Klage nr 2018064

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. juni 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      PrivatMegleren Vikebø & Jørgensen

Saken gjelder:               Misnøye med håndteringen av oppdraget

Saksfremstilling:

Klagerne solgte en leilighet med garasjeplass formidlet av innklagede. Klagerne hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagerne mener de ble tvunget til å underskrive oppdragsavtalen, at megleren fastsatte for lav prisantydning, og at salgskostnadene ikke står i forhold til salgssummen. Klagerne krever erstatning på kr 472 250, og at vederlaget settes ned med kr 52 250.

Innklagede bestrider klagernes påstander og krav.

Fagansvarlig hos innklagede er jurist/advokat.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Klagerne kjøpte en leilighet formidlet av innklagede Megleren hos innklagede, som formidlet kjøpet, ga tilbud om å selge klagernes leilighet.

Klagerne ble overtalt til å underskrive en elektronisk oppdragsavtale på møtet. Avtalen er datert dagen etter den ble underskrevet.

Oppdragsavtalen gjaldt for seks måneder. Akseptbrevet ble undertegnet 10 dager før salgsprosessen skulle vært avsluttet. Leiligheten klagerne kjøpte skulle være klar for innflytting våren 2018. Overtakelsesdato var satt til 14. april 2018.

Klagerne ønsket å legge ut leiligheten for salg slik at de traff studenter som skulle starte høstsemesteret 2017. Leiligheten ble imidlertid ikke lagt ut før etter at høstsemesteret hadde startet. Klagerne var irriterte over at salget ikke ble gjennomført som planlagt og mener det førte til at de gikk glipp av flere potensielle kjøpere.

Klagerne ønsker at nemnda skal ta stilling til følgende:

1. Om prisvurdering av leiligheten og garasjeplassen var rimelig grei markedspris som foreslått, eller om megleren kalkulerte med et salg med tap for selgeren, men likevel med et akseptabelt meglerhonorar.
2. Om de stadig økende kostnadene for meglertjenestene er akseptable
3. Om meglerens innsats og oppnådd resultat står i et rimelig forhold til meglerens vederlag og utlegg
4. Om megleren har opptrådt i tråd med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven

§ 6-3.

Prisantydning

Klagerne kjøpte leiligheten i mars 2015. Kjøpesummen var på kr 2 850 000 for leiligheten og kr 250 000 for bruksrett til garasjeplass.

Megleren fastsatte en prisantydning på kr 2 990 000 som var godt under kvadratmeterprisen på tilsvarende leiligheter som er solgt i sameiet. Da megleren senere skulle lage salgsoppgaven, satte han prisantydningen ned med kr 100 000. Klagerne sa gjentatte ganger at de synes prisen var satt alt for lavt, og at han måtte medregne garasjeplass som de hadde betalt kr 250 000 for. Megleren mente garasjeplassen fulgte med leiligheten, og at de ikke kunne kreve særskilt betalt for denne. Megleren glemte å informere om at garasjeplassen medførte ekstra månedlige felleskostnader.

Prisantydningen var lavere enn det klagerne hadde kjøpt leiligheten for. Leiligheten ble solgt til prisantydning på kr 2 890 000, og klagerne tapte derfor kr 210 000 på salget. Klagerne aksepterte budet den 12. september fordi oppdragsavtalen utløp 24. september 2017. Dersom megleroppdraget ble forlenget, ville det påløpe ytterligere kostnader. 

Dersom klagernes seksjon hadde samme prisvekst i løpet av de drøye to årene som en annen seksjon i sameiet ville salgssummen vært over kr 3 500 000. Dersom prisveksten hadde blitt kalkulert på samme måte som for naboleiligheten i samme etasje, tilsier dette en prisforventning på kr 3 500 000 pluss verdien av garasjeplassen.

Klagernes leilighet har en kvadratmeterpris på kr 49 827. Det er den laveste kvadratmeterprisen for leiligheter med garasje. Gjennomsnittsprisen pr. kvadratmeter for de tre andre leilighetene med garasje som ble solgt i perioden 14. august til 6. september 2017 er

kr 65 195. Kvadratmeterprisen for leiligheten som ble solgt dagen etter klagernes leilighet, var kr 66 512.

Klagerne hevder at prisen mest sannsynlig ville vært høyere dersom annonsering og salg hadde blitt gjennomført i juli/august slik de hadde avtalt.

Forholdet mellom meglerens innsats og oppnådd resultat

Salgskostnadene utgjør 5,94% av salgssummen. Innklagede har tatt seg godt betalt uten at klagerne fikk en god pris for eiendommen. Sammenligningen med tre tilsvarende eiendommer viser at klagernes leilighet hadde den laveste kvadratmeterprisen og de høyeste meglerkostnadene.

Meglerens vederlag og utlegg var avtalt til kr 149 439. Klagerne ønsket ikke eierskifteforsikring fordi det var et nybygg. Megleren ordnet likevel eierskifteforsikring mot klagernes protest.

God meglerskikk

Megleren har en plikt til å vise omsorg for begge parters interesser. Megleren skal sørge for at oppdragsgiverne forstår hva som er avtalt. Det var helt klart i klagernes interesse å få høyest mulig salgspris. Ved å se hen til leilighetene som var solgt i sameiet den siste tiden, kunne klagerne også forvente å få en høyere salgssum enn det de hadde kjøpt leiligheten for. Megleren skal bistå selger i å oppnå en god pris for eiendommen.

Megleren har sjarmert og overkjørt klagerne på å inngå en avtale som klagerne ikke var tjent med. Klagerne er påført et økonomisk tap som følge av meglerens fremgangsmåte. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. 

Oppdragsavtalen ble gjennomgått i detalj før den ble underskrevet. Timelisten viser også at det bare er brukt eller avsatt 30 minutter til forberedelser med klagerne.

Det er vanskelig å forstå om dette er en reell timeliste eller en liste over mulige aktiviteter. Av timelisten fremgår det blant annet at det er satt opp 90 minutter til markedsanalyse. Tjenestene som fremkommer av timelisten, er ikke de samme som fremgår av oppgjørsoppstillingen.

Klagerne krever erstatning på kr 472 250, og at meglerens vederlag settes ned med kr 52 250.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagerne ble ikke tvunget til å skrive under på oppdragsavtalen. Klagerne måtte bare betale for utlegg dersom leiligheten ikke ble solgt.

Det fremgår klart av den skriftlige oppdragsavtalen, samt tilleggsavtale hva som er avtalt om vederlag og utlegg. Av oppdragsavtalen fremgår det at klagerne må betale for takstmann, fotograf og eierskifteforsikring direkte. Leverandørene fakturerte derfor klagerne direkte.

Klagerne valgte å ikke få faktura ved salg på forfallstid etter eiendomsmeglingsloven § 7-4. I henhold til avtalen må de derfor betale kr 1 750 for betalingsutsettelse.

Det fremgår av oppgjørsoppstillingen at det er trukket kr 140 427 i provisjon, tillegg, utlegg og betalingsutsettelsesgebyr. Klagerne ønsket også eierskifteforsikring, og det er derfor trukket kr 9 537 til eierskifteforsikringsselskapet. Totalt har klageren betalt kr 149 964.

Det er et avvik fra oppdragsavtalen på kr 1 231. Dette skyldes for det første at Klikk annonsering har økt med kr 400. Klagerne ble informert om dette og har underskrevet på dette. For det andre ble meglerpakken fra forretningsføreren fakturert megleren med kr 4 069, og ikke kr 3 238. Det er inntatt forbehold om dette i oppdragsavtalen.

Klagerne har ikke betalt mer enn det som fremgår av oppdragsavtalen. Innklagede erkjenner imidlertid at megleren kunne ha sendt en e-post som opplyste tydeligere om de nevnte endringer på kr 1 231. Derfor har innklagede tilbudt å tilbakebetale dette beløpet til klagerne.

Prisantydning

Oppdragsavtalens salgsomkostningsestimat tar utgangspunkt i en salgspris på kr 2 990 000. Dette var også meglerens verdivurdering ved oppdragsinngåelsen i mars 2017.

Etter avtale ble leiligheten markedsført i september med en prisantydning på kr 2 890 000. Prisantydning var fastsatt etter meglerens anbefaling og klagernes godkjenning.

Det er store forskjeller på leiligheters planløsning og beliggenhet/utsikt i et sameie. Den aktuelle leiligheten har ikke en optimal plassering, og det var også en av grunnene til at klagerne ønsket å selge.

Bruksrett til garasjeplassen var tatt med i beregningsgrunnlaget ved fastsettelsen av prisantydningen. Det er korrekt at klagerne opprinnelig ville ha betalt for garasjeplassen i tillegg til leiligheten. Garasjeplassen er imidlertid en bruksrett, og kan ikke selges separat. Megleren oppfattet at klagerne forstod dette. Klagerne protesterte ikke på prisantydningen.

Leiligheten ble annonsert i henhold til avtalte markedsføringsprodukter. Visning ble avholdt i september, og seks dager etter visningen ble det gitt bud på prisantydning. Akseptfristen var kl. 12:00 neste dag.

Klagerne sto fritt til å avslå eller akseptere budet. Klagerne valgte å akseptere etter å ha vurdert ny visning eller å leie ut.

Leiligheten ble solgt til en pris som var i samsvar med klagernes forventing og oppnåelig markedsverdi. Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt eller i strid med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om inngåelsen av oppdragsavtalen og avtalt tidspunkt for annonsering av leiligheten. På bakgrunn av dette reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.

Prisantydning

Prisantydningen er basert på meglerens vurdering. Klageren har vist til flere salg i sameiet.

Nemnda bemerker at det er vanskelig å sammenligne ulike salg. Den prisen selgeren oppnår, vil være avhengig av en rekke forhold; blant annet leilighetens standard og beliggenhet. Dette innebærer at det kan fremstå som noe «tilfeldig» hvilken pris man får.

Det er også selgeren (klagerne), som alltid er adressaten for bud, og som alene avgjør om et bud skal aksepteres eller ikke. Megleren kan ikke ha noe ansvar for at markedet ikke svarte til klagerens forventninger.

Slik nemnda ser det, er det ikke noe som tilsier at megleren ikke utførte salgsarbeidet i henhold til god meglerskikk.

Meglerens vederlag og utlegg

Meglerens krav på vederlag og utlegg fremgår av oppdragsavtalen og eventuelle tilleggsavtaler, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 4 og nr. 5.

Innklagede har erkjent at oppgjørsoppstillingen har et avvik fra oppdragsavtalen på kr 1 231, og har tilbudt seg å refundere klagerne dette.

Vederlagsnedsettelse

Meglers vederlag kan nedsettes eller falle bort i de tilfeller der det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglers side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Denne bestemmelsen gjelder kun nedsettelse av vederlag og ikke dekning av utlegg.

Det er ikke sannsynliggjort at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglerens side.

Erstatningskravet
For at innklagede skal være erstatningsansvarlig, må tre vilkår være oppfylt. Det må foreligge ansvarsgrunnlag, det må foreligge årsakssammenheng, og det må foreligge økonomisk tap.

For at det skal foreligge ansvarsgrunnlag, må skaden være forvoldt ved uaktsomhet fra meglerens side. Det må imidlertid være klart at megleren ved utførelsen av dette oppdraget ikke har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Nemnda viser til det som ovenfor er sagt om prisen og utførelsen av oppdraget.

Det er som nevnt markedet som til enhver tid avgjør prisen, og det er selgeren (klageren) som tar stilling til om et bud skal aksepteres eller ikke.

Vilkårene for at innklagede skal være erstatningsansvarlig, er ikke oppfylt.

Klagen fører etter dette ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.