Klage nr 2018086

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. august 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                       DNB Eiendom AS Bekkestua

Saken gjelder:                Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Den 17. april 2018 kjøpte klageren en andelsleilighet som innklagede formidlet. Klageren anfører at megleren har gitt uriktige opplysninger om hvilke plikter hun har etter borettslagets vedtekter, herunder snøbrøyting, og krever erstatning for hva det koster å engasjere et eksternt firma til å gjøre jobben for henne.

Innklagede bestrider at det er grunnlag for erstatning.

Klageren er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Den 16. april 2018 ringte klageren til megleren og opplyste om at hun hadde leddgikt. Hun lurte på om leiligheten ville passe henne, og spurte særskilt om det ville bli mye snømåking om vinteren. Megleren svarte at hun kun ville måtte måke snø utenfor inngangsdøren fordi resten av området ble brøytet. Ellers opplyste han at det går en trapp ned til garasjeanlegget, og at denne må vaskes av beboerne. På bakgrunn av opplysningene fra megleren, bestemte klageren seg for å by på leiligheten. Siden det hadde vært mange på visningen, ble klageren oppfordret til å legge inn bud der og da. Budet var på kr 2 700 000. En annen budgiver bød det samme, men selgeren aksepterte budet fra klageren.

Da klageren senere gikk gjennom salgsdokumentasjonen, oppdraget hun at det ikke var samsvar mellom meglerens opplysninger og salgsoppgaven. Det viser seg at borettslaget hadde utarbeidet en instruks for portnertjenester. Etter denne skal hver beboer ha en slags vaktmesterfunksjon tre uker i året, som blant annet innebærer omfattende snøbrøyting og sandstrøing.

På grunn av de motstridende opplysningene, tok klageren kontakt med megleren per e-post den 23. april. I en e-post den 24. april bekrefter megleren opplysningene han ga på visningen, inkludert opplysningen om at instruksen for portnertjenestene var «utdatert» fordi instruksen ikke blir praktisert like rigid som den fremstår.

Siden det var en annen budgiver, foreslo klageren i en e-post at leiligheten heller kunne selges til denne, men det var ikke den andre budgiveren interessert i.

Den 25. april sendte datteren til klageren en e-post til styrelederen i borettslaget og spurte om en avklaring av hvilke arbeidsoppgaver beboerne var pålagt. I en e-post dagen etter fikk hun blant annet til svar at instruksen var gjeldende, og at borettslaget «[kanskje ikke er] det stedet som passer best for en med bevegelsesproblemer».

Samme dag som datteren mottok e-posten fra styrelederen, tok klageren kontakt med advokat, og det ble deretter sendt en e-post til fagansvarlig ved meglerforetaket med forslag om at klageren kunne trekke seg fra budet. Dette ble avvist i en e-post den 27. april.

Det ble avholdt et møte i saken, men partene kom ikke til enighet. Klageren har forsøkt å komme frem til en minnelig løsning flere ganger. På forespørsel ble megleren tilsendt en

e-post som presiserte erstatningskravet. Det ble lagt til grunn at klageren ville bo i leiligheten i 13 år, og at det ville medgå én time arbeid hver dag de ukene hvor klageren hadde ansvaret for portnertjenesten. Siden klageren ikke kan gjøre arbeidet på egenhånd, ble det innhentet prisanslag fra ulike firmaer.

Innklagede anfører at instruksen er utdatert, og at styrelederen har bekreftet dette. Dette er ikke dokumentert, og kan derfor ikke legges til grunn.

Det er ikke riktig at klageren var kjent med instruksens ordlyd da hun ringte megleren før visningen. Hun hadde ikke lest salgsoppgaven på dette tidspunktet. Klageren baserte seg med andre ord på meglerens uriktige opplysninger da hun la inn bud på leiligheten.

Når det gjelder innklagedes anførsel om at det ikke lenger finnes et søppelrom, og at dette derfor ikke kan tas i betraktning, har det liten betydning. De andre arbeidsoppgavene er omfattende.

Slik det fremgår av e-postkorrespondansen mellom partene, har megleren bekreftet at han ga beskjed om at instruksen var «utdatert». Når det senere viser seg at den er gjeldende, er det ikke tvil om at megleren har gitt uriktige opplysninger.

Klageren tok kontakt med megleren før visningen og spurte særskilt om oppgavene. Siden megleren med dette ble klar over klagerens helsesituasjon, burde han sørget for at han ga korrekte opplysninger. Budet ble gitt på grunn av de uriktige opplysningene.

Megleren har etter dette misligholdt sin opplysningsplikt og opptrådt i strid med kravet til god meglerskikk.  

Siden klageren må engasjere et eksternt firma til å ta hånd om arbeidsoppgavene, er det på det rene at hun har lidt et økonomisk tap, i motsetning til hva innklagede anfører.

For det første må innklagede erstatte klagerens advokatutgifter, kr 25 000. For det andre må innklagede erstatte kostnadene det medfører å sette oppgavene bort til et eksternt firma. Etter klagerens beregninger vil det koste kr 135 000, men det anmodes at Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester fastsetter kravet etter eget skjønn, oppad begrenset til kr 150 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren ble forelagt all nødvendig dokumentasjon før budet ble gitt. Det er ikke tvil om at hun var kjent med instruksen for portnertjenestene. Det var instruksen som var bakgrunnen for spørsmålene hennes den 16. april. Det er med andre ord ikke tvil om at klageren kjøpte leiligheten vitende om hvilke regler som gjaldt i borettslaget.

Megleren har aldri opplyst om at reglene for portnertjenestene ikke gjelder. Det har dessuten formodningen mot seg at megleren ga opplysninger i strid med en salgsoppgave han selv har utarbeidet.

Klageren kommer med påstander som ikke kan dokumenteres. Megleren kjenner seg ikke igjen i klagerens versjon av saken. Nemnda må legge til grunn det som er skriftlig dokumentert.

Det er riktig at megleren hevdet at instruksen er «utdatert». Årsaken er at søppelrommet er nedlagt, at dører låses automatisk, at lyspærene er skiftet til LED, og at det ikke finnes noen papirkurver å tømme. Megleren var derfor berettiget til å si at instruksen var «utdatert», og at den heller ikke like rigid som den fremstår. Dette har for øvrig styrelederen bekreftet.

Meglerens opplysninger før og under visningen var basert på informasjon fra selgeren. Når en eiendom skal markedsføres, er selgeren meglerens viktige informasjonskilde. Det ble tydelig kommunisert til klageren at opplysningene var selgerens oppfattelse av hvordan regelverket praktiseres. Selv om selgerens oppfattelse viser seg å avvike fra det som faktisk er tilfelle, er det med andre ord uten betydning i saken vår.

Klageren var kjent med instruksens ordlyd. At den praktiske utførelsen av den kan endres, er påregnelig.

Innklagede har for øvrig merket seg at styrelederen i borettslaget ble skiftet ut ved forrige generalforsamling, angivelig på grunn av hans håndtering av saken. I en e-post skrev den tidligere styrelederen at det aktuelle borettslaget «[kanskje ikke er] det stedet som passer best for en med bevegelsesproblemer med mindre man har familie som kan stille opp eller penger til å leie inn hjelp». Etter innklagedes oppfatning er denne praktiseringen av portnertjenesten i strid med diskrimineringsforbudet i borettslagsloven § 1-5. Dessuten er dette styrelederens eget syn, etter at bindende avtale var inngått.

Klageren anfører at megleren burde advart henne mot å kjøpe leiligheten på grunn av hennes helsesituasjon. Innklagede er uenig. For det første kjenner ikke megleren seg igjen i klagerens beskrivelse av faktum når det gjelder hva hun har opplyst om. For det andre er det uansett ikke opp til megleren å vurdere hvorvidt en bolig er egnet for en interessent.

Det stemmer at klagerens advokat tok kontakt med innklagede med forespørsel om å heve avtalen, og at dette ble avvist. En megler kan ikke heve en avtale mellom en kjøper og en selger.

Erstatning

For at erstatning skal komme på tale, må vilkårene for erstatning være oppfylt. I denne saken har ikke megleren opptrådt klanderverdig, og det er heller ikke tilstrekkelig dokumentert at det foreligger et økonomisk tap. Erstatningskravet kan ikke føre frem.

Dersom Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester kommer til at det er grunnlag for erstatning, anføres det subsidiært at klagerens utmåling ikke kan legges til grunn. Den er basert på en beregning av mulige kostnader. De er med andre ord ikke dokumenterte. I tillegg er utmålingen gjort på uriktige premisser. Det er blant annet lagt til grunn at et søppelrom må vaskes seks ganger i året, men slik innklagede allerede har vært inne på, finnes det ikke lenger noe søppelrom. Videre er snømåking foran eget inngangsparti tatt med i beregningen, men slik kan det ikke være, fordi megleren opplyste om dette både før og under visningen. I tillegg er stien som nevnes kun en snarvei over en plen som ikke har noe med hovedinnkjørselen å gjøre. Det er ingen plikt til å vedlikeholde denne.

I instruksen står det at borettslaget kan bøtelegge beboerne dersom de ikke gjennomfører sin del av portnertjenesten. Dersom klageren har lidt et økonomisk tap, må det i så fall begrense seg til størrelsen av disse bøtene. Ifølge selgeren har borettslaget aldri praktisert bøtelegging.

Til slutt anføres det at nemnda i tidligere saker har begrenset erstatningsutmålingen til fem års utgifter, ikke 13, slik klageren krever.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysnings- og rådgivningsplikt, samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

I salgsoppgaven og vedlegg til denne er det inntatt opplysninger om styrets vedtak og hvilke «vaktmestertjenester» som beboerne måtte utføre. Klageren har opplyst at hun ikke leste salgsoppgaven før hun la inn bud. Nemnda bemerker i den forbindelse at en kjøper alltid tar en risiko når man kjøper en bolig uten å ha lest salgsoppgaven. Når disse forholdene var vesentlig for klageren, fikk hun også en skjerpet undersøkelsesplikt, og burde undersøkt nærmere hva pliktene bestod i.

Megler har følgelig overholdt sin opplysningsplikt.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.