Klage nr 2018047

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. juni 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Aktiv Eiendomsmegling Jæren AS

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en prosjektert leilighet formidlet av innklagede. Klagerne mener de ble tilbudt å kjøpe en leilighet som allerede var solgt, og deretter presset til å inngå en avtale om en større og dyrere leilighet som de ikke, før kjøpstidspunktet, fikk vurdert om var egnet for dem. Klagerne hevder de ga tydelig beskjed om at de måtte selge sin egen bolig før de kunne kjøpe leiligheten, men at megleren forsikret de om at det ville være uproblematisk å selge deres bolig. Klagerne mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt.

Innklagede bestrider klagernes påstander.

Klageren er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Klageren har i korte trekk anført:  

I januar 2017 tok klagerne kontakt med innklagede fordi det var igangsatt en reguleringsprosess med formål å få omregulert området hvor deres boligeiendom ligger til blokkbebyggelse.

Klagerne var begge uføretrygdede på dette tidspunktet. Den ene av klagerne har kognitive utfordringer, og den andre er uten språk og har svekket vurderingsevne som følge av slag. Han er delvis avhengig av rullestol.

På bakgrunn av deres endrede boligbehov og den pågående reguleringsprosessen var klagerne interessert i å se på andre boalternativer. Klagerne var på innklagedes kontor fredag 13. januar 2017. Megleren viste en passende leilighet i et prosjekt som var forventet ferdigstilt våren 2018. Leiligheten var opprinnelig solgt, men kjøperen hadde fragått handelen.

Klagerne var tydelige på at de nettopp hadde begynt prosessen, og at de ikke kunne kjøpe noe før de hadde solgt deres bolig. Megleren sa at klagerne ikke skulle bekymre seg for at de ikke fikk solgt boligen, og at han kjente mange utbyggere som ville være interessert i tomten. Ifølge megleren ville klagerne med enkelthet oppnå en salgssum på kr 10 000 000 eller mer for eiendommen. 

Klagerne fikk med seg prospekt på leiligheten, og megleren opplyste at salgstilbudet sto ved lag til mandag 16. januar 2017.

Mandag 16. januar ringte megleren til klagerne og spurte om de var interessert i å kjøpe leiligheten. Klagerne sa at de var interesserte, men gjentok at de måtte selge boligen først. Innklagede fastholdt at det ikke ville være noe problem å få solgt boligen deres, og klagerne aksepterte derfor tilbudet. De avtalte at de skulle møte på innklagedes kontor to dager senere for å formalisere handelen.

Tirsdag 17. januar ringte megleren til klagerne og sa at leiligheten likevel ikke var til salgs.

Klagerne ble overrasket og skuffet, og ga uttrykk for det. De lot seg likevel overtale til å møte opp på innklagedes kontor for å se på alternative løsninger. På møtet ble klagerne vist en annen leilighet i samme leilighetskompleks. Denne leiligheten var noe større, og dyrere enn leiligheten klagerne først hadde takket ja til. Klagerne ga uttrykk for at det ikke var aktuelt å kjøpe en så dyr leilighet før de hadde solgt boligen sin.  

Megleren argumenterte for at leiligheten var et godt kjøp, og etter å ha konferert med selgeren ble klagerne tilbudt en prisreduksjon på kr 150 000 forutsatt at de underskrev avtalen samme dag.

Klagerne synes det var vanskelig å vurdere leiligheten basert på tegningene, og ba om å få med seg tegningene hjem for å se nærmere på dem. Megleren sa at dersom de ikke bestemte seg med en gang, så ville leiligheten bli lagt ut for salg til full pris dagen etter. Megleren opplyste også om at han hadde andre kjøpere som var interesserte, og at det ikke ville være noe problem å få solgt leiligheten til noen andre. Klagerne bestemte seg for å kjøpe leiligheten.

Da klagerne kom hjem og fikk kopiert tegningene i lesbar størrelse, oppdaget de at leiligheten var dårlig egnet for en rullestolbruker. Leiligheten hadde også terrasse mot nordvest og ikke mot sørvest som opplyst. Allerede neste dag kontaktet klagerne megleren for å annullere avtalen. Megleren opplyste at han allerede hadde sendt kjøpsbekreftelsen til selgeren, og at det ikke var opp til han å avgjøre om de kunne fragå avtalen eller ikke.

Noen dager senere fikk klagerne tilsendt kjøpekontrakten, men unnlot i første omgang å underskrive denne fordi de ikke hadde finansieringsbekreftelse. Årsaken til dette var blant annet at det var knyttet stor usikkerhet til verdien av eksisterende bolig på grunn av den pågående reguleringsprosessen.

Leiligheten klagerne kjøpte var ikke inkludert i det salgsmaterialet som klagerne fikk med seg hjem den 13. januar, og de fikk heller ingen annen informasjon om denne leiligheten før ved oppmøte på meglerkontoret onsdag 18. januar. Det er ikke riktig at klagerne hadde fem dager på å vurdere kjøpet. Tilbudsfristen ble satt for kort til at klagerne hadde noen reell mulighet til å gjøre seg kjent med leiligheten og dens kvaliteter. Innklagedes henvisning til de tidsfrister som benyttes under budrunder ved bruktboligsalg fremstår for øvrig lite treffende, all den tid det her var tale om salg av en prosjektert leilighet uten budrunde.

Da megleren etterspurte underskrevet kjøpekontrakt, redegjorde klagerne for hvorfor de ikke hadde underskrevet kontrakten. Megleren sa at de likevel måtte underskrive kontrakten, og at de ville få lån i en oppgitt bank dersom de søkte der. Klagerne oppfattet megleren som sint og oppgitt i telefonsamtalen, og lot seg påvirke av opplysninger om at det ville være deres ansvar dersom andre leilighetskjøpere ikke fikk overta sine leiligheter til oppgitt tidspunkt.

Den ene av klagerne møtte opp på innklagedes kontor med underskrevet kjøpekontrakt, og megleren arrangerte et møte for henne med en kundekonsulent i ovennevnte bank. På møtet fikk klageren hjelp til å laste ned klagernes ligningsdokumenter, og etter å ha gjennomgått disse ble møtet avsluttet med en foreløpig tilbakemelding om at alt så greit ut.

Dagen etter ble imidlertid klagerne oppringt av banken, som beklaget at de likevel ikke kunne tilby finansiering for leiligheten. Begrunnelsen var at klagerne ikke hadde tilstrekkelig inntekt til å betjene det nye lånet i tillegg til eksisterende gjeld.

Klagerne har i ettertid av dette tilskrevet både innklagede og selgeren av leiligheten, uten at saken har løst seg. Årsaken til at klagerne inngikk en dialog knyttet til endringer av leiligheten var at de oppfattet at de ikke hadde annet valg enn å gjennomføre handelen.

Innklagede ga tilbud om å videreselge leiligheten for kr 58 500 i mars 2017, og det ble samtidig opplyst at verken selgeren eller megleren ville gjøre krav på transportgebyr.

Klagerne hadde imidlertid mistet tillit til meglerforetaket, og valgte derfor å avstå fra dette tilbudet.

Klagerne bor fremdeles i sin bolig. De har engasjert en megler til å selge boligen, men denne er fremdeles ikke solgt. Leiligheten har ligget ute for salg siden høsten 2017. Planlagt overtakelsesdato for leiligheten er 9. juli 2018. Klagerne har skaffet mellomfinansiering slik at overtakelsen kan gjennomføres. Klagerne har i senere tid lyktes i å få en finansieringsbekreftelse fra en bank, men klagerne vil ikke ha råd til å beholde leiligheten selv om boligen blir solgt.

For det tilfelle at de ikke får solgt noen av boenhetene før leiligheten må overtas, frykter klagerne en økonomisk krise.

Megleren var kjent med at klagerne ikke hadde undersøkt finansieringsmuligheter, og han foretok seg heller ingenting for å innhente noen slik bekreftelse før etter at bindende kjøpsavtale var inngått. Den omstendighet at klagerne oppga sin bankforbindelse i kjøpsbekreftelsen var ikke egnet til å gi megleren berettiget forventning om at klagerne hadde finansieringen i orden.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Megleren burde undersøkt om klagerne hadde mulighet til å finansiere kjøpet og burde sørget for at klagerne fikk tilstrekkelig tid til å vurdere leilighetens beskaffenhet før de eventuelt inngikk en avtale om kjøp.

Megleren har utsatt klagerne for en uakseptabel stor risiko, og må kunne holdes ansvarlig for det tap klagerne høyst sannsynlig vil lide. Det er uforsvarlig av megleren å formidle et salg av en leilighet til en verdi av kr 5 800 000 uten å forelegge klagerne tilstrekkelig informasjon og dokumentasjon til å avgjøre om leiligheten var egnet for dem. Handlingen fremstår som særlig kritikkverdig sett i lys av at megleren innhentet et tilbud om prisavslag fra selgeren som utløp bare timer etter at det ble fremsatt.

Klagerne har, i ettertid, fått opplyst at salget av leiligheten de kjøpte var det som skulle til for å få prosjektet igangsatt.

Klagerne ber at nemnda tar stilling til om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og om megleren har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagerne fremsto ikke som en interessent med særskilte behov for bistand i forbindelse med boligkjøpet. Hun representerte også sin mann fullt ut i dialogen med innklagede.

På møtet som ble avholdt fredag 13. januar 2017 ble klagerne forelagt en potensiell leilighet med pris på kr 5 650 000. Denne var opprinnelig solgt, men megleren hadde fått kjennskap til at den mulig ville bli videresolgt. Megleren hadde dagen før fått telefon fra kjøperen som muntlig formidlet at han ønsket å bytte til en annen leilighet da forutsetningene for hans kjøp hadde endret seg. Megleren formidlet tydelig til klagerne at det ikke forelå en endelig avklaring på om denne leiligheten ble tilgjengelig på markedet igjen. Forutsetningen for det var at det ble fremforhandlet en formell avtale om heving/alternativ bytte av leiligheten mellom opprinnelig kjøper og selger. Inntil en slik avtale forelå var det bare en leilighet som var til salgs. Det ble ikke formidlet et formelt salgstilbud på den aktuelle leiligheten med frist til mandag 16. januar.

Klagerne opplyste ikke om at de ikke kunne kjøpe noe før de hadde fått solgt sin egen eiendom. Megler fikk inntrykk av at klagerne var i en kjøpsposisjon, og at finansiering ikke var noe problem da de hadde god sikkerhet i egen eiendom. Det var klagerne som hevdet at en interessent ville kjøpe eiendommen deres for kr 10 000 000. Megleren bestrider å ha gitt vurdering om muligheten for å få solgt klagernes eiendom.

Det medfører ikke riktighet at megleren skal ha uttalt seg om noe verdianslag på boligeiendommen til klagerne, og at det ikke ville være noe problem å få solgt denne.

I telefonsamtalen på mandag 16. januar bekreftet klagerne interessen for leiligheten og megleren formidlet at han på bakgrunn av klagernes seriøse interesse ville forsøke å få en endelig avklaring fra opprinnelig kjøper. Megleren ble enig med klagerne om at de kunne møtes på et nytt møte onsdag 18. januar, med håp om at han da hadde fått en endelig avklaring på om leiligheten var til salgs.

Dagen etter fikk megleren beskjed om at kjøperen ikke ønsket å trekke seg likevel, og megleren formidlet dette til klagerne. Megleren og klagerne ble enige om å opprettholde avtalt møtetidspunkt neste dag for å se på alternative leiligheter som kunne være av interesse.

På møtet hadde klagerne hatt fem dager på å vurdere et kjøp av leilighet i dette prosjektet og i et annet prosjekt. Klagerne hadde fått med seg prosjektets salgsmateriell og prisliste på første møtet.

Leiligheten som klagerne og megleren sammen fant mest interessant, var leiligheten klagerne kjøpte. Denne var på kr 300 000 dyrere enn den andre leiligheten, men etter å ha konferert med utbyggeren fikk megleren fullmakt til å gi et prisavslag på kr 150 000 forutsatt at klagerne underskrev kjøpsavtalen samme dag. Med dette prisavslaget ble prisen på leiligheten kr 5 800 000.

I bruktboligmarkedet er det ikke uvanlig at frister på motbud fra selgeren til budgiveren settes helt ned til en halv time. I dette tilfelle fikk klagerne anledning til å bruke resten av dagen på å bestemme seg, men de valgte å ta en beslutning på møtet.

Leiligheten var allerede for salg i markedet og hadde vært det siden salgsstart for prosjektet. Megleren presset ikke klageren til å ta en kjøpsbeslutning ved å si at leiligheten ville bli lagt ut for salg dagen etter til full pris dersom de ikke bestemte seg der og da. Megleren opplyste heller ikke om at han han hadde andre interessenter for hånd. Det var derfor utbyggeren ville gi et prisavslag på leiligheten. Kontraktsmøtet varte i ca. 2 timer.

I e-post fredag 20, januar, etter forutgående telefonsamtale med megleren dagen før, ba klagerne megleren om å kansellere den undertegnede kjøpsbekreftelsen. Klagerne begrunnet anmodningen med at megleren hadde utøvd press til å skrive under på kjøpsbekreftelsen, og at de i tillegg var blitt lovet å kjøpe den andre leiligheten. Begge disse påstandene bestrides.

Klagernes e-post av 25. januar kan ikke forstås på annen måte enn at de står inne for sine forpliktelser om kjøp av leilighet. Det fremgår blant annet av e-posten at:

«… som du sikkert forstår følte vi at vi ble satt under et stort press til å signere, men vi kan være villige til å fortsette der vi slapp om dette er mulig.»

Klagerne foretok deretter en detaljprosjekteringsprosess av planløsningen på leiligheten.

Meglerens inntrykk var at det ikke var noe problem med finansieringen. Klagerne ga også opplysninger om deres finansieringskilde på kjøpsbekreftelsen. Det var ingen grunn til å stille nærmere spørsmål om finansieringen og finansieringsbevis skulle ikke leveres før «senest

14 dager etter kontraktsignering».

Megleren ga ikke lovnad om lån gjennom en bank. Megleren formidlet bare kontakten med en rådgiver i banken som kunne se på mulighetene for å finansiere kjøpet.

Det er ikke riktig at salget av leiligheten var det som skulle til for å få prosjektet igangsatt. Det ble vedtatt byggestart for prosjektet allerede 20. desember 2016.

Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk eller utvist erstatningsbetingende uaktsomhet.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Slik saken er opplyst, er det på flere punkter uenighet og påstand mot påstand. Nemnda mener derfor at denne saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan avgjøres under nemndas skriftlige saksbehandling. Klagen avvises derfor, jf. Avtale og vedtekter for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester punkt 5.1 bokstav d.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klagen avvises.