Saksframstilling

Klageren og hennes tidligere samboer solgte sin eierleilighet gjennom innklagede som eiendomsmegler.

Eiendommen ble solgt på grunn av samlivsbrudd. Eierne var ikke til stede ved salget, da de studerte utenbys og i utlandet. Oppdragsskjema ble undertegnet 4. januar 2006.

Foretaket er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren hadde en fullmektig som skulle skrive under dokumenter, men ikke fatte avgjørelser. Klageren og hennes tidligere samboer var i konflikt og det hadde vært stor uenighet om leilighetens skjebne og fordeling av penger, noe innklagede ble informert om. Det var derfor viktig at begge ble informert om avgjørelser som måtte tas og at begge skulle konsulteres. Selgerne eide 50% hver. Innklagede ble ifølge klageren informert om at det kunne være aktuelt for klageren å kjøpe ut medeieren og at dette i så fall ville bli et oppdrag som ga en pekepinn på leilighetens markedsverdi.

Leiligheten var utleid møblert på tre måneders oppsigelse. Interessenter på visning ble informert om dette og at en eventuell budaksept før 1. februar ville bety tidligst innflytting i mai 2006. Leieboerne hadde termin den 10. i hver måned, og kunne derfor bo i leiligheten til og med 10. mai 2006. Denne informasjonen hadde innklagede samtidig med at han ble gitt oppdraget.

Den 27. januar 2007fikk klageren en e-post om at det var kommet et bud som kunne være av interesse. Innklagede skal ha informert klageren om at takstmannen hadde påvist råte på badet, og at det kunne bli dyrt med oppussing. Innklagede skal derfor ha rådet klageren til å selge fremfor å kjøpe ut medeieren. Basert på kort tidsfrist og denne kunnskapen, ble budet akseptert og det ble gitt klarsignal til fullmektigen om å signere på aksepten, samtidig som det ble gitt beskjed til innklagede om nøyaktig overtakelsesdato også per telefon. Klageren sendte også en bekreftende e-post på dette 28. januar hvor det sto at klageren ville være tilbake i byen 16. mai og at det var nødvendig med en uke for å avslutte leieforholdet, flytte møbler og vaske ut. Klageren foreslo 25. mai som konkret overtakelsesdato.

Klageren har til dags dato ikke fått kopi av tilstandsrapport eller takstmannens uttalelser.

Den 2. februar fikk klageren en e-mail om at oppgjørsskjema måtte fakses inn snarest mulig. De resterende forholdene skulle det kommuniseres om på telefon. Den 9. februar mottok klageren en bekreftelse på at oppgjørsskjemaene var mottatt og at fullmektigen ville signere kontrakten på vegne av klageren. Signert kopi er ikke mottatt.

Når det gjelder akseptbrev mottatt per e-post, anmerker klageren:

1.Innklagede kommenterer ved siden av møtedatoen «kun info for dere og jeg som megler tar dette etter fullmakt for dere». Innklagede skulle ikke fatte avgjørelser, men kun «på vegne av».

2.Feil dato 9. januar 2006, møtet måtte heller ha funnet sted 9. februar 2006 i og med at dette er etter visning, budrunder ogaksept.

Klageren hadde på forhånd gitt beskjed om at overtakelse skulle skje 25. mai, men det sto likevel oppført 15. mai 2006. Innklagede tok ikke hensyn til klagerens anmodning.

Den 28. februar var siste gangen klageren hørte noe fra innklagede på forespørsel om veiledning i forhold til oppgjør.

Den 11. mai mottok klageren e-post av medeieren, der han skriver at innklagede nettopp har ringt ham for å minne om at overtakelse vil skje 15. mai. Han spør om klageren er klar over det. Klageren meddeler at dette ikke kan være mulig når avtalen var 25. mai. På overtakelsesdatoen 15. mai flytter ny kjøper inn, og verken klageren eller innklagede er til stede. Bare kjøper, kjøperens foreldre og medeieren er på overtakelsen. Medeieren har kun én nøkkel. Kjøperne er svært misfornøyd og forsøker å få tak i innklagede fordi det er veldig skittent og de krever avslag på grunn av manglende vask, det mangler fullt nøkkelsett til leiligheten, ingen nøkler til postkasse, garasje og oppgang, og innklagede var ikke til stede på overtakelsen. Kjøperen fikk senere tak i noen hos innklagede som opplyste at saksbehandleren var på ferie.

Klageren fikk til slutt kontakt med saksbehandleren og ba om en forklaring på hvorfor leiligheten ble overlevert den 15. når han visste at den ikke ville være klar før den 25. mai, at han ikke hadde vært i kontakt med klageren vedrørende overtakelsesdato m.v., men kun hadde forholdt seg til den andre eieren. Videre informerte klageren om at hun ikke hadde fått kopi av de underskrevne papirene som lovet. Det ble videre reist spørsmål om hvordan man var kommet frem til kr 5 000 for vasking. Det eneste innklagede skal ha sagt er at det var for sent å diskutere de 5 000 kronene for vask nå, og mente han var kommet frem til beløpet ved å kontakte et vaskebyrå. Overtakelsen måtte skje før 17. mai, han ga ingen begrunnelse for det, og videre at ekssamboeren hadde stilt opp på alle møter. Dette var siste gangen klageren hørte noe fra innklagede.

Leietakeren har ødelagt møbler, møbler er borte og det er svært møkkete. I forhandlinger medutleiemegleren påstås det at det er et bevisspørsmål i forhold til ødeleggelsene og at det er skittent fordi det er flyttet inn nye folk i leiligheten før det er foretatt en befaring i fellesskap med leietakeren og at klagerens krav ikke kan stilles like sterkt. Klageren har heller ikke full tilgang til leiligheten for en grundig inspeksjon av møbler m.v. for et fullstendig erstatningskrav.

Klageren dro på ferie 25. juli. Innklagede sendte en e-post med forslag til møte 4. august. Klageren så ikke denne e-mailen før 7. august og sendte et svar om at det fortsatt var interessent med et møte. Det ble orienter om at klagerens advokat hadde fulgt saken siden januar og at en klage ville bli sendt Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.

Klageren har gått med et underskudd for utleieforholdet som følge av at klager ikke kunne kreve økonomisk erstatning for ødelagte/stjålne møbler og manglende vask. Det har vært en påkjenning med utflytting av en hel leilighet i løpet av en kveld. Det har gått med honorar med kveldstillegg til flyttehjelpere som måtte jobbe fra kl 1700 til kl 0300 for å få dette i stand. Klageren ønsker bortfall eller nedsettelse av innklagedes vederlag

Innklagede anfører:

Innklagede anfører at han innstendig har bedt klageren om å sette av tid til et møte, uten å ha lykkes. Dette har innklagede gjort utelukkende med en konstruktiv vilje til å bidra til å bringe saken til en løsning, slik at partene sparte tid og kostnader på en klagesak.

Det ble ikke aktuelt for klageren å kjøpe ut medeieren da prisen ble så høy. Klageren hadde ikke finansieringen i orden. Klageren ønsket å kjøpe ut mellom kr 1 300 000 og kr 1 500 000. Prisantydning på leiligheten ble satt til kr 1 670 000 og den ble solgt for kr 1 700 000.

Både klageren og medeieren ble gjort kjent med overtakelse 15. mai 2006. Klageren ga innklagede beskjed om at hun skulle komme tidligere tilbake enn hun gjorde, dette ble også bekreftet av medeieren. Klageren svarte ikke på telefonen eller ga lyd fra seg før etter overtakelsen hadde funnet sted og etter å ha vært i byen noen dager.

Det medfører ikke riktighet at klageren til dags dato ikke har fått kopi av tilstandsrapporten eller takstmannens uttalelser. Kopi av alle dokumenter er sendt klagerens postadresse. Takstmannen har også sendt informasjon direkte til denne adressen. Det er heller ikke riktig at klageren ikke har fått tilsendt signert kjøpekontrakt. Alle dokumentene i denne saken er sendt klagerens postadresse.

Det var avtalt at saksbehandleren skulle hjelpe til ved behov. Dette var en ekstraservice innklagede tilbød på grunn av stor geografisk avstand. Med påtegningen på akseptbrevet mente innklagede at klageren selvfølgelig ikke skulle møte til kontraktsmøtet, da hun var i utlandet, men at innklagede tok kontraktsmøtet og gjennomgang med kjøperne. Dette var kun en informasjon til klageren. Innklagede beklager trykkfeil idet det er riktig som anført av klageren at korrekt tidspunkt for kontraktsmøte var 9. februar 2006 og ikke 9. januar.

Det er ikke korrekt som klageren skriver, at overtakelse skulle finne sted 25. mai. Klageren ønsket denne datoen, men kjøperen insisterte på overtakelsen den 15. mai og overtakelse 15. mai ble endelig avtale mellom partene. Begge selgerne var innforstått med det. Innklagede skulle hjelpe til med overtakelsen hvis behov, medeieren var klar over det. Ettersom klageren fikk leieinntekten for utleien av leiligheten, skulle hun ordne alt med leietakerene og sørge for at de var ute til overtakelse og sørge for at leiligheten ble vasket. Dette gjorde hun aldri.

Innklagede gjorde mange forsøk på å ringe klageren i utlandet, uten å lykkes. Klageren skriver at hun ikke har hørt noe fra innklagede siden 28. februar, mens innklagede har hatt kontakt med medeieren i flere omganger. Ifølge saksbehandleren har han snakket med henne på telefonen minst to ganger i denne perioden.

Det er naturlig at kjøperne er svært misfornøyd og at de krever prisavslag på grunn av manglende vask og manglende nøkkelsett. Klageren hadde ikke snakket med leietaker om vask, rydding etc. Klagerens ting sto igjen og dette var ikke avklart med innklagede eller den andre selgeren. Den andre selgeren var skuffet over at klageren ikke hadde ordnet opp. Det var ikke avtalt at innklagede skulle være tilstede på overtakelsen, selgerne var representert ved den andre eieren.

Innklagede tar avstand fra klagerens påstand om at overtakelse ikke skulle være den 15. mai. Klagerens påstand er direkte usann. Klageren var klar over at overtakelsen var avtalt til 15. mai. Hun skulle prøve å ordne tidligere fly eller koordinere med sine leietakere slik at alt var ordnet når de flyttet ut. Videre har innklagede ved mange anledninger forsøkt å oppnå kontakt med klageren uten å lykkes. Han har alltid forsøkt å informere begge parter. Alle dokumenter er oversendt selgerne. Når det gjelder beløpet på kr 5 000 for vask av leiligheten, ble dette avtalt med selgeren. Vask av leiligheten måtte ordnes der og da, og selger hadde valget mellom å vaske selv eller via et rengjøringsbyrå innklagede har kontakt med. Det ble avtalt at innklagede skulle ordne dette og byrået kunne ta rengjøringen omgående. Det er korrekt som klageren skriver at medeieren stilte på alle møter, han tok avgjørelsen på vask av leiligheten og koordinerte alt sammen med kjøperen. Klageren gjorde lite for å finne løsninger på alle forsinkelser, selv etter at hun kom til landet.

Det er ikke korrekt som anført av klageren at hun har blitt holdt utenfor. Innklagede viser til sine forgjeves forsøk per telefon. Han hadde ingen kontroll på når hun landet i Oslo. Den andre selgeren visste heller ikke dette, det ble ikke gitt noen informasjon fra klageren. Innklagede kan ikke stå til ansvar for at klagerens leietakere har vært ustabile, rotete og bråkete mennesker. Han kan heller ikke stå til ansvar for at klagerens leietakere ikke har oppfylt andre plikter som for eksempel vasking, eller at de har ødelagt/fjernet møbler.

Innklagede anfører at han har gjennomført oppdraget på en korrekt og etisk fullt ut forsvarlig måte.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren diskuterte aldri sin økonomiske situasjon med noen hos innklagede. Hennes bud var på kr 1 350 000 basert på en prisantydning anno august 2004. For øvrig hadde klageren finansieringen i orden. Klageren tok avgjørelsen på ikke å kjøpe ut medeieren basert på kommentarer fra innklagede om at det ville koste rundt 80 000 kroner å pusse opp badet.

Klagerne snakket med saksbehandleren på telefon umiddelbart etter mottak av budet og ga beskjed om sin hjemkostdato. Dette ble bekreftet på e-post. Dette ble gjort før overtakelsesmøte med kjøperen. Medeieren visste ikke konkret når klageren skulle komme hjem. Klageren landet sent på kvelden 16. mai. 17. mai er ingen på jobb. Klageren tok naturlig nok kontakt 18. mai.

Klageren har per dags dato ennå ikke mottatt noen dokumenter per post.

Når det gjelder overtakelsesdato, innrømmer innklagede i tilsvaret at datoen ble satt etter kjøperens ønske, denne avgjørelsen var en prosess klageren ikke var involvert i. Klageren ville aldri gått med på salget dersom hun hadde visst at overtakelse var 15. mai.

Klageren stiller spørsmålstegn ved innklagedes forsøk på å nå henne per telefon. Andre fra Norge kontaktet henne i denne perioden. Hun kunne også nås per e-post.

Det er ikke korrekt at utvasking ikke ble tatt opp med leietakeren. Dette ble gjort ved utleiemeglerens kontor. Megleren mente det var vanskelig å kreve kr 5 000 av leietakeren for manglende vask når det var nye folk i leiligheten, og det ble et bevisspørsmål iforhold til hvem som hadde holdt stedet i uorden.

Det er ikke korrekt at klageren gjorde lite for å finne løsninger på forsinkelsen. Hun var i kontakt med kjøperne per telefon og personlig omtrent daglig etter 18. mai for å finne løsninger. Det er ikke sant at medeieren tok avgjørelsen om vasking gjennom et rengjøringsbyrå. Kjøperne bestemte at kr 5 000 skulle gis i kompensasjon for manglende vask. Kjøperne valgte å ta vasken selv.

Klagerens krav har aldri vært at innklagede skal stå ansvarlig for utleieforholdet. Klagerens krav til innklagede var at hun trengte nok tid for å avslutte utleieforholdet før kjøperne kunne flytte inn. Klageren mener at innklagede må stå til ansvar for ikke å gjennomføre salget etter selgernes ønske. Innklagede var partisk og forholdt seg til medeieren, til tross for at klageren fra starten poengterte hvor viktig det var at de begge var likt involvert i prosessen. Klageren var den som hadde bodd sist i leiligheten, hadde ansvaret for leieforholdet og hadde ansvaret for leiligheten i perioden 2004-2006. Medeieren tok ikke ansvar fysisk eller økonomisk fra mars 2004.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelden påstand om at megleren ikke forholdt seg til klageren ved salget og således opptrådte partisk i forhold til klagerens tidligere samboer.

Når det gjelder aksepten og de opplysninger klageren hevder ligger bak hennes beslutning om ikke å kjøpe ut den andre eieren, kan ikke Reklamasjonsnemnda ta stilling til dette. Av taksten fremgår at det er noe utslag på fuktmåling på bad. Klageren hevder at innklagede skal ha antydet at en utbedring vil beløpet seg til kr 80 000. Dette er ikke imøtegått av innklagede. Innklagede har derimot antydet at klageren ikke hadde finansiering til en så høy kjøpesum, noe klageren mener hun har. Forholdet er ikke dokumentert.

Klageren har ved e-post av 28. januar 2006 informert innklagede om at hun vil være tilbake i Norge 16. mai, og at hun vil trenge noe tid til utflytting, hun foreslår 25. mai som overtakelsesdato. Budet er ikke fremlagt, og Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke se om datoen 16. mai er satt som en betingelse. Klageren hevder imidlertid at hun ikke ville akseptert budet under forutsetning av en overtakelse 15. mai. Akseptbrev til selgerne fremlagt av innklagede er datert 2. februar 2006, dvs. etter klagerens e-post. Innklagede hevder at han ikke har lykkes i å nå klageren per telefon, men han har ikke forsøkt å sende henne en e-post for å få hennes godkjennelse på overtakelsesdatoen som avviker fra instruks i klagerens e-post. Reklamasjonsnemnda ser det slik at i en sak som denne, hvor det er salg av felles bolig etter opphør av samboerskap og hvor megleren er informert om at forholdet er anspent, har eiendomsmegleren en ekstra oppfordring til å forsikre seg om at begge parter er enige i de beslutninger som tas. Nemnda kan ikke se at innklagede har dokumentert at han har vist tilstrekkelig omsorg for klageren på dette punktet.

Klageren hevder at hun ikke har fått kopi av takst, underskrevet kontrakt m.v. Innklagede hevder at dokumentene er sendt henne og at han har forsøkt å oppnå kontakt gjennom diverse telefonhenvendelser. Oversendelser eller telefonsamtaler er ikke dokumentert. For innklagede ville saken stilt seg annerledes, dersom innklagede kunne dokumentert sin aktivitet gjennom en aktivitetslogg el.l. Reklamasjonsnemnda har vært i noe tvil om det følger av god meglerskikk en plikt til å kunne dokumentere oversendelser, men finner ikke grunn til å gå nærmere inn på spørsmålet. I tråd med sin tidligere praksis, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens syn større vekt enn den andres når det er påstand mot påstand. Dette punktet blir således å avvise fra behandling.

Når det gjelder forholdet til vaskebyrået, er det påstand mot påstand om hvordan dette ble ordnet. Ettersom ingen av partene har dokumentert forholdet, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens saksfremstilling større vekt enn den andre. Saken avvises på dette punktet.

Innklagede blir dermed ansvarlig for det tap som innklagedes forsømmelse har medført. Det dreier seg her om kr 5 000 for vask av leiligheten. EtterReklamasjonsnemndas oppfatning har innklagede gjennom sin opptreden vesentlig tilsidesatt sine plikter overfor selger, og må dermed finne seg i et krav på prisavslag i henhold til emgll. § 4-6. Prisavslaget må fastsettes skjønnsmessig. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning vil et passende prisavslag være kr 10 000.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Innklagede tilbakebetaler kr 15 000, som utgjør erstatning på kr 5 000 for ekstrakostnader til vask og kr 10 000 som vederlagsreduksjon i henhold til emgll. § 4-6.

For øvrig avvises saken.

Oslo, den 10. januar 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Børre Voll Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant

Merk: Innklagede har varslet at de ikke vil etterkomme vedtaket.