Klage nr 2018015
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. juni 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd Lillestrøm
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klagerne solgte en eiendom formidlet av innklagede. Klagerne pusset opp overflatene på badene. I salgsoppgaven fremgikk det at badene var «nye». Klagerne inngikk forlik med kjøperne om å betale kr 212 000. Klagerne krever at meglerens vederlag bortfaller i sin helhet. Innklagede viser til at megleren baserte seg på opplysninger fra klagerne, og at de godkjente salgsoppgaven. Innklagede bestrider klagerens krav.
Klagerne er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av en arvet bolig. Eiendommen ble solgt for kr 5 950 000.
Den første prisantydningen var på kr 4 990 000. Boligen ble ikke solgt, og den ble trukket fra markedet. Klagerne foretok enkelte oppgraderinger.
Boligen ble deretter lagt ut for salg. I salgsoppgaven fremgår det på side 6 at:
«boligen har 2 nye bad fra 2016 med varmekabler og dusjkabinettløsning».
Det fremgår også av salgsoppgaven på side 7 at boligen har to nye bad. I taksten på side 6 listes det opp hvilke konkrete påkostninger som er gjort på badene.
Kjøperne saksøkte klagerne med krav om prisavslag på kr 326 000. Grunnlaget for kravet var opplysningene i salgsdokumentasjonen om at badene var «nye». Kjøperne og klagerne inngikk forlik, hvor klagerne betalte kr 212 000 til kjøperne.
Klagerne mener at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å omtale badene som «nye» og ikke overflateoppusset e.l. Megleren hadde oversikt over hvilket arbeid som var gjort på badet, og at dette ikke faller innenfor betegnelsen «nye bad». Hvilket arbeid som var utført fremgikk av taksten, og megleren stilte ingen spørsmål om hvilke oppgraderinger som var gjort.
Megleren må ha forstått betydningen av ordvalg i salgsoppgaven og annen salgsdokumentasjon. Klagerne opplyste til megleren at boligen hadde blitt pusset opp med blant annet ny innredning m.v. på badene. Badene fremsto som «nye» for klagerne, og de forstod derfor ikke at badene ikke kunne bli betegnet som dette i salgsdokumentasjonen.
Det er på det rene at det ikke ble skiftet rør i forbindelse med oppussingen av badene, og klagerne bestrider at de skal ha sagt at de hadde kvitteringer på rørarbeider.
Klagerne hevder at det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side og krever at meglerens vederlag på kr 59 500 bortfaller i sin helhet, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Innklagede har i korte trekk anført:
Kort tid etter oppdragsinngåelsen sendte megleren informasjon om videre salgsprosess til klagerne. Det fremgår blant annet følgende av informasjonsbrevet på side 2:
«Selgers opplysningsplikt
Iht. avhendingsloven er selger pliktig til å opplyse om alle forhold ved eiendommen som kjøper har grunn til å regne med å få. Det er derfor viktig at salgsoppgaven inneholder denne informasjonen, da salgsoppgaven er en sentral del av avtalegrunnlaget og direkte knyttet til kjøpekontrakten som senere skal inngås.
Skulle det være opplysninger om eiendommen som dere er kjent med, men som megler ikke har fått, oppfordrer vi til å ta kontakt. Dette kan være opplysninger om mangler ved eiendommen, mottatte nabovarsler eller andre spesielle forhold vedrørende eiendommen som kan ha betydning for kjøper. Iht avhendingsloven er selger ansvarlig for skjulte feil eller mangelfulle/feil opplysninger i hele 5 år etter salget.»
Da boligen ble lagt ut for salg på ny, opplyste klagerne om at baderommene var nye. Klagerne sa at alt var pusset opp. Megleren spurte klagerne om de hadde kvitteringer på utførte arbeider. Klagerne bekreftet dette og sa at de kunne fremskaffe det. Klagerne sa også at de hadde gjort alt, og at alt var nytt. Klagerne godkjente også salgsoppgaven.
Megleren er ikke nærmere til å vurdere baderommenes underliggende konstruksjoner fremfor selgerne eller takstmann.
Megleren tok utgangspunkt i opplysninger fra klagerne. Megleren har ikke bygningsteknisk kompetanse. For megleren fremsto badene som nye sammenlignet med hvordan badene fremsto tidligere. Megleren hadde ikke ytterligere foranledning til å undersøke badene nærmere.
Det fremgår også av verdi- og lånetaksten at badene er renovert, samt hvilke nye komponenter baderommene består av.
Klagerne er nærmere til å vurdere og opplyse om oppussingen av badene, da det er de som initierte og bestilte oppussingsarbeidene og utformet oppdragsbeskrivelse for disse, samt betalte for arbeidene.
Av forutsetningene i verdi- og lånetaksen fra 2016 fremgår det at badene må oppgraderes før videre bruk. Da klagerne valgte å foreta en «overflateoppussing» fremfor reell oppgradering, måtte de videreformidlet dette til megleren på en adekvat og utvetydig måte. Det ble ikke gjort.
For at meglerens vederlag skal settes ned må det foreligge en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Meglerens beskrivelse av badene var basert på klagernes opplysninger, og det foreligger ikke forhold som tilsier at megleren burde undersøkt opplysningene nærmere. Klagerne hadde en oppfordring til å rette opplysningene i salgsoppgaven.
Det foreligger ikke en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side. Innklagede bestrider klagernes krav på bortfall av meglerens vederlag.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om bortfall av meglerens vederlag.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 kan meglerens vederlag settes ned eller falle bort dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side.
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd at megleren har plikt til å gi opplysninger som kjøperen har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. Det er klart at opplysninger om oppussingsarbeid på bad er en opplysning som megleren er pliktig til å gi. I dette tilfellet har megleren opplyst om at badene var «nye», selv om det bare var foretatt oppussing av badenes overflater.
Selgeren er meglerens viktigste kilde til opplysninger om eiendommen. Megleren kan basere seg på opplysninger som selgeren gir med mindre det foreligger omstendigheter som tilsier at megleren må undersøke forholdet nærmere. Det er ikke krav om at megleren er bygningskyndig.
Nemnda bemerker at en megler generelt skal være forsiktig med å benytte uttrykk som «nye» ved salg av eldre boliger uten å kontrollere nøye om dette er tilfellet. I denne saken fremgår det imidlertid av taksten at det blant annet er «nye bad» i henhold til eiers opplysninger, og det er nærmere utdypet i taksten hva som er gjort med badene. Takstmannen har også brukt begrepet «renovert» om badene og beskrevet hva som er utskiftet.
Spørsmålet er følgelig om det er tilstrekkelig i salgsoppgaven under nøkkelopplysninger å bare vise til at boligen har «nye bad» fra 2016, selv om taksten også er en del av salgsoppgaven. Klagerne, som hadde gjennomført renoveringen av badene, godkjente også salgsoppgaven.
Nemnda har kommet til at megler ved å unnlate å etterspørre nærmere dokumentasjon på hva som konkret var gjort med badene, ikke skulle ha fremhevet i salgsoppgaven at det var «nye bad». Meglers handling her utgjør en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», som gir klagerne krav på vederlagsreduksjon, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Klagerne har fremsatt krav om at vederlaget – kr 59 500 – skal falle bort i sin helhet. Da klagerne må bære noe av skylden selv ved den informasjon de har gitt til takstmannen i henhold til taksten, og har godkjent salgsoppgaven, mener nemnda at vederlaget passende kan reduseres med kr 30 000.
Klagen fører etter dette delvis frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Lillestrøm må refundere klagerne 30 000 kroner av vederlaget.