Saksframstilling

Klageren kjøpte nyoppført andelsleilighet gjennom innklagede.

Det er fremsatt en rekke påstander overfor innklagede, hvor det i hovedsak dreier seg om opptreden i strid med god meglerskikk, herunder villedende markedsføring og dårlig oppfølging av klageren.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren kjøpte andel i nyoppført borettslag hvor innklagede var eiendomsmegler. Markedsføringen av leiligheten var til dels villedende. Innklagede gav opplysninger om at det skulle være gipsplater i alle etasjer i prosjektet, og at det skulle være vinduer på bygningens kortvegger. Innklagede nektet siden for å ha gitt disse opplysningene. Klageren ønsker nemndas vurdering av dette forhold, som klageren finner uredelig.

Klagerens advokat ringte innklagede samme dag for å få tilgang til den dokumentasjonen innklagede hadde sagt at han ville og kunne utlevere til advokaten. Eiendomsmegleren hos innklagede var opptatt, og ville ringe tilbake. Imidlertid ringte han aldri opp igjen. Han svarte heller ikke på etterfølgende telefonbeskjeder. Klageren finner denne oppførselen høyst besynderlig og lite tillitsvekkende.Klageren ønsker en vurdering av at innklagede ikke svarte klageren på henvendelser fra 12.01.06.

Klageren mener videre at innklagede har misligholdt sine oppgaver med

hensyn tilkontroll av kjøpernes finansiering. Første byggetrinn skulle ha overtakelse den 8. juli 2005. Oppgjørsskjema ble sendt ut svært sent, slik at andelseierne mottok denne først samme dag som forfall for første byggetrinn. Heldigvis hadde flesteparten av andelseierne tatt kontakt med innklagede på selvstendig initiativ for å avtale oppgjør. En andelseier unnlot å betale innskudd ved forfall. Det viste seg at vedkommende manglet finansieringsbevis for kjøpet. Etter klagerens oppfatning er innklagede å laste i denne saken, da de skal påse at kjøperne har gyldig finansiering. Manglende innskudd fra denne andelseieren medførte forsinket innflytting for alle de andre andelseierne i byggetrinn 1. Klageren ble påført tap fordi hun ble nektet innflytting frem til to dager etter avtalt overtakelse. Klageren er av den oppfatning at innklagede har brutt sin omsorgsplikt etter emgll. § 3-1, og for øvrig opptrådt partisk til fordel for selger/utbygger. Forholdene rammes for øvrig av Norges Eiendomsmeglerforbunds etiske regler § 1, § 3, § 6 og § 8.

Innklagede anfører:

I forbindelse med markedsføring av prosjektet ble det opplyst at det skulle benyttes gipsplater på innvendige vegger. Innklagede har bekreftet overfor klageren at denne opplysningen ble formidlet av eiendomsmegleren som gjennomførte salget av leilighetene. Likeledes ble det opplyst at det skulle være vinduer i sideveggene. Informasjonen kom opprinnelig fra utbygger, og opplysningen om vinduene bekreftes av ytterligere plan- og fasadetegninger som var del av prosjektet. Innklagede anser imidlertid begge disse forholdene for å være utbyggers ansvar, og utbygger har inngått forlik med borettslaget, og har utbetalt kompensasjon for plater og tilbudt andre typer vinduer. Innklagede beklager at forliket ikke oppleves som fullverdig kompensasjon, men kan ikke se at innklagede skal gi ytterligere kompensasjon for endringene som ble gjort av utbygger.

Videre påstår klageren at finansieringsbevis som er tilbaketrukket fra kjøpers bank skal være innklagedes ansvar. Innklagede har i forbindelse med salget forsøkt å innhente finansieringsbevis fra alle kjøperne. Innklagede ble ikke varslet om tilsagnet om finansiering ble trukket tilbake, eller om andre forhold som skulle tilsi at den aktuelle kunden ikke var i stand til å gjennomføre handelen. Innklagede mener at de ikke kan holdes ansvarlig overfor klageren og borettslaget dersom ikke alle andelseierne gjennomfører avtalen, og har derfor avvist kravet om dagmulkt.

Når det gjelder den ene leiligheten hvor innskuddet ikkeble betalt, ble denne aldri gjort opp fordi banken ikke ville finansiere. Handelen ble hevet og utbygger stod derfor ansvarlig for leilighetens andel av fellesutgifter fra overtakelsesdatoen og frem til ny andelseier overtok. Opprinnelige kjøpere stod oppført som eiere som følge av at disse deltok ved stiftelsen av borettslaget, som ble gjennomført før overtakelsen, og det tok derfor litt tid før formalitetene ved overføring av andelen var brakt i orden. Innklagede er ikke kjent med at andelens økonomiske forpliktelser overfor borettslaget er misligholdt, og er uansett av den oppfatning at dette ikke er innklagedes ansvar.

Innklagede beklager at deres opptreden i saken anses som unnvikende, og at de ikke ringte tilbake til borettslagets advokat i henhold til avtale. Innklagede er av den formening at alle henvendelser skal besvares, men vil ikke gå nærmere inn på hvorfor det her ikke ble gjort. Brevet fra klagerens advokat av 12. januar 2006 skulle vært besvart. Innklagede er imidlertid av den oppfatning at det ikke fremkommer nye momenter i brevet, og at de fleste spørsmålene allerede tidligere var blitt besvart. Innklagede mener at advokaten selv bidro til at et brev av 3. mars 2006 ikke har blitt besvart, ettersom det der er uttrykt at «dersom jeg ikke hører fra selskapet innen 7 dager d.d. legger jeg til grunn at svaret er nei».

Klagerens ytterligere anførsler:

I tilsvar fra innklagede bekreftes det at det i forbindelse med markedsføringen av prosjektet ble opplyst at det skulle benyttes gipsplater på innvendige vegger. Likeledes bekreftes det opplyst at det skulle være vinduer i sideveggene. Dersom innklagede hadde bekreftet dette allerede i tilknytning til klagers advokats forhandlinger med utbygger, ville en kunnet stille ubetingede krav knyttet til at vinduene skulle utføres i henhold til tegningsmaterialet, og at veggene skulle utføres i gips.

Innklagede bekrefter at de ikke besvarte henvendelser fra klagers advokat. Innklagede unnlater imidlertid å kommentere det faktum at eiendomsmegleren lot seg kontakte av motpartens advokat, og at han overfor denne benektet å ha gitt de opplysninger som innklagede nå bekrefter har blitt gitt. Dette forhold ble brukt for alt det var verdt av motpartens advokat i anledning forhandlingene rundt en minnelig løsning i forbindelse med overtakelsen. Klageren måtte etter dette nøye seg med en suboptimal løsning vedrørende begge forholdene. Den besto for vinduenes del i at det måtte godtas en annen og billigere utforming enn hva som var avtalt. Hva angår gipsplatene, blekompensasjonen kun en brøkdel av de reelle kostnader ved utskifting. Til dette kommer det at det medgikk ikke ubetydelige advokatutgifter for å få i stand forlik på disse punkter.

Klageren setter pris på at innklagede beklager sin opptreden, både som i form av uriktige opplysninger og manglende besvarelser. Klageren oppfatter den aktuelle eiendomsmeglers handlemåte, både i form av at han nektet for å ha gitt de aktuelle opplysninger til motpartens advokat og i form av manglende besvarelser, som direkte uredelig. Omsorgsplikten i forhold til emgll. § 3-1 er tilsidesatt. Innklagede bør på dette grunnlag tilby klageren en økonomisk kompensasjon.

Innklagede kommenterer ikke at oppgjørsskjemaet ble sendt ut så sent at andelseierne først mottok det samme dag som forfall for 1. byggetrinn. Klageren mener således at innklagede erkjenner dette forhold, siden det ikke er kommentert.

Det synes å fremgå av innklagedes saksfremstilling at de opprinnelig innhentet finansieringsbevis fra alle kjøperne. På tidspunktet for overdragelse viste det seg imidlertid at det ikke forelå gyldig finansieringsbevis fra en av kjøperne i 1. byggetrinn. Vedkommende hadde også unnlatt å betale sine innskudd ved forfall. Dette forhold resulterte i at utbygger nektet å overlevere samtlige boliger i 1. byggetrinn til avtalt tidspunkt. De øvrige kjøperne i 1. byggetrinn fikk således ikke flytte inn den helgen de hadde tilrettelagt dette med bestilling av flyttebil m.v., men derimot påfølgende mandag med de komplikasjoner dette medførte.

Innklagede burde ha sendt ut oppgjørsskjema før forfall. Innklagede burde også ha undersøkt hvorvidt kjøpernes finansieringsbevis er gyldige frem til overtakelsen. Dersom disse to forhold hadde blitt håndtert korrekt av innklagede, må det legges til grunn at forsinkelse ikke hadde forekommet.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder misnøye med innklagedes saksbehandling.

Når det gjelder klagen over innklagedes håndtering av opplysningene om gipsplater og vinduer, er utgangspunktet at en eiendomsmegler må basere seg på opplysninger gitt av selgeren/entreprenøren. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt kritikkverdig på dette punktet. Det fremgår for øvrig av leveransebeskrivelsen punkt B 2.1 at innvendig kledning var «gipsplater/trefiberplater». Fordi Reklamasjonsnemnda må basere seg på det skriftlige materiale som fremlegges for Nemnda, kan Nemnda ikke ta stilling til hva som eventuelt har foregått muntlig mellom innklagede og klageren.

Innklagede har gjennom finansieringsbeviset hatt tilstrekkelig informasjon om finansieringen. At finansieringsbeviset senere ble trukket tilbake uten at innklagede ble varslet, kan ikke innklagede holdes ansvarlig for. Det er ikke dokumentert at manglende finansiering medførte forsinket innflytting m.v. for de øvrige andelshaverne. Et eventuelt krav i denne forbindelse må rettes mot selgeren/entreprenøren.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er dokumentert at innklagede har opptrådt partisk på en måte som er i strid med emgll. § 3-1.

Reklamasjonsnemnda mener generelt at eiendomsmegler skal besvare alle henvendelser, men når det gjelder brevet av 3. mars 2006 hadde klagerens advokat selv gitt uttrykk for at manglende besvarelse innen 7 dager måtte oppfattes som et negativt svar. Innklagede kan derfor ikke kritiseres for manglende besvarelse av dette brevet. Når det gjelder brevet 12. januar 2006, skulle innklagede ha besvart dette, selv om de fleste forholdene alleredevar besvart tidligere. Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke se at dette får konsekvenser i denne saken.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagen gis ikke medhold.

Oslo, den 7. februar 2007