Klage nr 2018075
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. august 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Sandnes
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Den 19. juni 2015 kjøpte klagerne en hytte som innklagede formidlet. Klagerne anfører at megleren har gitt feil opplysninger om veisituasjonen, og krever erstatning for en rekke tapsposter tilknyttet prosessen for å få ekspropriert veirett fra grunneieren.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem
Klageren har i korte trekk anført:
Veien
I en e-post før kjøpet skrev megleren at det var tinglyst veirett til hytta, men at grunneieren ønsket å inngå ny bruksavtale med den nye eieren. Han informerte også om hvilke vilkår de andre eierne hadde med grunneieren, kr 15 000 i depositum pluss kr 1 000 for vedlikehold.
Prisantydningen var kr 4 500 000. Klagerne la inn bud på kr 5 000 000 i den tro at de ville få veirett, eller at de i det minste hadde rett til bruksavtale på vilkårene over. Det viser seg at den tinglyste veien er en sti langs sjøen uten økonomisk verdi.
Grunneieren var ikke villig til å forlenge bruksavtalen. Klagerne gikk til sak og fikk etter hvert ekspropriert veirett til hytta for kr 20 000.
Andre kritikkverdige forhold ved meglerens håndtering av oppdraget
Før kjøpet skrev megleren i en e-post til klagerne at det tidligere hadde vært en stor gressplen på baksiden av hytta, og at sola ikke ville gå ned før i 22-tiden dersom vegetasjonen rundt ble hogget ned. Det viser seg at det aldri har vært gressplen bak hytta, og at sola går ned bak et fjell i 21-tiden.
Meglerens har misligholdt sin opplysningsplikt og opptrådt i strid med god meglerskikk.
Klagerne krever erstatning for en rekke tapsposter tilknyttet prosessen med å få ekspropriert veirett til hytta, totalt kr 400 000 pluss avsavnsrenter. En forsikring hos banken har fra før dekket kr 100 000 av advokatkostnadene.
Innklagede har i korte trekk anført:
Veien
All korrespondanse mellom partene skjedde den 19. juni 2015. Hytta var ikke lagt ut for salg da klagerne tok kontakt. Megleren hadde ikke laget salgsoppgave ennå. På privatvisningen samme dag forklarte selgeren veisituasjonen for klagerne. Det ble blant annet forklart at hytta ble solgt på samme premisser som en nabohytte som klagerne hadde bydd på tidligere samme måned. Også der ble hytta solgt uten bruksrett til veien.
Selgeren kommenterte salgsoppgaven da den var ferdig. De mente megleren hadde formulert seg upresist om veisituasjonen. Megleren sendte derfor straks e-post til klagerne og forklarte hvordan situasjonen var. Klagerne hadde med andre ord nylig blitt forklart veisituasjonen da de la inn bud.
Klagerne har fått veiretten selgeren mente de ville få. Det er beklagelig at de måtte ta saken gjennom rettssystemet før den kom på plass, men det kan ikke innklagede hefte for.
Andre forhold ved meglerens håndtering av oppdraget
Opplysningene om plenen og solforholdene var basert på opplysninger fra selgeren. Plenen var overgrodd på befaringsmøtet, og på grunn av dårlig vær fikk ikke megleren vurdert solforholdene.
Innklagede kan ikke se at megleren har brutt sin opplysningsplikt eller at han for øvrig har handlet i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Det er på det rene at megler ga feilaktige opplysninger om veiretten både i salgsoppgaven og e-post til klagerne. Innklagede har anført at korrekte opplysninger fra selger ble gitt på privatvisningen, og at dette ble bekreftet i en e-post fra selger til kjøpernes advokat i ettertid. Nemnda finner imidlertid ikke å kunne legge avgjørende vekt på denne e-posten. Den er skrevet etter at tvisten mellom klagerne og selger var et faktum, og er ikke et begivenhetsnært bevis.
Når det er gitt feilaktige opplysninger fra meglers side om et så sentralt forhold som veirett, er det megler som den profesjonelle part som må kunne dokumentere at dette er rettet i tide før avtale ble inngått. Innklagede har imidlertid ikke kunnet dokumentere dette.
Nemnda mener derfor at megler ikke har overholdt sin opplysnings-
og undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megleren har opptrådt
erstatningsbetingende uaktsomt, og innklagede må være erstatningsansvarlig i
henhold til reglene om arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven
§ 2-1.
Når det gjelder erstatningsutmålingen, har nemnda kommet til at innklagede må betale til klagerne det de måtte betale for veiretten, 20 000 kroner. For skjønnsretten og lagmannsretten (overskjønnet) var det ikke uenighet om klagerne skulle få veirett. Det var kun vederlaget som var tema.
Klagerne har krevd totalt 400 000 kroner pluss avsavnsrenter. Nemnda mener imidlertid at det ikke er grunnlag for det. Tapt arbeidsinntekt dekkes ikke. Slike tapsposter er heller ikke dekningsmessig i de ordinære domstoler. Nemnda forstår også klagerne slik at de krever erstatning fordi de i to år ikke har kunnet benytte hytta slik de ønsket. Det utgjør imidlertid ikke et økonomisk tap som er dekningsmessig.
Når det gjelder utgifter til rettsprosessen med ca. kr. 261 000 for å få veirett, legger nemnda til grunn at dette hovedsakelig dreier seg om advokatutgifter i forbindelse med skjønnssaken. Slik saken er opplyst, tok klagerne ikke kontakt med megler/innklagede før rettsprosessen ble innledet for å se om megler kunne bidra til en løsning vedrørende veiretten. Som nevnt, var temaet i skjønnssaken bare hvilket vederlag klagerne skulle betale. I en slik situasjon kan klagerne ikke i ettertid kreve saksomkostninger m.m. erstattet av innklagede.
Endelig har klageren opplyst at de ikke ville betalt kr 500 000 over prisantydning dersom de var klar over manglende veirett og kjøp av veirett for kr 20 000. Dette er ikke sannsynliggjort.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til innklagede har ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og må betale 20 000 kroner i erstatning til klagerne.