinger ble begunstiget med en tomt, og skulle dele verdien av denne gjennom et salg. Tomten er antakelig lite verdt, fordi den er regulert til fellesareal. Tomten ble ikke annonsert, men de femten arvingene, deriblant klageren, samt noen naboer, skulle få by. Onkelen til klageren foresto salget, og valgte megler på vegne av de fire eldste arvingene i hans generasjon; underforstått på vegne av de øvrige arvingene. Klageren foreslo å benytte en megler i budrunden, slik at alt skulle gå riktig for seg. Det var fire personer, inkludert klagerens onkel, som eksplisitt hadde sagt seg interessert i tomten innenfor en uoffisiell frist satt av denne. Klageren var også en av interessentene som hadde meldt i fra innen tidsfristen. Som en av de fire, mottok klageren et brev fra innklagede om budfrist, samt forbrukerinformasjon om budgivning.

Klageren mener innklagede har opptrådt kritikkverdig, og i strid med god meglerskikk. Innklagede satte i gang budrunden, og avsluttet den før fristen var ute. Fristen var satt til 22. september 2006. Klageren sendte inn et skriftlig bud pr faks kl 18.40 den 22. september. Budet ble avvist av innklagede, noe som ble opplyst i et brev datert fire dager etter tidsfristen, altså 26. september. Innklagede hevdet at bud må inngis innen «normal kontortid». Det står imidlertid ikke noe om dette, verken i innklagedes opprinnelige brev om budgivning, elleri klagerens onkels brev om endelig frist. Det står heller ikke noe om klokkeslett i «forbrukerinformasjon om budgivning». Klageren oppfattet at tidsfristen gikk ved midnatt den 22. september 2006, ettersom det ikke var oppgitt noe annet.

Klageren mener at innklagede ikke hadde noen holdepunkter til å begrense budfristen til et spesielt klokkeslett. En dato slutter ved midnatt, slik er det med alle søknadsfrister i staten, og slik er det med alle offentlige frister, herunder fristen for selvangivelsen. Av alle yrkesgrupper i det private næringslivet som vanligvis ikke opererer med «normal kontortid», er vel eiendomsmeglere den mest typiske. Ettersom en faks ikke trenger å besvares, er det også en grunn til at «normal kontortid» blir meningsløst som tidsfrist.

Ettersom tomten ikke kan bebygges, hastet det ikke å få avgjort salget. I tillegg er det flere år siden klagerens tante døde, og det har aldri vært noe hastverk å få solgt tomten. At det plutselig skulle foregå en hastebudrunde samme dag som fristen, er helt uforståelig. Klageren mener innklagede må få ytterligere kritikk for at de øvrige interessentene ikke ble informert om utviklingen i budrunden. Ved å ignorere de øvrige budgiverne, begikk innklagede et overtramp både mot de potensielle kjøperne, og mot selgerne som muligens ikke oppnådde en like høy salgssum som var mulig.

Innklagede nevnte at akseptert salgssum var kr 15000, altså samme sum som klageren bød i sitt forkastede bud. Klageren vet lite om selve salget, og vet for eksempel ikke hvem som til slutt fikk tilslaget. Klagerens onkel svarer ikke på verken telefon eller e-post. Innklagede vil heller ikke besvare klagerens spørsmål, noe som er rart når klageren faktisk er en av arvingene (selgerne).

Klageren vil ha vurdert om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk på to punkter:

Innklagede opererte med entidsfrist som ingen andre kjente til. Dette fremgikk ikke av korrespondansen med interessentene av tomten. Innklagede kan derfor ikke i ettertid påberope seg en vag tidsfrist.

Innklagede unnlot å kontakte de maksimum to resterende potensielle budgiverne. Klageren mener at når et objekt har få interessenter, bør innklagede varsle dem slik at de får mulighet til å delta i selve budrunden, så fremt salget ikke er noen hastesak.

Innklagede anfører:

Oppdraget bestod i gjennomføring av budrunde samt kontrakt/oppgjør. Klagerens onkel (heretter kalt fullmektigen) opptrådte på vegne av boet i henhold til fullmakt, og innklagede hadde direkte kontakt med denne hele tiden.

Advokaten som håndterte booppgjøret, opplyste at det tidligere var initiert et salg rettet mot arvingene i boet. Det fremkom da fire interessenter, men disse ønsket at budgivning/kontrakt/oppgjør ble foretatt av en megler. Innklagede fikk oversikt av fullmektigen på hvem interessentene var, og underrettet disse pr brev med frist for budgivning den 14. september 2006. To av interessentene, herunder klageren, mente at budfristen var for kort, og kontaktet derfor fullmektigen for forlengelse av fristen. Fullmektigen forlenget selv fristen, og ny budfrist ble satt til 22. september 2006. I perioden frem til budfristen, hadde innklagede flere samtaler med klageren vedrørende tomten. Klageren ble informert om at tomten var regulert til friområde. Det ble også gjort oppmerksom på at den etter kommunens syn burde overdras til naboeiendommene uten kompensasjon. I samtalene med klageren, gav hun ikke direkte uttrykk for at hun ønsket å legge inn bud. Klageren sa selv at hun var usikker på om tomten var noe å bruke penger på, sett i lys av opplysningene fra kommunen.

Den 21. september mottok innklagede to bud, begge med akseptfrist dagen etter. Den ene budgiveren ønsket ikke å forhøye sitt bud, og det høyeste budet ble akseptert 22. september kl 17. Samme dag kl 18.40 ble det fakset et bud til innklagedes kontor fra klageren. På dette tidspunktet var kontoret stengt, men innklagede tok kontakt med boet v/ fullmektigen for å informere om budetfra klageren. Dette budet ble skriftlig avslått pr brev 26. september, med bakgrunn i at budet var kommet inn for sent. Begrunnelsen for avslaget er i henhold til Trygve Bergsåker, Eiendomshandel gjennom megler. Det fremkommer her at aksepten/budet skal rette til tilbyders kontoradresse. Videre er det naturlig å tolke en invitasjon til budgivning slik at fristen utløper ved avslutning av normal kontortid på fristens siste dag. Innklagedes normale kontortid er fra kl 09-16 (17). Innklagede har selv vært i kontakt med Trygve Bergsåker, som understøtter fortolkningen sett i forhold til denne saken.

Det var ikke satt akseptfrist for budene, og i verste fall kunne budrunden strukket ut i de sene nattetimer. En slik budrunde lar seg vanskelig gjennomføre på en forsvarlig måte.

Alle de fire interessentene ble tilskrevet/invitert til budgivning, både fra innklagede og dødsboet. Dersom interessentene ønsket å delta i en budrunde, måtte disse ta ansvar for å være aktiv. Innklagede kan ikke lastes for at klageren føler seg forbigått. Innklagede bestrider å ha handlet i strid med emgll. § 3-1.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder budgivning.

For å avklare enhver form for usikkerhet, bør eiendomsmegleren angi en nøyaktig frist for budfristens utløp. Når dette ikke er gjort, som i denne saken, må det legges til grunn at budfristen utløper ved kontortidens slutt. Ettersom klageren har kjent til salget lenge og ikke har gitt noen tydelige signaler som viser interesse for å kjøpe, kan det heller ikke kreves særlig aktivitet fra innklagedes side i forhold til dennebudgiveren.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 10. januar 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Børre Voll Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant