Saksframstilling

Klageren solgte hytte gjennom innklagede.

Klageren hevder innklagede har gitt dårlig råd i forbindelse med aksept av bud, fordi det kun ble avholdt én visning. I tillegg har kjøperen blitt innrømmet et prisavslag fordi det ikke ble opplyst at hytten ikke kunne leies ut.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Den 15.11.2005 bisto innklagede med å selge klagerens hytte. Klageren overleverte all dokumentasjon han hadde vedrørende eiendommen til innklagede, og sa at han overlot salget til ham som profesjonell. Innklagede har i ettertid hevdet at klageren skal ha opplyst at han kjente til servitutten som hvilte på eiendommen, men at han aldri gav denne opplysningen til innklagede. Dette medfører ikke riktighet.

Det ble holdt kun én visning av hytten før innklagede formidlet et «kjempegodt bud» på kr 2,4 mill. Innklagede mente dette budet var så godt, at det ikke var nødvendig å avholde flere visninger. Klageren ble rådet til å akseptere budet, og klageren stolte på at innklagede var kompetent til å vurdere markedsverdien på hytten. På bakgrunn av dette ble budet akseptert og avtale inngått. Til opplysning ble en nabohytte solgt for kr 2,8 mill kort tid senere. Denne var dessuten uten innredning.

Kjøperen informerte aldri om at hun hadde tenkt å leie ut hytten. Klageren ble derfor svært overrasket da innklagede tok kontakt for å informere om reklamasjon fra kjøperen en tid etter salget. Kjøperen hadde funnet ut at eiendommen var beheftet med en negativ servitutt som hindret henne i å leie ut hytten. Innklagede informerte at kjøperen krevde prisavslag, eventuelt heving av kjøpet. Kjøperen hadde visstnok krevd prisavslag på kr 300000, men innklagede hadde klart å presse beløpet ned til kr 100000. Ut i fra disse opplysningene fra innklagede, følte klageren at han ikke hadde noe annet valg enn å innrømme prisavslag.

Klageren hevder det er klart at emgll. § 3-1 og de ulovfestede normer om profesjonsansvar er brutt. For det første burde det vært holdt mer enn én visning. Det ble ikke opplyst om noen akseptfrist for kjøperens bud, og det burde derfor vært avholdt flere visninger for å oppnå en langt høyere pris. For det andre er det kritikkverdig at avtalen om prisavslag ble gjort pr telefon, uten å bli bekreftet skriftlig. Tvil om hva som ble opplyst i forbindelse med prisavslaget må være innklagedes risiko, når han som profesjonell part bistod partene. For det tredje skulle innklagede aldri ha oppfordret klageren til å innrømme prisavslag. Klageren hadde ikke brutt opplysningsplikten eller andre bestemmelser som kunne føre til mangelsinnsigelser fra kjøperen.

Klageren har aldri forsøkt å skjule at det fantes heftelser på eiendommen. Dersom innklagede ikke har videreformidlet disse opplysningene til kjøperen, må innklagede selv hefte for dette. Servitutten er dessuten tinglyst, slik at heftelsen er offentlig tilgjengelig. Oppgjørsoppstillingen viser at klageren har betalt for utskrift av grunnboken, og innklagede satt dermed på opplysninger vedrørende utleie. Kjøper tok seg heller ikke bryet med å undersøke grunnboksutskriften nærmere, og hennes undersøkelsesplikt etter avhl. § 3-10 jfr. Rt. 2002 s.1425 er ikke overholdt. På bakgrunn av ovennevnte skulle ikke innklagede ha rådet klageren til å innrømme prisavslag overfor kjøperen.

Eiendommen var ikke mindre verdt pga. servitutten. Kort tid etter at kjøperen fikk prisavslag, ble hytten solgt for kr 3 mill. Dette viser også at innklagede burde holdt mer enn én visning.

Klageren krever erstatning lik det prisavslaget som ble innrømmet kjøperen, altså kr 100000. Videre krever han differansen mellom sin salgssum og kjøpers salgssum da hytten ble solgt på nytt. Dette begrunnes i brudd på god meglerskikk. I tillegg krevers det at innklagede dekker klagerens utgifter til juridisk bistand, jfr. Rt. 2005 s. 180.

Innklagede anfører:

Klageren hevder at oppdraget ikke er utført i henhold til god meglerskikk, og krever erstatning av innklagede. Det anføres hovedsakelig to forhold; at det ble akseptert bud etter én visning, og at innklagede har opptrådt klanderverdig i forbindelse med kjøpers krav om prisavslag.

Hytten ble solgt oktober 2005, og kjøpekontrakt ble underskrevet november d.å. Det var først i mai året etter at klageren v/ advokat gav uttrykk for at han ikke var fornøyd med innklagedes håndtering av oppdraget. Klageren var da blitt kjent med at hytten var blitt videresolgt for et høyere beløp enn sin salgssum. Inntil dette tidspunkt kan det således anta at klageren var fornøyd med salget og innklagedes innsats. Det synes derfor primært å være differansen mellom egen salgssum og kjøpers salgssum som er bakgrunn for klagen. Disse beløpene kan imidlertid ikke sammenlignes, og således ikke benyttes som parameter på kvaliteten av innklagedes håndtering av salget. Prisforskjellen begrunnes først og fremst i at klageren solgte hytten med festetomt, mens kjøperen solgte hytten videre med eietomt. Kjøper hadde benyttet seg av grunneiers tilbud om å innløse festetomten for kr 100000, noe klageren ikke hadde ønsket å gjøre. Denne forskjellen i seg selv taler for en betydelig prisøkning, og innklagede hadde nesten ventet at dette skulle gi enda større utslag. Videre hadde markedet for hytter i dette området utviklet seg betraktelig på kort tid. Bygging av turisthotell og fasiliteter i området har bidratt til større etterspørsel, og derfor en generell og betydelig prisøkning.

Både klageren og innklagede var svært godt fornøyd med den opprinnelige salgssummen. Flere hytter i området hadde vist seg vanskelig å få solgt og interessen var begrenset. Budet på kr 2,4 mill ble derfor ansett for å være et meget godt bud. Akseptfrist var satt til dagen etter visning. På daværende tidspunkt var det ingen ting som indikerte at det var mulig å oppnå mer for hytten, og det er heller ikke kommet frem momenter i ettertid som skulle tilsi at innklagede burde rådet klageren til åavholde flere visninger. Etter innklagedes mening ville det ikke vært i tråd med god meglerskikk å anbefale klageren å forkaste budet. Nabohytten som ble solgt for kr 2,85 mill, ble solgt med eiet tomt. I tillegg dreier det seg om en laftet hytte, noe som erfaringsmessig bidrar til å oppnå høyere pris.

Videre er det reist kritikk mot innklagedes håndtering av kjøpers krav om prisavslag. Kjøper var blitt oppmerksom på at det var hindringer for å kunne leie ut hytten. Dette var overraskende for innklagede, som ikke hadde avdekket en slik begrensning under salgsforberedelsene. Innklagede hadde innhentet tinglyst festekontrakt av 25.05.01, og av denne fremgikk det en begrensning i å drive forretningsmessig virksomhet på tomten/hytten (dette punktet var en del av de opplysningene som ikke skulle tinglyses). Innklagede tolket ikke dette til å innebære et generelt utleieforbud. Kjøper la da frem en avtale mellom klageren og bortfester. Denne avtalen er ikke tinglyst, og den var heller ikke fremlagt for innklagede før dette tidspunktet. Avtalen er datert 04.04.2001 og er signert av klageren. Det var således på det rene at klageren hadde vært kjent med begrensninger i utleieadgangen på salgstidspunktet, men uten å informere verken innklagede eller kjøperen.

Kjøperen truet med å heve avtalen, og krevde kr 300000 i prisavslag. Etter innklagedes vurdering var dette en sentral opplysning som ikke var kommet frem i salgsprosessen. Etter noe diskusjon fikk innklagede redusert kjøpers krav til kr 100000, og kontaktet klageren for å videreformidle kjøpers synspunkter og krav. Innklagede vurderte forholdet slik at man ikke kunne avfeie reklamasjonen. Klageren fattet en snarlig beslutning om å godta kjøpers krav. Klageren fremsto som sikker i sin vurdering, og det var ikke noe press fra innklagedes side. Det bemerkes at råderettsbegrensningen var et forhold som klageren selv hadde førstehånds kunnskap om, og som han selv best kunne vurdere praktiske eller formelle konsekvenser av. Avtale om prisavslag ble detaljert nedfelt i kjøpekontrakten, og notoriteten må dermed anses sikret.

Innklagede kan ikke se at det er grunnlag for å hevde at han har opptrådt i strid med god meglerskikk. Videre anses ikke vilkårene for erstatning å være til stede, da det ikke er sannsynliggjort et ansvarsgrunnlag. Innklagede har vist godt skjønn og omsorg for klageren gjennom hele oppdraget. Det er heller ikke dokumentert et økonomisk tap som kan kreves erstattet av innklagede. Videre er det sikker rett at ansvaret for et prisavslag skal ligge hos selger og ikke hos megler.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren er ikke en profesjonell aktør. Han hadde ingen indikasjoner på at han ikke hadde fått en god pris for hytten, eller at innklagedes råd vedrørende prisavslaget var feil, før kjøperen videresolgte hytten. Det ble reklamert overfor innklagede kort tid etter dette.

Innklagede uttalte til klageren at han aldri hadde hatt noen oppdrag i det aktuelle området, og det kan derfor ikke antas at innklagede hadde særlig kunnskap om området. Innklagede hadde ingen bakgrunn for å hevde at det var riktig å slå til på første og beste tilbud.

Prisdifferansen mellom klagerens salgssum og kjøperens salgssum er sammenlignbar. For det første er forholdet vedrørende tomten ikke avgjørende, ettersom forskjellen utgjør hele kr 700000. Hytten ble videresolgt etter kun ca et halvt år, og den generelle prisøkningen kan ikke forklare en så stor differanse. Eventuelle endringer i infrastrukturen i området, ville gjort seg bemerket også da klageren solgte hytten. Prisdifferansen må i det vesentlige begrunnes i innklagedes brudd på reglene om god meglerskikk. Akseptfristen på kjøpers bud er for øvrig ikke dokumentert.

At innklagede og kjøper ikke tolket forbudet mot å drive «forretningsmessig virksomhet på hytta/tomta» som et generelt utleieforbud, må de selv hefte for. Det er klart at utleie faller innenfor slik forretningsmessig virksomhet. Dersom det var tvil omkring klausulen, burde dette vært brakt på det rene forut for bindende avtale om kjøp av hytten. På bakgrunn av dette var innrømmelse av prisavslag feil. At avtalen vedrørende prisavslag er nedfelt skriftlig, sikrer ikke notoriteten mht. innklagedes råd til klageren.

Det er klart at klageren har lidt et økonomisk tap, jfr. prisavslag på kr 100000. Den altfor lave salgssummen medfører også et økonomisk tap, fordi innklagede burde arrangert flere visninger og i alle fall gitt riktige rådtil klageren. Resultatet ville blitt en langt høyere salgssum.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Eiendommen ble solgt av et aksjeselskap, og oppdragsgiver fremstod som profesjonell selger. Innklagede ble riktignok gjort oppmerksom på at selskapet var avviklet på tidspunktet da oppdrag ble inngått, og at selskapet sto som hjemmelshaver av økonomiske grunner.

Faglig leder ved foretaket har en overveiende andel av sin jobbaktivitet på fjellet, og har inngående kunnskap om det aktuelle fjellområdet. Oppdraget ble håndtert i nært samarbeid med faglig leder, og innklagedes anbefalinger ble gjort etter beste skjønn. Etter handelen var klageren godt fornøyd med hvordan oppdraget var gjennomført, herunder salgssummen, også med bakgrunn i at klageren hadde benyttet eiendommen selv, og kjente til området og prisnivået i nærliggende strøk.

Når det gjelder festetomt i forhold til eiet tomt, er det et faktum at det har vært betydelig skepsis i markedet til eiendom påheftet festeavtale. Det har vært mange eksempler på utvanning av festers rettigheter, stort mediefokus på oppjustering av festeavgiften, usikkerhet knyttet til fornyelse/forlengelse av festekontrakten, anledning til innløsning m.v. Eiendomsmeglere som har håndtert formidling av eiendom på festetomt, har merket usikkerhet og lavere betalingsvilje i kjølvannet av ny tomtefestelov. Markedet har vært særlig tilbakeholden når det gjelder fritidseiendom.

Prisstigningen generelt i området har vært positiv etter at nye investorer har satset stadig mer i utviklingen av hytteområdet. I forrige sesong ble det solgt nærmere 50 % flere heiskort enn perioden før, og det betyr at prisene på fritidseiendom i området er på vei opp. Da kjøperen skulle videreselge eiendommen, oppnådde hun sannsynligvis en så god pris pga. den innløste festekontrakten og den generelle prisøkningen pga. bl.a. økt markedsføring av området.

Innklagede deler ikke oppfatningen av begrepet «forretningsmessig virksomhet». Det må vurderes på samme måte som næringsvirksomhet, noe som forutsetter en aktivitet av et visst omfang og en viss kontinuitet. Dette vil således komme til uttrykk i bl.a. skattemessig sammenheng. En naturlig tolkning av «forretningsmessig virksomhet» omfatter derfor ikke en privatpersons utleie av sin egen hytte. Denne tolkningen underbygges også av ta man i avtalen av 04.04.2001 fant grunn til å føye til «utleie av hytte» ved siden av «forretningsmessig virksomhet» under punktet om rådighetsbegrensninger. Det var klageren som tok stilling til kjøpers krav om prisavslag, og mente det ville være best å bli ferdig med saken. Innklagedes råd begrenset seg til en generell beskrivelse av positive og negative konsekvenser knyttet til et eventuelt prisavslag, herunder hva en rettslig behandling av hva kravet kan medføre.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen dreier seg om påstand om at innklagede ikke har opptrådt i tråd med god meglerskikk.

Når det gjelder hvor mange visninger som skal avholdes, samt vurdering av de ulike budene, er dette en totalvurdering som oppdragsgiver og megler foretar sammen. Selgeren bør ha gjort seg opp en formening om ønsket salgssum, noe en annonsert prisantydning er ment å gjenspeile. Klageren måtte selv vurdere de råd som ble gitt av innklagede. Som oppdragsgiver har man selvsagt et ansvar for å ivareta sine interesser i forhold til annonsering og aksept av bud, selv om megler er engasjert.

Som hovedregel må selgeren bære risikoen for hvilket bud han velger å akseptere. Det er ikke dokumentert at innklagede har gitt uforsvarlig dårlige råd. Den salgssum som kjøperen oppnådde ved videresalget, er ikke tilstrekkelig indikasjon på hva slags salgssum klageren kunne ha oppnådd da klageren solgte. Det vil alltid være ulike momenter som avgjør endelig salgssum, og den foreliggende saken er ikke spesiell i så måte. Det er for øvrig ikke dokumentert noen andre omstendigheter som tilsier at innklagedesveiledning var mangelfull.

Prisavslag er et forhold mellom kjøper og selger, og i dette tilfellet ble kravet formidlet av innklagede. Hvorvidt klageren har valgt å basere sin avgjørelse utelukkende på råd fra innklagede, er et forhold klageren selv må bære risikoen for. Dersom for eksempel det rettslige grunnlaget for prisavslag var uklart, burde klageren ha søkt juridisk bistand. Ettersom forholdet om prisavslag er inntatt i kjøpekontrakten, kan ikke Reklamasjonsnemnda se at det skulle være behov for ytterligere «notoritet», slik klageren hevder.

Reklamasjonsnemnda har ikke praksis for å tilkjenne noen av partene saksomkostninger. Nemnda kan ikke se at det vil være naturlig å fravike gjeldende praksis i denne saken.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 7. februar 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant