Klage nr 2017025
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. august 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eie Eiendomsmegling avd. Skøyen
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Den 14. april 2016 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens småbruk. Småbruket ble taksert til kr 5 800 000, men solgt for kr 4 500 000. Klageren anfører at småbruket ble markedsført på en klanderverdig måte, og at høyere pris burde vært oppnådd. I tillegg anfører klageren at megleren ikke burde rådet ham til å engasjere takstmann for å vurdere om det var nødvendig med ferdigattest for tomtens øvrige bygninger. Han krever at vederlaget settes ned med kr 32 000.
Innklagede bestrider begge klagerens anførsler.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er jurist.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren er skuffet over at megleren ikke oppnådde høyere pris for småbruket. Han burde og kunne gjort mer.
Markedsføringen
Salgsoppgaven er sparsom med informasjon. Den er så nøktern at det må ha vært vanskelig for interessentene å forstå hva slags småbruk det er snakk om. Det er kun ett interiørbilde, og det er ingen beskrivelse av tomtens ulike bruksmuligheter. Beskrivelsen av megleren og hans kontor er mer omfattende enn beskrivelsen av småbruket. Det vitner om at megleren har håndtert oppdraget på en klanderverdig måte.
Det ble kun avholdt én visning, og kun ett bud ble mottatt. Megleren anbefalte klageren å godta dette budet, men han burde heller oppfordret ham til å prøve mer. Megleren skryter av sin lange bransjeerfaring.
Manglende ferdigattest
Megleren anbefalte klageren å engasjere takstmann for å vurdere om det var nødvendig med ferdigattest for tomtens øvrige bygninger. Dette kostet kr 32 000. Selve takstrapporten er en ren henvisning til plan- og bygningslovens § 21-10 femte ledd, som bestemmer at det ikke er nødvendig med ferdigattest for tiltak eldre enn 1. januar 1998. Dette bør en eiendomsmegler vite, og derfor burde det ikke være nødvendig å engasjere takstmann.
Det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7, og vederlaget bør derfor settes ned med 32 000.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagedes megler har lang erfaring med salg av småbruk, og dessuten er han agronom. Han vet derfor hvordan småbruk bør markedsføres. Megleren presiserer at han under utførelsen av oppdraget var særlig oppmerksom siden klageren er blind.
Markedsføringen
Det er riktig at salgsoppgaven ikke inneholder svulstig ordbruk, og at den gir en nøktern beskrivelse av småbruket. Det er ikke bevist at meglerens skrivestil gjorde at interessentene ikke forstod hva slags småbruk det er snakk om. Grunnen til at salgsoppgaven kun inneholder ett interiørbilde, er fordi boligen var nedgrisete og rotete. Flere bilder ville gjort vondt verre.
Visningen
Selv om megleren gjentatte ganger ga beskjed om at boligen måtte rengjøres før visning, ble det aldri gjort. Kjøperen har fremlagt bilder av hvordan boligen så ut ved overtakelse. Ut fra disse kan en forestille seg hvordan småbruket så ut på visningen.
Klageren anfører at en rekke gjenstander ble stjålet fra visningen, og at megleren burde passet bedre på. Megleren kan ikke utelukke at noe ble stjålet, men opplyser at han – siden klageren er blind – hadde med seg en kollega for at visningen skulle gå ordentlig for seg.
Manglende ferdigattest
Det er riktig at megleren anbefalte klageren å engasjere takstmann siden det kun forelå midlertidig brukstillatelse for tomtens øvrige bygninger. Megleren ville sørge for at ting ble riktig. Tomten er kompleks.
Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om vederlagsnedsettelse på grunn av manglende markedsføring og veiledning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kom til at klagen fører delvis frem.
Klageren har erkjent at megleren ikke har gjort formelle feil ut fra de regler og praksis som gjelder for gjennomføring av et oppdrag. Salgsoppgaven er i henhold til lovens krav.
Når det gjelder klagerens anførsler vedrørende markedsføringen av småbruket og visningen, mener nemnda at slik saken er opplyst, kan megler ikke kritiseres her. Det må legges til grunn at boligen var rotete slik at flere enn ett interiørbilde neppe ville være salgsfremmende. Boligen ble heller ikke rengjort før visningen, men dette kan ikke megler ha noe ansvar for. Megleren kan heller ikke ha noe ansvar for at ting eventuelt ble stjålet på visningen.
Klageren krever at vederlaget settes ned med kr 32 000. Beløpet referer seg til utgifter til en takstmann megler engasjerte for å vurdere om det var behov for ferdigattest for de øvrige bygninger på tomten.
Nemnda bemerker at eiendomsmeglingsloven § 7-7 vedrørende vederlagsnedsettelse gjelder kun vederlag og ikke utlegg. Utgiftene til takstmannen er et utlegg. Nemnda forstår imidlertid klagen slik at det i realiteten er erstatning klageren krever. Det forutsetter i så fall at megleren opptrådte erstatningsbetingende uaktsomt ved å engasjere takstmannen.
Nemnda har kommet til at megler her opptrådte uaktsomt. I oppdragsskjemaet fremgår det under pkt. 4, «klargjøring» at det er betalt for en grunnpakke som omfatter bl.a. ferdigattest. Det var helt unødvendig å engasjere en takstmann for å bragt på det rene behovet for ferdigattest på de øvrige bygninger. Megler kunne eventuelt enkelt avklart dette ved en telefon til kommunen. Utgiftene på kr 32 000 til takstmannen påførte følgelig klageren unødvendige utgifter. Innklagede må derfor erstatte klageren disse utgiftene i henhold til reglene om arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og må betale 32 000 kroner til klageren.