Klage nr 2017143-2
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 5. februar 2018 og 18. juni 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS Bodø
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klagen ble behandlet 5. februar 2018. Nemndas opprinnelige avgjørelse lyder:
«Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede. Etter at kjøperen begynte å grave i hagen oppdaget han at det var gravd ned store mengder søppel. Klageren hevder megleren visste om dette, og at hun har opptrådt uaktsomt og i strid med god meglerskikk ved å ikke opplyse om dette tydelig i salgsoppgaven. Klageren krever erstatning for utbedringskostnader. Innklagede hevder megleren ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk og for øvrig slik det kan forventes, og bestrider klagerens erstatningskrav.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede. Han påbegynte et gravearbeid i hagen etter overtakelsen og oppdaget at store mengder søppel i form av blant annet batterier, glass, sko og mat var begravd i hagen.
Klageren fikk ikke opplysninger om at hagen i realiteten var blitt brukt som søppelfylling for avfall før kjøpet ble inngått. Et håndskrevet notat utarbeidet av selgeren var inntatt som bilag til salgsoppgaven. Notatet gir diffuse opplysninger om det som i realiteten er en betydelig forsøpling av eiendommen. Megleren ble gjort kjent med de negative forhold på eiendommen, og det håndskrevne notatet oppfyller ikke meglerens opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. At store deler av eiendommen i realiteten har blitt brukt som søppelfylling, er opplysninger en kjøper må kunne forvente å bli gjort kjent med. Megleren skulle tydeliggjort og videreformidlet de negative forholdene i salgsoppgaven.
Eiendommens omkringliggende og forsøplede masser må byttes ut med nye masser. Klageren hevder megleren har opptrådt uaktsomt og i strid med god meglerskikk. Klageren krever at innklagede erstatter hans økonomiske tap.
Innklagede har i korte trekk anført:
I selgerens egenerklæring ble det henvist til vedlegg som beskriver at det finnes nedgravd avfall på eiendommen. Slike forhold var ikke uvanlig for eiendommer i området før disse ble tilknyttet offentlig renovasjon. Selgerens egenerklæring og vedlegg til egenerklæringen var inntatt i salgsoppgaven på side 46 og 51. Dette var en klar oppfordring til klageren om å foreta nærmere undersøkelser.
Klageren bekreftet, ved å underskrive i budskjemaet, at han hadde lest opplysninger og salgsvilkår som fremgikk av salgsoppgaven.
Eventuelle feil gitt i selgerens forklaring av forholdet ligger utenfor meglerens ansvar. Innklagede mener megleren i denne saken har opptrådt i henhold til god meglerskikk og for øvrig slik det kan forventes.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Det er på det rene at selgers håndskrevne notat (vedlegg til egenerklæringsskjemaet) var vedlagt salgsoppgaven, og at det på side 51 er opplysninger om søppel. Spørsmålet er følgelig om det er tilstrekkelig å ta denne informasjonen inn som vedlegg til salgsoppgaven, eller om det under nøkkelopplysninger skulle vært gitt opplysninger om søppel, eventuelt en uttrykkelig henvisning til vedlegget på dette punkt.
Nemnda bemerker at viktige opplysninger om eiendommen som den klare hovedregel må fremgå direkte av salgsoppgaven under «Eiendommen fra A til Å». Megler burde derfor i salgsoppgaven under nøkkelopplysningene uttrykkelig henvist til vedlegget til egenerklæringsskjemaet, alternativt opplistet stikkordmessig de punkter som fremgår av vedlegget. Da megler ikke gjorde dette, er det brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Nemnda mener imidlertid at erstatningskravet ikke kan føre frem. Nemnda forstår saken slik at ifølge klageren er det oppdaget store mengder søppel i hagen, blant annet batterier, glass, sko og mat. Megler hadde imidlertid ingen foranledning til å undersøke hvor mye og hva slags søppel det var snakk om. Nemnda mener derfor at det ikke foreligger adekvat årsakssammenheng mellom meglers unnlatelse og klagerens eventuelle økonomiske tap.
Klagen har etter dette ført delvis frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til DNB Eiendom AS, Bodø, har ikke overholdt sin opplysningsplikt. For øvrig fører klagen ikke frem.»
Klagerens anførsler fornyet behandling:
Det fremkom av klagen at klageren ba om en avgjørelse på om innklagede hadde utvist uaktsomhet ved brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten i eiendomsmeglingsloven
§ 6-7. Dette bekreftet nemnda i avgjørelsen av 5. februar 2018.
Nemnda behandlet imidlertid også spørsmålet om innklagede var erstatningsansvarlig. Spørsmålet om erstatningsansvar ble ikke reist i klagen eller i etterfølgende kommentarer til nemnda. Det har derfor ikke blitt redegjort for konkret økonomisk tap og/eller årsakssammenheng. Nemnda har ikke hatt tilstrekkelig grunnlag for å behandle spørsmålet om erstatning. Klageren ber om at nemnda foretar en ny vurdering av erstatningsspørsmålet.
Vedrørende vurderingen av årsakssammenheng må det kunne medføre erstatningsansvar når sentrale negative opplysninger om eiendommen ikke ble gitt til kjøperen.
Megleren hadde ikke eksakt kunnskap om mengde og type søppel på eiendommen. Det er meglerens manglende fremheving av opplysninger som medførte at klageren ikke ble gjort kjent med forsøplingen på eiendommen. Klageren kan ikke bebreides for å ha oversett et håndskrevet notat med diffust innhold som vedlegg til salgsoppgaven.
Nemnda har slått fast at opplysningene er viktige og derfor skulle ha fremgått av salgsoppgaven. En kjøper må kunne forvente at slike viktige opplysninger fremkommer under nøkkelopplysninger i salgsoppgaven, og at det er en uttrykkelig henvisning til vedlegg til egenerklæringsskjemaet eller alternativt ved en opplisting av punkter som fremgår av vedlegget.
Kjøperens undersøkelsesplikt må vurderes mot meglerens fremheving av opplysninger, og følgelig reduseres når megleren ikke oppfyller plikten til å gi tilstrekkelige opplysninger om eiendommen.
Dersom megleren hadde oppfylt opplysningsplikt, ville klageren blitt gjort kjent med at det var avfall på eiendommen. Klageren ville deretter undersøkt og klargjort forholdet, vurdert utbedringskostnadene og gitt et lavere bud eller ikke gitt bud. Eventuelt ville klageren ha bedt om at det ble tatt inn en bestemmelse om prisavslag for utbedringskostnadene i kjøpsavtalen.
Klageren har også lidt et økonomisk tap som følge av meglerens brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten. Utbedringskostnadene er per nå ikke klarlagt. Kostnadene omfatter nødvendig prøvetaking av massene, opprydding, lasting, transport og tømmeavgift.
Klageren har lagt frem nye vesentlige opplysninger som anses å ha betydning for sakens utfall i anmodningen om ny behandling av erstatningsspørsmålet. På grunn av at klageren anså det klart at spørsmål om erstatning ikke var stilt til nemnda, kan ikke opplysningene ha vært fremlagt tidligere.
Det bes imidlertid om at nemnda tar stilling til anførselen om at meglerforetaket har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet.
Nemnda har både adgang til og bør gjenåpne saken i henhold til vedtektene punkt 8.1. En gjenåpning er nødvendig for at spørsmålet om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt blir vurdert på tilstrekkelig grunnlag.
Innklagedes anførsler fornyet behandling:
Det gikk klart frem av både overskriften og teksten i det opprinnelige klagebrevet at klagen også inneholdt et krav om erstatning. I dette brevet varslet klageren også at han ville komme tilbake med en nærmere redegjørelse hva gjelder utbedringskostnad mv. straks omfanget er klarlagt nærmere. Dette skjedde ikke, verken da klageren kommenterte innklagedes tilsvar i brev til nemnda eller senere. Ingen av partene hadde innsigelser da sekretariatet meddelte at saksforberedelsen ble ansett som avsluttet.
Av nemndas avgjørelse går det frem at nemnda har ansett erstatningsspørsmålet som en del av klagen og behandlet den under denne forutsetning. Hvis klageren mente at erstatningsspørsmålet ennå ikke var tilstrekkelig utredet, kunne han bedt om utsettelse av klagebehandlingen. Alternativt kunne han trukket erstatningsspørsmålet ut av klagesaken i medhold av vedtektenes punkt 4.3. Så lenge dette ikke skjedde, var det ingen saksbehandlingsfeil av nemnda å behandle erstatningsspørsmålet som en del av klagesaken.
Innklagede mener at saken må anses ferdig behandlet og derfor bør avvises etter vedtektenes punkt 5.1. c), jf. punkt 5.2.
Det er heller ikke grunnlag for å gjenåpne saken etter vedtektenes punkt 8.1. Den nye klagen inneholder ingen nye vesentlige opplysninger som anses av betydning for sakens utfall, og som ikke tidligere kunne ha vært fremlagt. I den opprinnelige klagen het det:
«[Klageren] påbegynte gravearbeid i hagen i juli i år og oppdaget i den forbindelse store mengder søppel i form av blant annet batterier, glass, sko og mat begravd i hagen.»
At klageren et halvt år senere, da nemnda behandlet saken første gang, fortsatt ikke var i stand til å gi opplysninger om utbedringskostnader fremstår som usannsynlig.
Subsidiært hevder innklagede at eventuelle dokumenterte utbedringskostnader ville vært uten betydning for avgjørelsen nemnda kom frem til i februar. I avgjørelsen fremgår følgende:
«Megler hadde imidlertid ingen foranledning til å undersøke hvor mye og hva slags søppel det var snakk om. Nemnda mener derfor at det ikke foreligger adekvat årsakssammenheng mellom meglers unnlatelse og klagerens eventuelle økonomisk tap».
Reklamasjonsnemnda bemerker:
I klagen datert 19. oktober 2017 fremgår det av overskriften at det gjelder klage på innklagede – «brudd på god meglerskikk og krav om erstatning».
Det fremgår videre at klageren «vil kreve erstattet sitt økonomiske tap. Vi vil komme tilbake med en nærmere redegjørelse hva gjelder utbedringskostnad mv straks omfanget er kartlagt nærmere».
Deretter fremgår følgende: «Det bes om at Reklamasjonsnemnda tar stilling til vår påstand om at [megleren] har utvist uaktsomhet og opptrådt i strid med god meglerskikk».
I klagerens skriv av 9. januar 2018 fremgår følgende: «På bakgrunn av at opplysningsplikten ikke er oppfylt anføres at
[megleren]
har utvist uaktsomhet og opptrådt i strid med god meglerskikk».
Nemnda tok imidlertid på bakgrunn av det som fremgikk av klagen også stilling til om klageren hadde krav på erstatning. Det fremgikk klart av klagen at det eneste det ble tatt forbehold om å komme tilbake til, var størrelsen på utbedringskostnadene. Dette innebærer at nemnda hadde foranledning til både å ta opp spørsmålet om ansvarsgrunnlag og årsakssammenheng, da dette henger sammen. Det er heller ikke i begjæringen om fornyet behandling noe som tilsier en annen vurdering av erstatningsspørsmålet, herunder om det foreligger årsakssammenheng.
Nemnda har derfor kommet til at det ikke er noen grunn til å endre det som nemnda ved første gangs behandling kom frem til.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon etter fornyet behandling:
Konklusjonen fra møtet 5. februar 2018 fastholdes.