Klage nr 2018079
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. august 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Heimdal Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Meglers utlegg/vederlag/honorar
Saksfremstilling:
Den 6. februar 2018 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens andelsleilighet. Klageren anfører at meglerens håndtering av oppdraget var kritikkverdig, blant annet på grunn manglende tilgjengelighet og utilstrekkelig markedsføring. Han krever at vederlaget settes ned, og at han tilkjennes erstatning på kr 50 000.
Innklagede innrømmer at det skjedde en feil ved markedsføringen, men bestrider at det er grunnlag for mer vederlagsnedsettelse enn det klageren allerede har fått. Klageren har ikke lidt noe økonomisk tap, og det er derfor ikke grunnlag for erstatning.
Fagansvarlig hos innklagede er jurist.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Meglerens prisantydning var kr 1 600 000. Partene ble enige om å markedsføre leiligheten for kr 1 500 000. Klageren valgte en markedspakke som bestod av grunnpakke til kr 9 900 pluss en rekke særfordeler, herunder avisannonsering. På avtaletidspunktet fremgikk det ikke hva grunnpakken kostet.
Den 27. februar 2018 fikk klageren oversendt lenken til FINN-annonsen. Klageren godkjente annonsen, men den ble ikke publisert før to dager senere, torsdag den 1. mars. Klageren oppdaget da at megleren hadde satt opp visning allerede den 6. mars. Han fikk først tak i megleren dagen før visning, mandag den 5. mars. De ble enige om å gjennomføre visningen.
Dagen etter visning ga en av interessentene flere bud på leiligheten. Det høyeste var på
kr 1 400 000. Megleren ringte klageren under budrunden og fortalte at han ikke kunne forvente mer enn dette. Grunnen var en planlagt økning av felleskostnadene, men det stemmer ikke at det forelå noe styrevedtak om slik endring. Megleren har med andre ord fortalt interessenter om økte felleskostnader selv om det ikke er tilfelle. Klageren uttrykte misnøye overfor megleren, og ga beskjed om at megleren kunne avslutte budrunden og markedsføre leiligheten på nytt. Megleren spurte da om klageren ville selge dersom han fikk bud på
kr 1 500 000, noe han ville. Bud på kr 1 500 000 ble gitt, og dette ble akseptert av klageren. Klageren gjorde det klart for megleren at han ønsket økonomisk kompensasjon for hans håndtering av oppdraget.
Klageren sendte e-post til megleren dagen etter budaksept og forklarte hvordan han oppfattet meglerens håndtering av oppdraget, herunder annonseringen. Kort tid etter ringte megleren og forklarte at klageren skulle slippe å betale for markedsføringspakken, og at det kunne arrangeres et møte mellom partene og meglerforetakets faglige leder. Møtet ble avholdt dagen før kontraktsmøtet, den 10. april. Her ble klageren igjen fortalt at han skulle slippe å betale for markedspakken, og at innklagede skulle komme med et tilbud. Noen dager senere mottok klageren oppgjørsstilling som ikke samsvarer med hva klageren ble fortalt på møtet.
Innklagede har betalt tilbake kr 19 900 for markedspakken, men klageren krever at vederlaget reduseres ytterligere. Videre krever han erstatning på kr 50 000.
Innklagede har i korte trekk anført:
Telefonkontakten
Det er riktig at klageren ikke fikk kontakt med megleren umiddelbart etter at han mottok lenken til annonsen, men det er heller ikke vanlig med kontakt mellom oppdragsgiveren og megleren gjennom alle skritt av salgsprosessen. Det er også riktig at megleren ikke tok telefonen da klageren ringte en fredag, men klageren ble oppringt påfølgende virkedag. Det kan ikke forventes 24 timers beredskap fra meglerens side.
Visningen
Partene hadde avtalt at visning kunne finne sted når som helst. Megleren trengte med andre ord ikke å dobbeltsjekke tidspunktet med klageren. Dessuten godkjente klageren annonsen slik den så ut da den ble tilsendt ham den 27. februar. Der var det foreslått visning 6. mars.
Fellesgjelden
Det er ikke riktig at megleren fortalte interessenter at fellesgjelden skulle økes. Enkelte interessenter tolket imidlertid dokumentasjonen fra borettslagets forretningsfører – som var vedlagt salgsoppgaven – slik, og derfor tok megleren kontakt med klageren for å undersøke om det var tilfelle. Det er vanlig at interessenter har spørsmål om salgsobjektet, og da må megleren ofte ta kontakt med selgeren for å sikre en ryddig gjennomføring av budrunden.
Budgivningen
Det er riktig at klageren på et tidspunkt ønsket å avvise et bud på kr 1 400 000, avslutte budrunden og markedsføre leiligheten på nytt, men det var før han mottok det siste budet på kr 1 500 000. Klageren kunne avslått dette og heller markedsført boligen på nytt, men det gjorde han ikke.
Megleren kjenner seg for øvrig ikke igjen i klagerens påstand om at han under budrunden ga uttrykk for misnøye overfor megleren, eller at han skal ha krevd økonomisk kompensasjon for hvordan oppdraget ble håndtert.
Markedsføringen
Det er riktig at grunnpakken ikke var oppgitt med pris i oppdragsavtalen, men dette skyldtes en glipp fra innklagedes side. Slik skal ikke skje, men klageren ble orientert muntlig om alle prisene før han valgte markedsføringspakke. Feilen førte til at leiligheten ble markedsført uten de særfordelene som klageren egentlig ønsket. På grunn av dette har innklagede bestemt at klageren ikke skal betale for markedsføringspakken, og har derfor refundert kr 19 900. Det betyr at klageren i realiteten ikke har betalt for markedsføring i det hele tatt.
Feilen knyttet til markedsføringen ble oppdaget før budaksepten. Klageren kunne med andre ord valgt å avslå budet og heller markedsført boligen på nytt med de særfordelene som ikke ble med sist.
Kravet om vederlagsnedsettelse
Etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 forutsetter vederlagsnedsettelse at det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side. Innklagede kan ikke se at det er grunnlag for mer vederlagsnedsettelse enn det klageren allerede har fått.
Kravet om erstatning
Klageren krever erstatning for kr 50 000. Han har imidlertid ikke lidt noe økonomisk tap. Det er derfor ikke grunnlag for erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Vederlagsnedsettelse
Vederlagsnedsettelse forutsetter at det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gjelder kun vederlag, ikke dekning av utlegg. Selv om det ikke er tvil om at grunnpakken skulle vært oppført med pris, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 nr. 6, gir ikke enhver pliktforsømmelse klageren krav på vederlagsnedsettelse. I NOU 2006:1 side 10 står det:
Etter utvalgets oppfatning må utgangspunktet være at det må kunne forventes at megler oppfyller sine plikter overfor oppdragsgiver, og at oppdragsgiver ikke skal være nødt til å betale full pris dersom oppdraget likevel er mangelfullt utført. På den annen side bør ikke regelen om oppdragsgivers rett til å kreve vederlag nedsatt utformes slik at rene bagateller kan utløse et krav om nedsettelse av meglervederlaget.
I denne saken har innklagede allerede frafalt sitt krav om betaling for markedspakken. Etter nemndas mening er dette tilstrekkelig for å gjenopprette balansen mellom partenes plikter etter oppdragsavtalen. Klageren har derfor ikke krav på ytterligere vederlagsnedsettelse.
Erstatning
Nemnda finner ikke at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det er uansett ikke dokumentert at klageren har lidt et økonomisk tap.
Nemnda kom til at klagen ikke fører frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.