Klage nr 2017172
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. august 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Sem & Johnsen Eiendomsmegling Frogner
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Den 4. august 2018 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens eiendom. Klageren fortalte megleren at det kun var aktuelt å selge til en privatperson som ikke ville gjøre bygningsarbeider på tomten. Eiendommen ble videresolgt til en utbygger før overtakelse.
Klageren anfører at megleren burde formulert kjøpekontrakten annerledes og på den måten hindret videresalget, og krever erstatning på kr 225 000.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren fortalte megleren at eiendommen ikke skulle annonseres, og at det kun var aktuelt å selge til en privatperson som ikke ville gjøre bygningsarbeider på tomten. Etter en stund ble klageren – av megleren – presentert for en interessent som forsikret klageren om at han selv ville bo på tomten, men at det etter hvert kunne bli aktuelt å bygge et hus i hagen for barna. Det ble inngått avtale om kjøp av eiendommen til kr 22 500 000.
På kontraktsmøtet den 25. august 2016 informerte megleren om at kjøperen ønsket å tilføye en bestemmelse til kjøpekontrakten. Dette var nytt for klageren. Bestemmelsen lyder som følger:
Etter avtale mellom partene har kjøper mulighet til å transportere kjøpekontrakt og skjøter til AS kjøper oppnevner, innen overtagelsen.
Opprinnelig kjøper, [kjøperens navn], vil være solidarisk ansvarlig for gjennomføring av denne kontrakt, her under oppgjør og overtagelse hvis kontrakt transporteres.
Megleren opplyste at bestemmelsen ble foreslått inntatt for at kjøperen ikke skulle betale dokumentavgift to ganger dersom han senere ønsket å transportere kontrakten. Klageren gjentok forutsetningen for avtalen. Megleren fortalte at det eventuelt kun var snakk om en overdragelse til et av kjøperens egne selskaper.
Kjøperen solgte eiendommen til en utbygger før overtakelse. Klageren anmodet derfor megleren om å heve kjøpet. Hevingskravet ble avvist, og klageren fakturert etter oppdragsavtalen.
Innklagede anfører kjøperen uansett hva megleren hadde gjort kunne solgt eiendommen videre til en utbygger. Dette er ikke riktig. Megleren kunne formulert bestemmelsen annerledes og hindret videresalget.
Klageren krever at meglerens vederlag settes ned. Han krever også erstatning på kr 225 000.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det er riktig, som klageren anfører, at kjøperen på den private visningen fortalte at han kunne tenke seg å bo på eiendommen, og at det på et senere tidspunkt kunne bli aktuelt å bygge et hus i hagen for barna. Etter at kjøperens bud var akseptert av klageren, ga kjøperen beskjed om at han ønsket å sette eiendommen på et firma. Det er ikke riktig at bestemmelsen ble tatt inn uten forvarsel.
Like før overtakelsen kom det frem at kjøperen hadde videresolgt eiendommen. Det ble i denne forbindelse avholdt et møte mellom de involverte partene. I forkant av dette møtet anbefalte megleren klageren om å ta med advokat, men det gjorde han ikke.
I e-postkorrespondansen mellom partene går det frem at kjøperen aldri ga seg, og at han blant annet truet med å rette krav om erstatning. Det går også frem at selgeren ønsket å heve kjøpet, men det gikk ikke kjøperen med på.
Klageren skriver at megleren ikke ville heve salget. Et krav om heving må rettes mot selgeren, ikke megleren. Megleren anbefalte hele tiden at klageren skulle ta kontakt med advokat. Han ble ikke presset til å gjennomføre kjøpet.
Det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Det er heller ikke grunnlag for erstatning. Megleren har opptrådt i tråd med god meglerskikk, og det er ikke dokumentert noe økonomisk tap for klageren.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kom til at klagen fører delvis frem.
Klageren ville ikke at eiendommen skulle annonseres, og han ville bare selge til privatpersoner som ville bo på eiendommen og ikke gjøre bygningsmessige arbeider på tomten. Dette fremgår også av oppdragsavtalen. Eiendommen ble etter at avtalen var inngått solgt til et AS/utbygger.
Vederlagsnedsettelse forutsetter at det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gjelder kun vederlag, ikke utlegg.
Nemnda mener at det her er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Det må legges til grunn at klageren (selgeren) hadde en klar forutsetning om at eiendommen ikke skulle videreselges. Innklagede har heller ikke bestridt dette.
I en slik situasjon burde megleren inntatt i kjøpekontrakten en videresalgsklausul om at eiendommen i en nærmere angitt periode ikke kunne videreselges. Innklagede har slik nemnda har forstått det, gjort gjeldende at det ikke var mulig å innta en videresalgsklausul. Innklagede viser til at kjøperen uansett kunne videreselge eiendommen uavhengig av avtalens bestemmelser, herunder § 12 om at kjøper kan overføre eiendommen til et aksjeselskap.
Nemnda mener imidlertid at det her var fullt mulig og også i samsvar med klagerens ønske å innta en videresalgsklausul i kontrakten. Da megleren ikke gjorde det, handlet hun i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Bestemmelsen i kontrakten § 12 var ikke i samsvar med klagers (selgers) klare forutsetning for salget av eiendommen. Denne formuleringen hadde megler inntatt i kontrakten. En slik bestemmelsen kunne for øvrig vært kombinert med en videresalgsklausul.
Meglers provisjon utgjorde kr 225 000, det vil si én prosent av kjøpesummen kr 22 500 000. I tillegg er det en del utgifter som også må regnes som vederlag; oppstarthonorar kr 9 900, inneståelseshonorar kr 1 620, garantipremie forsikring kr 22 000 og oppgjørshonorar kr 6 250, totalt kr 40 270. Samlet vederlag utgjør etter dette ca. kr 265 000. Da forutsetningen for salget var viktig for klageren, og megler ikke etterkom klagerens ønsker, mener nemnda at vederlaget passende kan reduseres med kr 150 000.
Klageren har i tillegg krevd erstatning med kr 225 000. Nemnda legger imidlertid til grunn at dette i realiteten er det samme som kravet om vederlagsnedsettelse, slik at det ikke kan bli tale om erstatning i tillegg.
Beslutningen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede må refundere klageren 150 000 kroner.