Klage nr 2018067

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. juni 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Larvik

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en bolig som innklagede formidlet i 2014. Boligen markedsført som tomannsbolig. Da klagerne skulle selge boligen, fant de ut at førsteetasjen ikke var godkjent som boenhet. Klagerne krever erstatning for antatt verdiforringelse på kr 400 000.

Innklagede bestrider erstatningskravet. Megleren opptrådte ikke kritikkverdig under utførelsen av oppdraget, og det er ikke dokumentert et økonomisk tap hos klageren.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført: 

Klagerne kjøpte en bolig formidlet av innklagede i 2014. Boligen ble markedsført som tomannsbolig, men 1. etasje var ikke godkjent som boenhet. Boligen har flere mangler som gjør at den ikke kan godkjennes som tomannsbolig.

Mulighet for utleie var en grunnleggende forutsetning for kjøpet. Planen var å leie ut den ene etasjen for å finansiere kjøpet.

Megleren var klar over at førsteetasjen ikke var godkjent som boenhet. Som begrunnelse for at boligen ble markedsført som tomannsbolig, viste innklagede til bygningsdataen fra kommunen, hvor det fremgår at boligen sto registrert som tomannsbolig med to godkjente boenheter.

Innklagede var imidlertid klar over at dette skyldtes feilregistrering.

I kjøpekontrakten står det «HEL 2-MANNSBOLIG». Det er ikke nevnt at boligen egentlig er en enebolig, eller at førsteetasjen kun er godkjent for næringsvirksomhet.

Da moren til en av klagerne kontaktet innklagede, fikk hun beskjed om at verditapet måtte dokumenteres. Klagerne har ikke økonomi til å engasjere en takstmann på egenhånd. De ba derfor om at innklagede gjorde det. Dette ble ikke gjort.

Det er ikke tvil om at klagerne har blitt villedet av meglerens markedsføring. Megleren skal fungere som en trygghet for både kjøper og selger. Klagerne mener meglerens håndtering av dette salget har bidratt til det motsatte.

Før den nye megleren ble klar over at boligen egentlig var en enebolig, anslo han at den fint kunne selges for kr 3 000 000. Den må imidlertid markedsføres slik den er. Det er betydelig vanskeligere å selge en enebolig med næringsdel enn en tomannsbolig. En interessent sa hun ville kjøpt boligen på første visningsdag om det hadde vært en tomannsbolig. Det er flere som har ønsket å legge inn bud på kr 2 600 000.

Megleren har handlet i strid med god meglerskikk. Dette har satt klagerne i en vanskelig økonomisk situasjon. Ved å markedsføre boligen som tomannsbolig, bidro megleren til at boligen ble solgt til en for høy pris. Det er kritikkverdig å markedsføre en bruk som ikke er lovlig. Megleren burde trukket eiendommen ut av markedet og oppdatert markedsføringen med korrekte opplysninger da feilen ble oppdaget.

Klagerne krever at innklagede betaler kr 400 000 for den verdiforringelsen det antas at feilen har medført.

Innklagede har i korte trekk anført:

Meglerpakken fra kommunen viste at boligen var en tomannsbolig med to godkjente bruksenheter. Siden ferdigattesten fra 1950 viste at underetasjen var registrert som næringslokale, ba megleren kommunen om en redegjørelse. Kommunen svarte at det ikke var søkt om bruksendring for førsteetasjen. Megleren mottok en oppdatert versjon av megleropplysningene dagen etter.

Komplett salgsoppgave ble delt ut på visningen. Det er lang tid siden visningen ble avholdt, og megleren kan derfor ikke bevise hvilken informasjon som ble kommunisert muntlig. Hun pleier imidlertid å informere om forhold interessenter bør være særlig oppmerksomme på.

I dette tilfellet brukte megleren tid på å understreke at boligen kun var godkjent som enebolig.

Før visningen ble megleren kontaktet av en annen interessent. Han lurte på om boligen var godkjent som enebolig eller tomannsbolig. Megleren svarte at det ikke var søkt om bruksendring for førsteetasjen. Interessen valgte senere å legge inn to bud. Det ene var på

kr 2 325 000. Klagerne kjøpte boligen for kr 2 350 000.

E-postkorrespondansen med den andre interessenten viser hvordan en gjennomsnittlig interessent tolket og forstod meglerens markedsføring. Det ene budet hans lå like under den endelige kjøpesummen. 

Megleren har opptrådt i tråd med god meglerskikk. Hun fremla nødvendig informasjon etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Opplysningene er på ingen måte forsøkt gjemt bort.

Klagerne har krevd erstatning på kr 400 000. En av de andre budgiverne la som nevnt inn et bud på kr 2 325 000, vitende om at det ikke var søkt om bruksendring for førsteetasjen. Det er derfor lite sannsynlig at verdiforringelsen er kr 400 000. Det er ikke dokumentert et økonomisk tap og det er derfor ikke grunnlag for erstatning.

Innklage bestrider klagernes krav.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Når det gjelder meglers markedsføring av denne boligen, mener nemnda at den er kritikkverdig. Både på salgsoppgaven første side og i kjøpekontrakten fremgår det klart at dette er en tomannsbolig som salget gjelder. Selv om det i salgsoppgaven under punktet ferdigattest er gitt korrekte opplysninger om at 1. etasje ikke er godkjent som boenhet, blir markedsføringen misvisende. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Når det gjelder erstatningskravet, kan det ikke føre frem da klagerne ikke har dokumentert eller sannsynliggjort at de har lidt noe økonomisk tap som følge av meglerens forsømmelse.

Klagen fører etter dette delvis frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Larvik har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.