Klage nr 2018077
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. august 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Garanti Eiendomsmegling Tromsø
Saken gjelder: Feilaktige opplysninger om fellesutgifter
Saksfremstilling:
I 2016 kjøpte klageren en andelsleilighet som innklagede formidlet. Klageren anfører at megleren ikke ga tilstrekkelig informasjon om borettslagets vedlikeholdsplaner, og krever erstatning.
Innklagede bestrider erstatningskravet. På markedsføringstidspunktet forelå det ingen konkrete planer om lånefinansiert vedlikehold. Det var derfor tilstrekkelig at megleren opplyste om at borettslaget hadde behov for vedlikehold.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem
Klageren har i korte trekk anført:
Sakens faktiske side
I salgsoppgaven sto det at borettslaget hadde inngått avtale om byggeteknisk gjennomgang av eiendommen fordi bygningsmassen var gammel og hadde vedlikeholdsbehov. Klagerne spurte megleren om han kunne presisere vedlikeholdsbehovet, og fikk derfor oversendt referater fra tidligere styremøter. Ut fra disse fikk klagerne inntrykk av at vedlikeholdsbehovet var bagatellmessig.
Megleren opplyste at underetasjen skulle omgjøres til leiligheter. I tillegg opplyste han at felleskostnadene ville øke med kr 230 per måned på grunn av garasjeanlegget. Ut over dette opplyste han ikke om konkrete planer.
Det viser seg at innklagede flere måneder før kjøpet fant sted, fikk oversendt informasjon fra boligbyggelagets styreleder som burde vært fremlagt for klagerne. Styrelederen skrev blant annet at borettslaget hang langt etter med vedlikeholdsarbeidet, og at dette måtte kommuniseres til potensielle kjøpere for at de ikke skulle føle seg lurt.
Den 26. oktober 2016 vedtok borettslaget at det skulle tas opp et lån på kr 27 000 000 for vedlikeholdsarbeid. Dette medførte at hver boenhets fellesgjeld økte med kr 346 154. I tillegg ble det bestemt felleskostnadene skulle økes med kr 2 130 pr. måned for annet vedlikehold.
Sakens rettslige side
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd skulle megleren opplyst at det var behov for lånefinansiert vedlikeholdsarbeid. Siden klagerne er studenter, og derfor har stram økonomi, hadde megleren særlig oppfordring til å opptre aktsomt. Innklagede kan ikke høres med at en megler selv skal vurdere hvilke opplysninger som bør gis i det konkrete tilfellet.
Megleren har etter dette misligholdt sin opplysningsplikt. Klagerne har krav på erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Sakens faktiske side
Megleren kontaktet borettslagets forretningsfører og ba om boligopplysninger før leiligheten ble markedsført. Det ble videre bestilt takst og utarbeidet eierskifterapport. Selgeren utfylte egenerklæring. Basert på disse opplysningene utarbeidet megleren salgsoppgave.
Borettslaget avholdt generalforsamling to måneder før salget. Det fremgår ikke av referater fra møtet at det var behov for lånefinansiert vedlikehold. Drifts- og vedlikeholdskostnadene for 2015 ble estimert til kr 387 300.
Den 26. oktober 2016 avholdt borettslaget ekstraordinær generalforsamling, hvor det ble bestemt at det skulle tas opp et lån på kr 27 000 000 til vedlikehold, herunder oppgradering av strømnettet. Dette vil øke verdien på både bygningsmassen og den enkelte leilighet. Det er ikke riktig at boligbyggelaget allerede før generalforsamlingen hadde utarbeidet vedlikeholdsplan.
Klagerne anfører at megleren flere måneder før salget mottok informasjon fra boligbyggelagets styreleder om at borettslaget hang etter med vedlikeholdsarbeidet, og at dette burde vært lagt frem for dem. Etter at boligbyggelagets styreleder hadde tatt kontakt med megleren, sendte han en e-post tilbake hvor han forklarte at informasjon om økning av fellesgjeld og vedlikehold måtte være faktabasert. For ordens skyld tok megleren senere kontakt med borettslagets forretningsfører og spurte om det forelå konkrete planer om lånefinansierte tiltak. Dette avviste forretningsføreren, men han informerte om at boligbyggelaget hadde utarbeidet en veiledende plan for borettslagets styre som et hjelpemiddel for budsjetteringen. Han informerte også om at store tiltak må forelegges generalforsamlingen. Etter dette inntok megleren følgende formulering i salgsoppgaven:
Borettslaget har inngått avtale om en byggeteknisk gjennomgang av borettslagets eiendom med dertilhørende vedlikeholdsprogram. Dette da det ble sett på som et behov da bygningsmassen er 46 år og har [et] vedlikeholdsbehov.
Det kan etter dette ikke ha kommet som en overraskelse på klagerne at borettslaget hadde behov for vedlikeholdsarbeid. Slik situasjonen var på markedsføringstidspunktet kunne ikke megleren informert om annet enn det han gjorde. At det er behov for vedlikehold er imidlertid ikke det samme som at planer om det blir igangsatt og gjennomført. Generalforsamlingen hadde bare et par måneder før salget estimert drift- og vedlikeholdskostnadene for 2016 til
kr 387 300.
Alle vedtak fra generalforsamlingen, låneopptak og informasjon om økning av fellesutgifter fra før salgstidspunktet var inntatt i salgsoppgaven. Fellesgjelden og de månedlige felleskostnadene var justert i henhold til vedtektene.
Klagerne anfører at Plussplanen ble utarbeidet i god tid før salget. Dette dokumentet må ikke forveksles med en vedtatt vedlikeholdsplan. En Plussplan er et internt hjelpedokument som borettslagets styre kan benytte i budsjetteringsprosessen. Verken borettslagets styre eller generalforsamlingen er forpliktet etter Plussplanen. Selv om det ikke har betydning for saken, presiserer innklagede at megleren ikke var kjent med Plussplanens innhold.
Sakens rettslige side
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 er avtaleinngåelsen skjæringspunktet for når opplysninger senest må gis. Klagerne anfører at megleren burde informert om det generalforsamlingen kom frem til to måneder etter salget. Det går ikke.
En megler må selvvurdere hvilke opplysninger han bør gi etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Det må med andre ord foretas en aktsomhetsvurdering for å avgjøre om megleren har brutt sin opplysningsplikt. Megleren valgte å opplyse om borettslagets vedlikeholdsbehov selv om det ikke forelå konkrete planer. Det er aktsom opptreden.
Plussplanen er et internt hjelpedokument som borettslagets styre kan benytte seg av, og faller derfor utenfor eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 5.
Megleren har opplyst om borettslagets økonomi slik eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 6 krever. Det er også opplyst om at komplette regnskapsdokumenter er tilgjengelige hos oppdragsgiver.
Megleren har etter dette overholdt sin opplysningsplikt og for øvrig opptrådt i tråd med god meglerskikk.
Klagernes krav om erstatning kan derfor ikke føre frem. Det er heller ikke dokumentert noe økonomisk tap.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og kravet til god meglerskikk, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd at megleren skal sørge for at kjøperen får alle opplysninger han har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen.
For omsetning av borettslagsandeler oppstiller eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd tilleggskrav til opplysningsplikten. Det fremgår av nr. 1 at salgsoppgaven skal inneholde opplysninger om «lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og månedlige felleskostnader, samt andre faste kostnader som knytter seg til dette. Der megleren er kjent med at fellesgjelden vil øke, må dette angis, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingslovens Kommentarutgave side 330 med henvisninger til nemndspraksis.
Innklagede har anført at megleren ikke hadde plikt til å informere om fremtidig vedlikehold så lenge det ikke var fattet formelle vedtak om dette, og at det var tilstrekkelig å informere om at borettslaget hadde oppussingsbehov. Nemnda er ikke enig i det. Det er på det rene at megleren ble informert om at borettslaget hang etter med vedlikeholdsarbeidet, og at han var kjent med planen som boligbyggelaget hadde utarbeidet for borettslagets styre som hjelpemiddel for budsjetteringen. Selv om planen ikke er forpliktende, gir den uttrykk for boligbyggelagets syn på vedlikeholdsspørsmålet. Dette er informasjon klageren hadde grunn til å regne med å få, og derfor har megleren misligholdt sin opplysningsplikt.
Nemnda finner at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og at innklagede er erstatningsansvarlig overfor klageren. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag til å fastsette erstatningens størrelse. Det er for det første knyttet usikkerhet til hvor mye fellesgjelden vil øke ut over det som allerede er på det rene, og for det andre vil det planlagte vedlikeholdet medføre en oppgradering av leiligheten som kan påvirke verdien på den.
Det følger av nemndas praksis at advokatutgifter ikke dekkes. Nemnda finner ingen grunn til å gjøre unntak her.
Klagen har etter dette ført delvis frem.
Konklusjon:
Megleren til innklagede har ikke overholdt opplysningsplikten og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Innklagede er erstatningsansvarlig overfor klageren. Ikke grunnlag for å fastsette erstatningens størrelse.