Klage nr 2018083
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. august 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: PrivatMegleren Hellerud, Infinita Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Meglerens utlegg/vederlag/honorar
Saksfremstilling:
Den 15. juni 2017 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens bolig. Klageren anfører at meglerens utarbeidelse av salgsoppgave, håndtering av salgsprosessen og krav på vederlag strider med god meglerskikk, og krever at vederlaget settes ned eller faller bort i sin helhet.
Innklagede bestrider klagerens påstander.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Partene inngikk oppdragsavtale om salg av klagerens bolig 15. juni 2017. Før dette ga megleren uttrykk for at han ville klare å selge boligen for kr 6 500 000. Likevel skrev han
kr 5 500 000 i oppdragsavtalen. Klageren reagerte på dette. Megleren svarte at han skulle klare å få kr 6 500 000, men at det ble billigere for klageren ved å føre inn kr 5 500 000.
Klageren reagerte på meglerens førsteutkast til salgsoppgaven. Vesentlige opplysninger om oppgradering av eiendommen var utelatt, og de samme feilopplysningene som sto i salgsoppgaven da klageren kjøpte boligen, var gjentatt. Hun reagerte også på at prisantydningen ble satt til kr 5 500 000. Hun ville egentlig ikke godkjenne utkastet, men megleren presset henne til å gjøre det.
Den 17. oktober anmodet klageren om at prisantydningen ble satt til kr 6 500 000. Megleren tok ikke ut verdivurderingen på kr 5 500 000 fra salgsoppgaven.
Boligen var ikke solgt da oppdragstiden gikk ut 15. desember. Megleren ønsket å prøve igjen, og informerte om at det ville koste klageren kr 66 000 dersom hun ikke forlenget avtalen. Han lovet at han skulle prate med sjefen sin og prøve å få beløpet lavere.
Klageren mottok e-post fra megleren den 25. januar 2018 med krav om kr 81 302. I emnefeltet sto det at oppdraget av oppsagt av klageren. Klageren fikk sjokk, og kontaktet advokat. Det viser seg at megleren hadde fakturert for fire forhold som ikke fremgår av oppdragsavtalen. Tre av disse har megleren frafalt i etterkant, men honorarkravet på
kr 20 000 står fortsatt. Det følger av oppdragsavtalen at megleren har krav på honorar dersom avtalen sies opp av klageren, men det er ikke tilfelle her. Avtalen er utløpt, og det har andre rettsvirkninger enn oppsigelse.
I tillegg til honorarkravet på kr 20 000, krever megleren kr 53 708. Dette er klageren villig til å betale så lenge arbeidet og de aktuelle utleggene dokumenteres.
Klageren føler seg ført bak lyset. Hadde ikke klageren oppsøkt advokat, ville hun betalt store summer for noe hun aldri var forpliktet til. Også andre deler av oppdraget ble håndtert på en kritikkverdig måte, herunder utarbeidelse av salgsoppgave og selve salgsprosessen.
Oppdraget har vært utført i strid med god meglerskikk, og det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglerens side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Kravet bør derfor settes ned eller falle bort i sin helhet.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det er riktig at megleren på forhånd gjorde et anslag over hvilke kostnader som ville påløpe for klageren ved en salgssum på kr 5 000 000. Da klageren fortalte at de ikke ville selge for under kr 5 500 000, gjorde han et anslag basert på denne salgssummen. Senere verdivurderte megleren boligen til kr 5 500 000.
Salgsoppgaven ble sendt til klageren for korrektur før annonseringen. Klageren hadde ingen innsigelser mot verken prisantydningen eller opplysningene om boligen.
Meglerens prisantydning skal gi et bilde av hva megleren mener boligen er verdt. Det er ikke forsvarlig å justere prisantydningen etter selgerens forventninger når disse avviker fra meglerens faglige vurdering.
Innklagede beklager at klageren ble fakturert for mye i første omgang.
Megleren har opptrådt empatisk og profesjonelt overfor klageren, og utført sine plikter i tråd med god meglerskikk. Det er derfor ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Klageren ville verken fornye eller avslutte oppdraget. Siden handel ikke kom i stand, sendte megleren faktura med krav om krav om kr 73 708 i henhold til oppdragsavtalen.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Når det gjelder det klageren har anført vedrørende utarbeidelse av salgsoppgave og salgsprosessen, mener nemnda at slik saken er opplyst, er det ikke grunn til å kritisere megleren her. Blant annet ble den endelige salgsoppgaven sendt til klageren før annonseringen for korrektur. Det fremgår ikke at klageren hadde noen innsigelser til hverken prisantydningen på kr 5 500 000 eller opplysningene om boligen. Klageren hevder at hun egentlig ikke ville godkjenne utkastet til salgsoppgave, men at megleren presset henne til å gjøre det. Dette fremstår imidlertid som en udokumentert påstand som ikke kan legges til grunn.
Boligen ble ikke solgt. Nemnda forstår det slik at klageren aksepterer å betale dokumenterte utlegg på totalt kr 53 708, og nemnda legger til grunn at innklagede kan dokumentere disse utleggene.
Det er på det rene at klageren ble fakturert for mye i første omgang. Dette er uheldig, men innklagede har erkjent dette og korrigert fakturaen.
Det som er omtvistet, er følgelig om innklagede kan kreve kr 20 000 i vederlag. Det er ikke tvil om at megler og oppdragsgiver kan avtale at megler har rett til vederlag selv om avtale ikke kommer i stand i avtaletiden, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 4 og Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, side 266 fjerde avsnitt. Avtalen må imidlertid ligge innenfor rammene i § 6-5 tredje ledd om meglers krav på vederlag dersom oppdraget sies opp av oppdragsgiveren, det vil si «rimelig vederlag». Hva som er rimelig vederlag vil blant annet avhenge av om det er avtalt provisjon eller timepris/fast pris, se kommentarutgaven side 279.
Det fremgår av oppdragsavtalen at det var avtalt provisjon. Videre er det avtalt at megler har krav på kr 20 000 i vederlag (pluss utlegg) dersom handel ikke kommer i stand. Nemnda mener at dette er et «rimelig vederlag», jf. § 6-5 tredje ledd. Ut fra det nemnda har kommet til når det gjelder meglers håndtering av salgsoppdraget, foreligger det ikke en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra meglers side, og det er ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.