Saksframstilling

Klageren kjøpte bolig med tomt gjennom innklagede i 2003.

Da klageren bestemte seg for å selge boligen i 2006, ble det oppdaget at tomten var mindre enn det som ble oppgitt da klageren kjøpte eiendommen.

Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren bestemte seg i begynnelsen av 2006 for å selge boligen som opprinnelig ble kjøpt gjennom innklagede i april 2003. Da klagerens megler skulle samle informasjon til takst og tilstandsrapport, ble klageren gjort oppmerksom på at det ikke fantes en offentlig oppmåling av tomten. Klageren syntes det var rart, fordi han fikk opplyst at tomten var på 774 kvm da han selv kjøpte eiendommen. Tomtearealet ble opplyst i salgsoppgaven.

Klagerens takstmann har foretatt oppmåling av tomten, og angitt arealet til 563 kvm. Klageren mener derfor at avviket utgjør en betydelig forskjell. Avviket er en meget ubehagelig overraskelse, og hevder det vil bety et stort økonomisk tap for ham.

Klageren tok deretter kontakt med innklagede, og etterlyste opplysninger om hvordan tomtens størrelse opprinnelig ble beregnet. Til tross for oppfordring til rask tilbakemelding samt purring, fikk ikke klageren svar fra innklagede før etter nærmere 6 uker. Det fremgår av innklagedes brev at de ikke vet hvordan tomten ble målt opp, og at takstmannen ikke husker hvor målene kommer fra. Videre viser takstmannen til at han normalt innhenter sine opplysninger fra GAB eller andre.Både klagerens megler samt takstmann har undersøkt alle muligheter for offentlige opplysninger vedrørende tomtearealet, men uten resultat.

Klageren fremholder at det dreier seg om et betydelig avvik ettersom tomten har «krympet» med nesten en tredjedel.

Innklagede anfører:

Vedkommende megler som forestod salget, har sluttet i foretaket. Tilsvaret er derfor utarbeidet på bakgrunn av de opplysningene som går frem av saksmappen. Eiendommen ble solgt i 2003, og det ble i den forbindelse innhentet opplysninger fra selgeren, kommunen og takstmann.

Ut ifra meglers notater fra befaringen i forkant av salget, ble det opplyst at tomten var på 774 kvm. Etter nylig samtale med selgeren, kan ikke denne huske noe areal på tomten, og han sitter heller ikke med eldre dokumentasjon som indikerer noe tomteareal. Alt av gamle dokumenter er overlevert klageren.

Opplysningene fra kommunen viser at tomten ikke er oppmålt, og at alle tomtegrensene rundt eiendommen er «usikre grenser». Da tomten ble utskilt på 1930-tallet, ble det i noen tilfeller oppmålt til midten av veien. Det kan derfor ha forekommet et gammelt dokument (for eksempel skjøte) som megler og takstmann bygget sine opplysninger på. Taksten viser at takstmannen har satt tomtearealet til 772 kvm. Etter samtale med takstmannen, opplyste denne at han normalt innhenter slike opplysninger i GAB. Han er derimot ikke i stand til å huske hva som ble gjort i dette konkrete tilfellet.

I salgsoppgaven, som er godkjent og gjennomlest av selger, er det oppgitt et tomteareal på ca 774 kvm, slik megler fikk opplyst på befaring. Hele tomten er inngjerdet, så ved en visuell befaring ser man klart hvor tomtegrensene fysisk går, selv om det selvsagter vanskelig å se nøyaktig hvor mange kvm tomten er. Klageren mottok salgsoppgave, egenerklæringsskjema, takst og opplysningene fra kommunen i forkant av signering av kjøpekontrakt.

Innklagede beklager det inntrufne, men mener å ha opprettholdt sin opplysningsplikt. Alle relevante opplysninger i saken er overlevert klageren, og innklagede kan ikke klandres for omstendighetene. Ettersom selgeren og takstmannen kom frem til omtrent det samme arealet, gikk innklagede ut i fra at opplysningene medførte riktighet.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen dreier seg om avvik på oppgitt tomteareal.

Reklamasjonsnemnda ser at det kan være spørsmål om klagerens krav er foreldet, men velger ikke å gå inn på det spørsmålet.

Eiendomsmegler bygger sine opplysninger i hovedsak på informasjon fra selger, takstmann og offentlige opplysninger. Det synes klart at selgeren og takstmannen var enige om tomtearealet. Videre går det frem av brev fra kommunen at det ikke eksisterer noe målebrev, og at tomtegrensene er å anse som «usikre grenser».

Når både selger og takstmann oppgir omtrent nøyaktig samme tomteareal, er det mye som taler for at dette stemmer. Spørsmålet blir da om innklagede burde undersøkt tomtearealet nærmere ettersom det ikke fantes presise, offentlige opplysninger vedrørende tomtegrensene. Innklagede har imidlertid opplyst at eiendommen var gjerdet inn,og det tyder på at både selger, takstmann og megler tok utgangspunkt i denne inngjerdingen. At tomten var gjerdet inn, gav innklagede ytterligere holdepunkter for at arealet var korrekt angitt.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede hadde noen oppfordring til å undersøke tomtearealet nærmere, eller etterprøve takstmannens opplysninger. I dette tilfellet burde innklagede ha understreket at tomtearealet var noe usikkert. Unnlatelse av dette kan uansett ikke medføre erstatningsansvar for innklagede.

Klageren har ikke påvist økonomisk tap som skyldes arealavviket, og domstolene har normalt lagt en streng norm til grunn for hva som anses som vesentlig arealavvik etter avhendingsloven § 3-3 jfr. § 3-8. Mangler ved eiendommen etter avhendingsloven må eventuelt rettes mot selgeren, herunder eierskifteforsikringsselskapet.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagen gis ikke medhold.

Oslo, den 7. februar 2007