Klage nr 2018066
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. juni 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: PrivatMegleren Renommé AS
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte en leilighet formidlet av innklagede. Klagerne kjøpte også en garasjeplass av selgerne. Innklagede utformet begge kjøpekontraktene. Da klagerne skulle selge leiligheten videre, fant de ut at de kun hadde en leierett til garasjeplassen, og at den ikke kunne selges videre. Klagerne hevder megleren har opptrådt i strid med undersøkelses- og opplysningsplikten og krever erstatning på kr 150 000.
Innklagede hevder salg av garasjeplassen ikke var en del av deres oppdrag og bestrider erstatningskravet.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
I november 2016 kjøpte klagerne en leilighet formidlet av innklagede. Klagerne kjøpte også en garasjeplass. Klagerne ble først oppmerksom på at de kun hadde en leierett til garasjeplassen da de selv ønsket å selge leiligheten og garasjeplassen videre.
Av salgsoppgaven fremgikk følgende:
«Det er eksternt garasjeanlegg i …, hvor garasjeplassene kan selges. Selger i denne sak har kjøpt garasjeplass her. Dersom kjøper ønsker å erverve denne plassen i garasjeanlegget, vil selger legge til rette for at det lar seg gjøre, med de begrensninger som ligger i garasjeanleggets vedtekter.»
Det samme fremgikk av annonsen på FINN.no. På visningen fortalte megleren at garasjeplassen var en fritt omsettelig plass. Han opplyste at klagerne måtte gi bud med forbehold om å kjøpe garasjeplass, og at selgeren ønsket å selge garasjeplassen for
kr 150 000.
Under budrunden mottok klagerne en e-post fra megleren hvor det fremgikk:
«Hei.
Viser til telefonsamtaler.
Der fremgikk av samtalen at budene dine er gitt under forutsetning av at du i tillegg til budet, får lov til å kjøpe garasje i felles garasjeanlegg tilhørende selger for kr 150 000. For at dette skal avklares, ber jeg om at du besvarer denne e-post med JA.»
Klagerne ga derfor bud med følgende forbehold:
«Garasje medfølger for 150 000,- i tillegg.»
På kontraktsmøtet fikk klagerne kjøpekontrakt for garasjeplassen. Det fremgikk blant annet følgende av kjøpekontrakten:
«Salgsobjekt/kjøpesum: Selger overdrar herved til kjøper sin eiendom: andelsobligasjon nr. … med leierett til garasjeplass nr. …
for en kjøpesum stor: kr 150 000 –kroner ETTHUNDREOGFEMTITUSEN/100 , + omkostninger
heretter kjøpesummen.
Garasjen er i det etterfølgende benevnt eiendommen.»
Det står også nevnt i kontrakten at forretningsføreren skal ha et eierskiftegebyr, og at disse skal betales til meglerens klientkonto.
Megleren ga feil opplysninger om at klagerne kunne kjøpe garasjeplass og har laget en ugyldig kjøpekontrakt for garasjeplassen.
Innklagede viser til klagernes salg av leiligheten. Dette er ryddet opp i samarbeid med megleren og kjøperen. Innklagedes oppdragsavtale med selgerne er ikke relevant for saken. Det er heller ikke relevant at selgerne skal ha vært i god tro ved salget av garasjeplassen.
Klagerne krever erstatning på kr 150 000 for sitt økonomiske tap.
Innklagede har i korte trekk anført:
Formidlingen av garasjeplassen var ikke en del av innklagedes oppdrag. Dette fremgikk av annonsen og salgsoppgave med vedlegg. Oppgjøret for garasjeplassen ble derfor foretatt direkte mellom klagerne og selgerne.
Megleren opplyste at selgerne hadde en garasjeplass, og at selgerne ville legge til rette for at garasjeplassen kunne erverves dersom kjøperen av leiligheten ønsket dette.
Megleren som formidlet videresalget av leiligheten for klagerne, markedsførte en pris for garasjeplassen. Man bør da forvente at det innhentes opplysninger om garasjeanlegget. Praksis med utleie og omsetning av leierettigheter ville enkelt blitt avklart, og klagerne kunne vurdert å fastsette en høyere pris for leiligheten.
Eierskiftegebyret i kontrakten var til forretningsføreren for sameiet og gjaldt for leiligheten. Eierskiftegebyret i forbindelse med kjøp av garasjeplassen (leieretten) er gjort opp direkte mellom partene. Avtalt pris for garasjeplassen var heller ikke med i beregningsgrunnlaget for innklagedes provisjon for salget av leiligheten.
Selgerne av garasjeplassen har opptrådt i god tro ved salget. De betalte også for garasjeplassen da de kjøpte leiligheten, og megleren som formidlet salget den gangen, foretok også oppgjøret mellom partene.
Mulighet for leie av samme type garasjeplass ble påpekt av nye kjøpere, og ifølge klagerne rådet deres megler derfor å la garasjeplassen følge med salget.
Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og klagerne har ikke krav på erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Opplysninger om garasjeplass
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd skal megleren gi opplysninger om eiendommen som kjøperen har grunn til å regne med å få, og som kan ha betydning for avtalen. Opplysninger om garasjeplass er en slik opplysning.
Spørsmålet er om megleren ga uriktige opplysninger om at det var mulig å kjøpe garasjeplassen ved markedsføringen av leiligheten.
Det fremgår av salgsoppgaven under punktet «Parkering/Garasje» at:
«Det er biloppstillingsplasser og gjesteparkering utenfor boligen. Det er eksternt garasjeanlegg i …, hvor garasjeplassene kan selges. Selger i denne sak har kjøpt garasjeplass her. Dersom kjøper ønsker å erverve denne plassen i garasjeanlegget, vil selger legge til rette for at det lar seg gjøre, med de begrensninger som ligger i garasjeanleggets vedtekter.»
De samme opplysningene fremgår av annonsen på FINN.no.
Opplysningene i salgsoppgaven og annonsen tilsier at kjøperne kan kjøpe en garasjeplass, og at det ikke dreier seg om en overdragelse av leierett til en garasjeplass.
Nemnda har kommet til megleren ikke har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, og at meglerens håndtering av overdragelsen av garasjeplassen er klart kritikkverdig. Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Nemnda er kommet til at erstatningskravet kan fastsettes til kr 150 000, slik klagerne også har påstått.
Klagen fører etter dette frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til PrivatMegleren Renommé AS har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, og innklagede må betale 150 000 kroner i erstatning til klagerne.