Klage nr 2018081
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. august 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Stavanger Øst
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
I februar 2018 kjøpte klageren en leilighet som innklagede formidlet. Klageren anfører at lamper, fastmonterte hyller og knagger skulle følge med leiligheten, og krever erstatning.
Innklagede bestrider erstatningskravet. Det var ikke avtalt at det omtvistede løsøret fulgte med leiligheten.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
I februar 2018 kjøpte klageren en leilighet som innklagede formidlet. Klageren pratet med megleren over telefon før bud ble gitt, og fikk bekreftet at lamper, fastmonterte hyller og knagger fulgte med leiligheten. Av medisinske årsaker var dette viktig for klageren.
Klageren tok opp forholdet på kontraktsmøtet, og nok en gang bekreftet megleren at lamper, hyller og knagger fulgte med leiligheten. Det ble ikke inntatt forbehold i kjøpekontrakten.
Få timer etter kontraktsmøtet fikk klageren e-post fra megleren om at de omtvistede gjenstandene ikke fulgte med leiligheten. Dette er i strid med hva som ble avtalt. Megleren burde sørget for klarhet i forholdet før kontraktsmøtet.
På overtakelsesdagen var gjenstandene fjernet og det var store hull i veggene. Klageren holdt derfor tilbake kr 32 000. Etter overtakelse hadde klageren fagfolk på befaring, og de bekreftet at veggene var skadet som følge av demonteringen. Reparasjonsarbeidet tok flere dager.
Siden klageren ikke kunne bo i leiligheten før veggene var reparert, måtte hun i en periode bære kostnader for to boliger, samt avlyse påskeferien. Saken har rammet klageren hardt økonomisk.
Klageren var svært smidig når det gjelder tidspunktet for overtakelse. Hun gikk blant annet med på å utsette overtakelse av hensyn til selgeren.
Klageren anfører at innklagedes megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Sakens faktiske side
Det ble ikke inntatt forbehold om at gjenstandene fulgte med da klageren i medhold av sin forkjøpsrett trådte inn i det aksepterte budet og kjøpte leiligheten.
Overtakelsen ble forsinket fordi klageren ikke hadde betalt hele kjøpesummen. Overtakelse var egentlig 12. mars, men ble utsatt to dager.
I overtakelsesprotokollen anmerket klageren at gjenstandene manglet, og holdt derfor tilbake kr 32 000.
Den 27. mars tilbød selgeren seg å henge tilbake hyllene. Fire uker senere avslår klageren tilbudet, og krever kompensasjon på kr 27 257. Siden hyllene koster kr 13 710 nye, tilbød innklagede henne kr 10 000. Dette ble også avslått.
Klageren ble invitert på et møte hos innklagede for å finne ut av saken, men klageren svarte aldri. Innklagede anså saken derfor for avsluttet.
Sakens rettslige side
Klageren forventet at lamper, hyller og knagger fulgte med. Slike gjenstander regnes ikke som løsøre, og følger derfor i utgangspunktet ikke med etter avhendingslova § 3-4. Megleren dro god omsorg for klageren og forsøkte å komme frem til en minnelig løsning.
Spørsmålet om hva som fulgte med leiligheten ble først tatt opp etter at bindende avtale var kommet i stand.
Innklagedes megler har etter dette opptrådt i samsvar med god meglerskikk. Det er uansett ikke grunnlag for erstatning. Klageren har ikke lidt et økonomisk tap.
Etter Avtale og vedtekter for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester punkt 5.1 bokstav a kan en sak avvises dersom klageren ikke har forsøkt å løse saken med innklagede på egenhånd. Alle innklagedes forslag til løsning ble avslått av klageren.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning, samt krav om avvisning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Innklagede har bedt om at nemnda tar stilling til spørsmålet om avvisning, da klager ikke har gjort noen forsøk på å løse saken direkte med meglerforetaket (innklagede), jf. Avtale og vedtekter for Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester punkt 5.1 a). Nemnda har kommet til at saken ikke avvises. Det har i forkant av nemndsbehandlingen vært dialog mellom partene, riktignok slik at alle forliksløsninger som er fremsatt fra innklagede er blitt avvist av klager. I en slik situasjon er det etter nemndas syn ikke naturlig å avvise saken under henvisning til avtalen punkt 5.1 a). Dette er for øvrig en «kan»-regel, slik at selv om det i en sak eventuelt overhodet ikke har vært gjort forsøk på å løse saken, skal ikke saken uten videre avvises.
Det er på det rene at megleren her ga feil opplysninger om at de fastmonterte hyllene skulle følge med i salget. Slik saken er opplyst, var hyllene fastmonterte og skulle følge med i salget. I forbindelse med at klageren benyttet seg av forkjøpsretten og trådte inn i første kjøpers kontrakt, ble det ikke gitt noen opplysninger om at hyllene ikke fulgte med.
Megler har her opptrådt i strid med god meglerskikk, og det er erstatningsbetingende uaktsomt. Innklagede må derfor etter arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven betale erstatning til klageren.
Når det gjelder utmålingen av erstatningen, fremstår det som uklart for nemnda om det tilbakeholdet beløp kr 32 000 er utbetalt til selger, eller fortsatt står på meglers klientkonto. Det må imidlertid legges til grunn at klageren ikke har mottatt beløpet.
Erstatningen fastsettes skjønnsmessig til kr 20 000. I den grad klageren får eller har fått utbetalt helt eller delvis det tilbakeholdte beløpet, reduseres erstatningen tilsvarende.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til innklagede har handlet i strid med god meglerskikk, og innklagede må betale 20 000 kroner i erstatning til klageren. I den grad klageren får eller har fått utbetalt helt eller delvis det tilbakeholdte beløpet, reduseres erstatningen tilsvarende.