Klage nr 2018039

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. juni 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      DNB Eiendom AS Bergen Nesttun

Saken gjelder:               Forkjøpsrett

Saksfremstilling:

I slutten av mars 2017 inngikk klageren oppdragsavtale med innklagede for salg av en tomannsbolig. Klageren hevder at megleren burde undersøkt forkjøpsretten før budrunden. Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren krever erstatning og vederlagsnedsettelse på til sammen kr 100 000.

Innklagede bestrider klagerens krav på erstatning og vederlagsnedsettelse. 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem

Klageren har i korte trekk anført:  

I mars 2017 inngikk klageren oppdragsavtale med innklagede for salg av en tomannsbolig. I august 2017 ble eiendommen solgt for kr 2 700 000. Klageren ønsket at forkjøpsretten skulle være avklart før annonsering og sendte derfor inn skjema om forkjøpsrett til boligbyggelaget før boligen var klar for salg. Klageren fikk melding om at ingen hadde meldt seg til forkjøpsrett dagen før oppdragsinngåelsen.

I april ble eiendommen lagt ut for salg med prisantydning på kr 2 800 000. I salgsoppgaven var det ikke opplyst om forkjøpsrett.

I mai ble det avholdt to visninger uten at det resulterte i bud. Megleren opplyste at eiendomsmarkedet i området hadde «stoppet opp». Klageren malte og pusset opp to soverom som tidligere hadde blitt brukt som garderobe, for å gjøre boligen mer attraktiv.

I juni ble annonsen lagt ut med nye og bedre bilder. Megleren rådet klageren til å vente med ny visning til september da det var ventet at markedet skulle ta seg opp igjen. Boligen kunne da relanseres med ny pris uten ekstra kostnader. Annonsen ble stående aktiv.

I midten av juli ringte megleren til klageren og opplyste om at det var en interessent som ønsket privatvisning. Visningen ble avholdt, og klageren mottok et bud på kr 2 550 000. Klageren avslo budet. Det var imidlertid denne interessenten som endte opp som kjøper. Klageren tok kontakt med boligbyggelaget før visingen som opplyste om at salget kunne gjennomføres uten ny avklaring av forkjøpsrett. Dette på tross av at ordinær frist på tre måneder var gått ut. Klageren informerte megleren om dette. Megleren hadde ingen innsigelser.

I juli var det dårlig marked. Klageren fulgte med på boligbyggelagets sine sider om forkjøpsrett og oppdaget at flere boliger i område ble annonsert og skulle selges.

Tidlig i august var markedet bedre. To boliger i område ble lagt ut for salg. Klageren ønsket å annonsere ny visning påfølgende uke. Klageren kontaktet boligbyggelaget for å høre om forkjøpsretten. Vedkommende hos boligbyggelaget mente det hadde gått for lang tid fra fristen gikk ut, men hun aksepterte en muntlig avtale dersom boligen ble solgt påfølgende fredag. Klageren kunne love at boligen ble solgt på fredagen da det allerede var kommet inn bud på prisantydning som klageren var villig til å akseptere.

Klageren kontaktet megleren. Megleren var på ferie og en annen megler hos innklagede overtok og avholdt visningen. Boligen ble annonsert med ny prisantydning på

kr 2 660 000. Klageren informerte megleren om den muntlige avtalen hun hadde inngått med boligbyggelaget. Samme kveld ga budgiver 1 bud på kr 2 660 000.

Det var mange som kom på visningen. Det var fire interessenter som skrev seg på listen. Det kom inn bud på kr 2 670 000. Megleren var optimistisk. Etter visningen minnet klageren megleren på nytt om avtalen med boligbyggelaget, og at det var viktig at kjøperen tegnet medlemsskap i boligbyggelaget. Megleren opplyste at dette skulle ordnes straks etter at budrunden var ferdig på fredag.

Det ble inngitt bud på kr 2 680 000 og kr 2 700 000. Megleren ringte klageren og sa at de hadde ringt til boligbyggelaget som hadde informert om at forkjøpsretten var gått ut, og at den derfor måtte utlyses på nytt, samt at det ikke forelå skriftlig avtale om noe annet. Megleren hadde allerede kontaktet interessentene og informert om at forkjøpsretten ikke kunne bli avklart før etter tre uker. Den første budgiveren, som hadde tilgang på et svært lavt medlemsnummer sa at han ikke ville by mer, men ville melde forkjøpsrett. De andre interessentene trakk seg. Budgiver 2 trakk seg også og ville ikke by mot seg selv. Han var heller ikke medlem, og ville ikke ha noen sjanse i en ny runde med forkjøpsrett.

Klageren ringte til vedkommende som klageren hadde en muntlig avtale med i boligbyggelaget og forklarte situasjonen. Hun ringte til megleren for å bekrefte avtalen. Etter en stund ringte hun klageren tilbake og forklarte at de måtte foreta en ny runde med forkjøpsrett på grunn av at megleren hadde orientert budgiver nr. 1 om situasjonen. Det var to minutter før akseptfristen på budet gikk ut, og klageren aksepterte derfor budet på

kr 2 700 000.

Budgiver 1 fikk boligen på forkjøpsrett. Begge budgiverne bekrefter situasjonen og mener megleren har håndtert budrunden på en rotete måte. 

Megleren burde kontaktet boligbyggelaget før budrunden. Megleren burde informert klageren om situasjonen med boligbyggelaget før megleren kontaktet interessentene. Avtalen med megleren var at boligbyggelaget og eventuelt medlemskap skulle ordnes etter budrunden. Hendelsesforløpet og rekkefølgen for informasjon har bidratt til en budrunde som har ført til at klageren har lidt et økonomisk tap. Klageren krever erstatning.

Klageren krever også at meglerens vederlag settes ned. Klageren ønsker refundert kr 100 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Eiendommen ble første gang annonsert i april 2017 med prisantydning på kr 2 800 000. Eiendomsmeglerfullmektig og ansvarlig megler sto for saksbehandlingen. Forkjøpsretten ble avklart på forhåndsutlysning av klageren via boligbyggelaget og var utlyst fra 17. mars 2017 til 24. mars 2017. Ingen interessenter meldte seg.

Det ble avholdt to visninger i mai uten at boligen ble solgt. Det ble senere avholdt privatvisning den 6. juni, og det kom inn bud på kr 2 250 000 fra budgiver 1. Budgiveren ga lavere bud, og klageren ga motbud på kr 2 770 000, 2 695 000 og 2 660 000. I den forbindelse informerte klageren at hun hadde vært i kontakt med boligbyggelaget, og at hun hadde fått aksept for at boligen kunne selges uten ny runde med forkjøpsrett. Megleren stolte på klagerens opplysning.

Det ble satt opp ny fellesvisning den 10. august med ny prisantydning på kr 2 660 000. To dager før visningen ga budgiver 1 bud på kr 2 660 000, og klageren ga uttrykk for at dette var bud hun var villig til å akseptere.

Da eiendomsmeglingsfullmektigen var på ferie var det en annen eiendomsmeglerfullmektig som avholdt visningen, og budrunden. På visningsdagen informerte klageren eiendomsmeglerfullmektigen at hun hadde snakket med boligbyggelaget, vedrørende forkjøpsretten og hadde muntlig avtale om at forkjøpsretten fortsatt var gjeldende så lenge boligen ble solgt innen 11. august selv om fristen på tre måneder var gått ut.

Det var flere interessenter på visningen. Dagen etter kontaktet eiendomsmeglerfullmektigen interessentene som hadde vært på visningen og det kom bud på kr 2 680 000 fra budgiver 1 og et bud på kr 2 700 000 fra budgiver 2. Budgiver 1 spurte megleren om han kunne få en bekreftelse på forholdene rundt forkjøpsretten, da han var godt kjent med retningslinjene til boligbyggelaget. Da megleren under budrunden kontaktet boligbyggelaget for å få bekreftelse på at klageren hadde avtalt å forlenge fristen med boligbyggelaget fikk megleren beskjed om at boligbyggelaget ikke hadde registrert at klageren hadde inngått en slik avtale. Representanten fra boligbyggelaget opplyste om at de måtte utlyse forkjøpsretten på nytt da det var gått nesten to måneder over utløpstiden for utlysningen av forkjøpsretten.

Megleren informerte budgiverne om at forkjøpsretten måtte utlyses på nytt. Deretter informerte megleren selgeren om dette. Budgiver 1 ønsket å benytte seg av forkjøpsretten og ikke komme med nytt bud. Budgiver 2 ønsket ikke å gi høyere bud enn kr 2 700 000.

Megleren har handlet i tråd med regler og instruks. Megleren må forholde seg til boligbyggelaget instruks vedrørende forkjøpsrett. Alternativet var å stoppe budrunden og avvente til megleren fikk skriftlig bekreftelse fra boligbyggelaget.

Det var kun to budgivere. Til tross for at vedkommende som endte som kjøper, hadde medlemskap i boligbyggelaget, og derfor kunne latt være å by og heller benyttet forkjøpsretten, ga han bud. Dette ga et positivt utslag i budrunden. Klageren hadde tidligere gitt to motbud til budgiver 1 under den endelige salgssum og var villig til å akseptere bud på kr 2 660 000.  

Klageren har ikke lidt et tap som følge av at forkjøpsrett er utlyst i etterkant av salget.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning/vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Klageren (selgeren) er i denne saken meglers oppdragsgiver. Etter det opplyste hadde selgeren inngått en muntlig avtale med boligbyggelaget om at forkjøpsretten ikke behøvde å utlyses på nytt, hvis boligen ble solgt innen 11. august 2017. selv om fristen på tre måneder var gått ut. I en slik situasjon burde megleren sørget for å få dette bekreftet fra boligbyggelaget. Megleren tok riktignok kontakt med kundesenteret til boligbyggelaget, men fikk da kun generell informasjon om forkjøpsretten og fristene. Megleren måtte da tatt kontakt med klageren for å få avklart forholdet før han informerte noen av budgiverne om ny forkjøpsrettsfrist. Da megleren ikke gjorde dette, har han opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Klageren har krevd vederlagsnedsettelse og erstatning med tilsammen kr 100 000.

Vederlagsnedsettelse forutsetter at det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gir bare grunnlag for nedsettelse av vederlaget og ikke utlegg.

Nemnda mener at det her foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers side. Ifølge oppgjørsoppstillingen utgjør samlet vederlag kr 83 200. Vederlaget omfatter etter bestemmelsen mer enn det som er betegnet som «provisjon». Poster som markedspakke, tilrettelegging, inneståelse til bank og lignende er også å anse som vederlag. Nemnda har kommet til at vederlaget her bør falle bort i sin helhet.

Når det gjelder spørsmålet om erstatning, har ikke nemnda noe grunnlag for å ta stilling til om klageren har lidt et økonomisk tap. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.

Klagen fører etter dette delvis frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

DNB Eiendom AS Bergen, Nesttun, må refundere klageren vederlaget,
til sammen 83 200 kroner.