Klage nr 2017154
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. juni 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: SNE Eiendom AS
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede i mai 2014. Klageren hevder megleren ga uriktige opplysninger om hva som var gjeldende reguleringsplan på naboeiendommen, samt at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk under budgivningsprosessen. Klageren krever erstatning. Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er jurist.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede. Prisantydningen var på kr 2 890 000, og klageren kjøpte boligen for kr 3 200 000.
Manglende opplysninger om reguleringsplan for naboeiendommen
Klagerne overtok eiendommen i juni 2014. I november 2014 mottok de et nabovarsel om søknad om rammetillatelse for utbygging av fire rekkehus og fem eneboliger med til sammen nitten boenheter på naboeiendommen. Naboeiendommen grenser til hele den nordlige siden av klagerens eiendom.
Utbyggerens søknad om rammetillatelse var på grunnlag av gjeldende reguleringsplan 1618 vedtatt i mars 2006. Kommunen innvilget rammetillatelse og igangsettingstillatelse. Samtlige rekkehus og eneboliger er nå ferdig oppført på naboeiendommen.
Det nærmeste rekkehuset er plassert ca. åtte meter på nordsiden av klagerens bolig. Som følge av utbyggingen har klageren mistet utsikten mot nord, samt midtnattsol. Det nærmeste rekkehuset fremstår som en høy «mur».
På kjøpstidspunktet hadde eiendommen panoramautsikt mot nord. I salgsoppgaven ble eiendommen markedsført med fin utsikt mot nord. Utsikten var en av forutsetningene for at klageren kjøpte eiendommen.
Det ble ikke gitt opplysninger om at gjeldende reguleringsplan var reguleringsplan 1618.
I selgerens egenerklæringsskjema punkt 9, som var vedlagt salgsoppgaven, opplyste selgeren om «[M]ulig utbygging på nordsiden av sameiet». Da klageren spurte selgeren på privatvisningen om hva han mente med denne opplysningen, svarte selgeren at det var planlagt at det skulle bygges en barnehage.
Dagen før budaksept sendte klageren en e-post til megleren via FINN.no hvor han blant annet spurte om følgende:
«Info fra selgers egenerklæring: 1. I erklæringens pkt. 9 er det opplyst om «Mulig utbygging på nordsiden av sameiet». Kan du gi noe mer detaljerte opplysninger om en slik mulig utbygging? Hvem som er utbygger, etc. og i hvilken grad dette vil påvirke utsikten nordover, ulemper, påvisning av fremtidig takst e.? Har du reguleringsplanen for eiendommen?».
Megleren svarte dagen etter:
«1. Jeg kan ikke si noe detaljert om dette annet enn at det er planlagt en barnehage der og at jeg tviler på at utsikten blir særlig forringet»
I e-posten var det et vedlegg som tilsynelatende viste reguleringsplan 1773 hvor det fremgikk at det skulle bygges barnehage. Meglerens opplysninger om reguleringsforholdene på naboeiendommen var uriktig. Dersom reguleringsplan 1773 hadde blitt vedtatt, og reguleringsplan 1618 hadde opphørt, ville ikke klagerne mistet utsikt eller solforhold mot nord.
Tidspunktet for tilbakemelding fra meglerens e-post kom samme dag som klagernes bud ble akseptert, men før budrunden var avsluttet. Dersom megleren hadde oversendt den riktige reguleringsplanen, hadde klageren sett at forholdene på naboeiendommen ville skape store ulemper for eiendommen, og ville enten ikke kjøpt eiendommen eller ikke gitt
kr 310 000 over prisantydning. Det første budet til klageren var på kr 2 650 000 og ble gitt før bekreftelsen fra megleren om at det skulle bygges barnehage på nabotomten. Begrunnelsen for at klageren valgte å legge inn dette budet var at klageren ikke hadde fått svar fra megleren på e-posten vedrørende reguleringsforholdene på naboeiendommen.
På kontraktsmøtet stilte klageren spørsmål vedrørende reguleringsforholdene på naboeiendommen. Megleren svarte det samme da som det han tidligere hadde opplyst i
e-posten.
Innklagede hevder at det kun var en endring av reguleringsplanen for naboeiendommen ved at utbyggeren søkte om dispensasjon etter at klageren hadde kjøpt boligen. Dispensasjonssøknaden som utbyggeren fremsatte til kommunen gjaldt reguleringsplan 1618 om rekkehus og eneboliger. Det var også denne reguleringsplanen som var gjeldende på kjøpstidspunktet.
Innklagede viser til salgsoppgaven hvor det fremkommer under punktet «[R]egulering» at
«[E]iendommen er regulert til bolig, jfr. L13-1550-01».
Dette gjelder kun klagerens eiendom og ikke naboeiendommen.
Innklagede viser til at megleren oppfordret klageren til å ta kontakt med kommunen for ytterligere beskrivelse av reguleringsplanen. Dette er ikke korrekt.
Budgivningsprosessen
Klageren ga sitt første bud på kr 2 650 000 på visningsdagen kl. 18:22. Budet ble ikke videreformidlet til selgeren eller de øvrige budgiverne før neste dag kl. 10:46, samtidig med at en annen ga bud på kr 2 900 000. Megleren videreformidlet heller ikke et bud fra en annen budgiver som ble gitt kl. 22:08 til øvrige interessenter. Dette budet var på kr 2 800 000. Dette førte til at budgiveren som ga bud på kr 2 900 000, ikke var klar over at klagerens bud var såpass lavt under prisantydning. Det virket derfor som at første bud som ble gitt var på
kr 2 900 000. Størrelsen på budene ble derfor raskt langt over prisantydning.
Akseptfristene var for korte. Flere av budene hadde kun fem minutters akseptfrist. Budgiverne hadde kort betenkningstid som førte til at budrunden ble unødig hauset opp og at prisen til slutt ble langt over prisantydning.
Øvrige kritikkverdige forhold
De øvrige kritikkverdige forholdene har ikke betydning for klagerens erstatningskrav, men klageren ønsker å nevne de likevel. Megleren var ikke tilstede under selve overtakelsen. Megleren opplyste at klageren ikke kunne tegne boligkjøperforsikring fordi selgeren ikke hadde tegnet eierskifteforsikring. Dette stemmer ikke. Klageren fikk imidlertid avklart dette med megler.
Ifølge megleren hadde eiendommen kun midlertidig brukstillatelse, men eiendommen hadde ferdigattest.
Krav om erstatning
Når det gjelder eventuell foreldelsesfrist, startet denne å løpe fra det tidspunktet klageren ble kjent med de forhold som ligger til grunn for klagen. Klageren ble kjent med forholdene ved mottakelse av nabovarselet fra utbygger den 3. november 2014. Foreldelsesfristen utløper dermed tidligst den 3. november 2017. Klagen ble innsendt 3. november 2017 og er fremsatt rettidig.
Megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første og andre ledd nr. 10. Megleren har også opptrådt i strid med god meglerskikk.
Selgerens opplysning i egenerklæringsskjemaet og klagerens spørsmål om forholdene på naboeiendommen ga megleren en oppfordring til å undersøke reguleringsforholdene nærmere.
Megleren har opptrådt uaktsomt ved å ikke undersøke at gjeldende reguleringsplan på nabotomten var 1618.
Klageren overholdte sin undersøkelsesplikt ved å stille spørsmål om gjeldende reguleringsplan og utsiktsforhold til megleren både muntlig og skriftlig.
Det kan tenkes at prisantydningen ville vært lavere dersom innklagede hadde overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.
Klageren ville ikke gitt bud på kr 3 200 000 dersom han hadde visst at naboeiendommen skulle bygges ut i henhold til reguleringsplan 1618. Klagerne ville i så fall ikke gitt høyere bud enn prisantydning på kr 2 890 000. Differansen mellom prisantydning og klagerens siste bud utgjør kr 310 000.
Klageren måtte også ta opp kr 310 000 mer i banklån. Gjennomsnittlig låneprosent er antatt å være ca. 2,80% effektiv lånerente. Dersom man beregner lånebeløpet fra overtakelsesdato til dato hvor klageren fremmet klagen og erstatningskrav til innklagede så utgjør denne overskytende renten til sammen kr 26 040. I tillegg er tapsposten på kr 7 750 i betalt for mye dokumentavgift.
Klageren vil også kreve erstatning for tapt utsikt som følge av utbyggingen. Klageren har vedlagt en takst hvor takstmannen har vurdert utsiktstapet. Det fremgår blant annet at:
«Det reelle markedsmessige verditapet kan ligge mellom 250 000 til 500 000,-. Med eller uten en lavtbyggende barnehage som nabo, slik det er opplyst som alternativ til rekkehuset på nabotomen som skjermer utsikten i dag, ville denne enheten vært taksert til 3750 000,- i dag. Imidlertid blir den nå taksert til 3300 000 som følge av utbygging på nabotomt mot nord».
Taksten viser at det reelle markedsmessige verditapet er på opptil kr 500 000. Innklagede har stilt spørsmål til hvorfor klageren engasjerte en takstmann som ikke var lokalisert samme sted som boligen. Det var helt vilkårlig at takstmannen tok oppdrag om verdivurderingen. I mars 2018 laget klageren en generell forespørsel på mitt.anbud.no som flere takstmenn og eiendomsmeglere mottok. I tillegg brukte klageren nettiden finntakst.no. Takstmannen som klageren brukte, var den første som tok kontakt med ham og det var derfor klageren ga ham oppdraget. Takstmannen er lokalisert i samme fylke ca. 137 km unna byen. Innklagede stiller også spørsmål til takstmannens verdivurdering. Verdivurderingen gjelder klagerens bolig som er sterkest berørt sett i forhold til de andre rekkehusene. Det blir derfor feil å sammenligne pris med de andre rekkehusene.
Megleren har også opptrådt i strid med god meglerskikk ved budgivningen. Megleren orienterte ikke om klagerens første bud på samme tid som det ble gitt. Megleren burde også styrt akseptfristene på en slik måte at budgiverne fikk tilstrekkelig med tid til å områ seg. Budgivningsprosessen var uforsvarlig og medførte at prisen på boligen ble høyere enn den ville vært dersom budgiverne hadde normale akseptfrister. Erstatningskravet for dette forholdet er skjønnsmessig antatt å være kr 100 000.
Klagerens samlede erstatningskrav
Klagerens samlede erstatningskrav er inntil kr 500 000. I tillegg kreves forsinkelsesrenter for det samlede erstatningskravet på kr 500 000, jf. forsinkelsesrenteloven §§ 2 og 3. I alle fall kreves forsinkelsesrente 30 dager etter klagerens påkravsdato 19. juli 2017 til innklagede. Dersom det er mulig å be om forsinkelsesrenter fra et tidligere tidspunkt enn dette, ber klageren om at forsinkelsesrentene beregnes fra det tidligste tidspunktet.
Innklagede har i korte trekk anført:
Manglende opplysninger om gjeldende reguleringsplan for naboeiendommen
Kommunen oversendte informasjon vedrørende salget av den aktuelle eiendommen i april 2014 hvor det fremgikk at eiendommen var godkjent til boligformål. Dette ble inntatt i salgsoppgaven. Selgeren opplyste i egenerklæringsskjemaet punkt 9 at han kjente til planer for mulig utbygging av den aktuelle naboeiendommen.
På visningen opplyste selgeren til klageren at naboeiendommen ville bebygges med bolig eller barnehage. Samme dag, men før visningen ble avholdt, sendte klageren en e-post til megleren med spørsmål om han kjente til detaljene rundt mulig utbygging på naboeiendommen. Klageren la inn bud på eiendommen før megleren hadde besvart e-posten. Påfølgende dag besvarte megleren e-posten med følgende:
«[j]eg kan ikke si noe detaljert om dette annet enn at det er planlagt en barnehage der og at jeg tviler på at utsikten blir særlig forringet».
Som vedlegg til e-posten var også informasjon fra kommunen om pågående reguleringsarbeid på eiendommen med oppfordring til å ta kontakt med kommunen for ytterligere beskrivelse av planen. Til tross for den oversendte informasjonen valgte klageren å legge inn ytterligere ti bud uten å kontakte kommunen.
Innklagede gjør gjeldende at megleren har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, og at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Budgivningsprosessen
Klagerens bud kom inn kl 18:22 samme kveld som visning ble avholdt. Megleren orienterte selgeren om budet pr. telefon samme kveld. Det ble videre avtalt at budet skulle videreformidles til øvrige interessenter skriftlig dagen etter. Budet ble sendt på SMS til selgeren kl 09:40, og til øvrige interessenter kl 09:42. Det er ikke uvanlig i bransjen å sende budvarsel dagen etter visningen. Det er ikke kritikkverdig eller i strid med god meglerskikk.
De første fem budene ble lagt inn med akseptfrist til kl. 12:00. Etter dette ble bud forhøyet med kr 10 000 eller mindre. Akseptfristene var korte, men tilfredsstillende ettersom interessentene var i en relativt lang, pågående prosess.
Innklagede opplyser alltid interessenter om at de ønsker minimum 30 minutters frist på bud. I de tilfellene hvor det er kortere frister står megleren fritt til å formidle budene videre til selgeren og øvrige interessenter dersom dette er forsvarlig.
Øvrige kritikkverdige forhold
Megleren var forhindret til å stille på overtakelse på grunn av ferieavvikling. Selgeren var informert om dette og ville gjennomføre overtakelse på egenhånd.
Innklagede streber etter å være med på samtlige overtakelser. Det varierer fra meglerforetakene om megleren er tilstede på overtakelsen.
Etter å ha undersøkt nærmere rettet megleren opp at det var anledning til å kjøpe boligkjøperforsikring.
Kommunen informerte om at det bare forelå midlertidig brukstillatelse. Innklagede kan ikke se å ha mottatt korrigerende informasjon.
Takst
Innklagede stiller spørsmål ved takstmannens kjennskap til nærområde. Firmaet er helt ukjent for innklagede, og selskapet har forretningsadresse 213 km fra den aktuelle eiendommen. Innklagede stiller også spørsmål til den skjønnsmessige vurderingen av markedets prissetting av utsikten mot nord. Boligene retter seg mot sør. Dette er solretningen hvor en finner de store fasadevinduene og uteområder m/terrasser. Det stilles videre spørsmål til fortolkningen av oppnådd salgspris for nabobyggene i rekken. Det er et faktum at et av rekkehusene som ligger innerst og som er mest berørt av bebyggelsen mot nord ble solgt for kr 3 710 000 i 2017, mens et annet rekkehus som ligger nederst i rekken og er helt uberørt av bebyggelsen er solgt til en lavere pris for kr 3 575 000 i 2017. Dette kan ikke forstås på en annen måte enn at utsikten mot nord ikke vektlegges som et vesentlig fortrinn når eiendommene omsettes. Verditaksten kan ikke legges til grunn ved spørsmålet om verdiforringelse.
Innklagede bestrider klagerens påstander.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten og brudd på god meglerskikk, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter. Klageren har sendt e-post 18. juni 2018, samme dag som nemnda avholdt møte, med angivelig ny informasjon. Nemnda ser bort fra klagerens siste e-post, da den er kommet lenge etter siste frist som partene fikk for eventuelle ytterligere bemerkninger.
Manglende opplysninger om gjeldende reguleringsplan for naboeiendommen
Klageren hevder at megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke opplyse om gjeldende reguleringsplan på naboeiendommen.
Utgangspunktet for vurderingen er eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd første punktum. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd første punktum at megleren har plikt til å gi opplysninger som «kjøperen har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen».
Det er klart at i de tilfellene hvor naboeiendommen skal bebygges, og dette vil medføre ulemper for den aktuelle eiendommen, herunder for solforholdene, vil det være en opplysning som kan ha betydning for avtalen.
Selgerens egenerklæringsskjema var vedlagt salgsoppgaven. I egenerklæringsskjemaet
punkt 9 hadde selgeren krysset av «ja» på spørsmålet om:
«Kjenner du til reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av eiendommens omgivelser, eller forslag til dette?»
På kommentarer hadde selgeren skrevet:
«Mulig utbygging på nordsiden av sameiet».
I tillegg sendte klageren en e-post via FINN.no til megleren før budaksept hvor han blant annet spurte om følgende:
«Info fra selgers egenerklæring: 1. I erklæringens pkt. 9 er det oplyst om «Mulig utbygging på nordsiden av sameiet». Kan du gi noe mer detaljerte opplysninger en slik mulig utbygging? Hvem som er utbygger, etc. og i hvilken grad dette vil påvirke utsikten nordover, ulemper, påvirkning av fremtidig takst el.? Har du reguleringsplanen for eiendommen?»
Megleren har opplyst at han den 22. april 2014 fra [kommunen] fikk oversendt informasjon vedrørende regulering på naboeiendommen. Det fremkommer av brevet at det på [naboeiendommen] er en pågående omreguleringsprosess «fra boliger til bolig og barnehage». På denne bakgrunn besvarte innklagede e-posten fra klageren:
«1. Jeg kan ikke si noe detaljert om dette annet enn at det er planlagt en barnehage der og at jeg tviler på at utsikten blir særlig forringet».
Vedlagt e-posten var dokumentet fra kommunen hvor det fremgikk at det pågikk «omregulering fra boliger til bolig og barnehage». Det fremgår således at eiendommen var regulert til boliger, men at det var en pågående omreguleringsprosess for å endre dette. I innledningen til det samme dokumentet sto det «for nærmere informasjon om planen ta kontakt med [saksbehandler hos kommunen på telefon].»
Hvis det var avgjørende for klageren hva som ble bygget på naboeiendommen hadde han derved fått en foranledning til å foreta nærmere undersøkelser direkte hos kommunen med bakgrunn i innklagedes svar.
Megleren har basert sitt svar til klageren på de opplysningene han hadde mottatt fra kommunen. Nemda kan derfor ikke se at megleren kan kritiseres for manglende undersøkelser.
Budgivningsprosessen
Etter eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 andre ledd tredje setning skal megleren «så langt det er nødvendig og mulig» orientere øvrige interessenter om bud. Klageren anfører at megleren burde orientert de øvrige interessentene om klagerens bud og en annen budgivers bud kvelden det ble gitt, og ikke på morgenen dagen etter. Megleren hevder han orienterte de øvrige interessentene om budene kl 09:42 dagen etter. Klageren anfører at de ikke ble orientert om budet før kl 10:46. Begge budene hadde akseptfrist til kl 12:00 dagen etter. Uavhengig av på hvilket tidspunkt megleren orienterte de øvrige interessentene om budet, hadde de god tid til å gi nye bud før akseptfristen var ute.
Klageren anfører at dersom megleren hadde orientert de øvrige interessentene om budene på kvelden, hadde det ikke blitt gitt bud så raskt med høyt beløp.
Megleren skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I dette ligger en plikt til å avpasse tempoet i salgsarbeidet, for at oppdragsgiveren og aktuelle interessenter skal sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg. Av Finanstilsynets rundskriv 9/2013 fremgår det at et eksempel på dette er å fraråde budgivere å sette så kort frist på budet at megleren ikke får anledning til å orientere øvrige interessenter som kan tenkes å ville delta i budrunden. Dette er imidlertid ikke til hinder for at budgiveren opprettholder sin korte frist. En budgiver velger selv hvor lenge han vil være bundet av sitt bud. Dette innebærer at det ved det enkelte salg kan være forskjellige akseptfrister fra de ulike budgivere. Megler er forpliktet til å informere selger og de øvrige budgivere om de enkelte bud uavhengig av akseptfristens lengde så langt det er praktisk mulig.
Slik saken er opplyst, mener nemnda at det ikke er grunnlag for å kritisere megleren for håndtering av budprosessen.
Øvrige forhold
Når det gjelder de øvrige forhold som klageren tar opp i klagen uttaler han at dette ikke har betydning for erstatningskravet.
Klageren hevder at megleren ikke var tilstede på overtakelsen. Megleren har ikke plikt til å være tilstede på overtakelsen med mindre megleren uttrykkelig har forpliktet seg til dette. Det foreligger heller ikke en fast praksis på at meglere generelt er tilstede på overtakelsene.
Megleren opplyste i en e-post feilaktig at de ikke kunne tilby boligkjøperforsikring fordi selgeren ikke hadde tegnet eierskifteforsikring. Innklagede hevder å ha rettet opp denne opplysningen. Det ble imidlertid avklart med megleren etterpå at innklagede kunne tilby boligkjøperforsikring.
Megleren opplyste i samme e-post at det ikke foreligger ferdigattest, men midlertidig brukstillatelse. Innklagede viser til brev fra kommunen hvor det kun fremgår at det foreligger midlertidig brukstillatelse. Klageren hevder at dette er feil og viser til en ferdigattest utstedt av kommunen i 2011.
Nemnda har kommet til at det ikke er grunn til å kritisere megleren for disse forholdene.
Erstatning
Ut fra det nemnda har kommet til, kan erstatningskravet ikke føre frem.
Klagen fører etter dette ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.