Saksframstilling

Klageren kjøpte en leilighet gjennom innklagede som eiendomsmegler. Kjøpekontrakten ble inngått 11. mai 2006 med avtalt overtakelse 3. juni 2006 kl 1200. Klageren ble dagen før overtakelse informert om vannskade på leiligheten.

Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Innklagede ringte fredag 2. november ca kl 1530 og informerte klageren om skaden. Det var da ca ett døgn til overtakelse. Det var kun ca en halv time til endt kontortid og således umulig for klageren å søke juridisk bistand. Da klageren ba om å få utsettelse på overtakelsen, skal innklagede ha sagt at det ikke var tillatt fordi selgerne ikke hadde kjennskap til skaden tidligere og han presiserte at dette tidspunktet var etter aksept. Det er i ettertid dokumentert at selgerne har hatt kjennskap til skaden allerede 4. april.

Innklagede har etter overtakelsen vært lett tilgjengelig på telefon, men det har vært vanskelig for innklagede å ta opp de faktiske forhold i saken med ham. Når klageren har stilt spørsmål ved innklagedes håndtering av saken og forsøkt å få forståelse for at selgerne har opptrådt kritikkverdig, har hun bare blitt avfeid med at han syntes det var synd og at både han og selgerne syntes hun var en

hyggelig kjøper. Innklagede har flere ganger forsøkt å få klageren til å fremme et krav til styret/sameiet om at de utbedrer skaden og tar den økonomiske belastningen ved dette. Han har også oppfordret klageren til å ta kontakt med de to andre i sameiet som har loftsleilighet, for en felles rehabilitering på sameiets regning.

Innklagede skal ifølge klageren ha garantert overfor henne at bekreftelsen fra styreleder om at sameiet vil dekke kostnadene var et juridisk gyldig dokument. Dette sa han uten å undersøke om styrelederen kunne tegne sameiet. Innklagede har også bedt klageren sende kopi av styrelederens bekreftelse til en advokat for vurdering. Dette oppfatter klageren motstridende. Bekreftelsen som han i juni sa var et juridisk gyldig dokument, ville han ha en juridisk vurdering av i november.

Klagerne anfører at hun ikke har noen oppfatning av at innklagede har ivaretatt hennes interesser som kjøper, men at han utelukkende har talt selgernes sak. Han har ikke på noe tidspunkt innrømmet at han eller selgerne har gjort noe feil i denne saken. Han har tvert i mot vært lojal mot selgerne og forsvart deres handlinger selv etter at det er fremkommet dokumentasjon på at selgerne har avgitt falske erklæringer. Innklagede har ikke vist noen form for overraskelse over å motta slike opplysninger om selgerne.

Selgerne møtte ikke ved kontraktsinngåelse og innklagede var ikke til stede ved overtakelse.

Det vesentligste klageren anfører er:

–tidsfaktoren fra hun som kjøper ble gjort oppmerksom på skaden, uten mulighet for henne til å søke juridisk bistand

–innklagede bagatelliserte skadens omfang for klageren2. juni

–innklagede informerte om skaden først etter at hele kjøpesummen var innkommet hans konto

–innklagede avviste klagerens ønske om å utsette overtakelsen for å undersøke saken nærmere

–innklagede ordnet ikke med tilbakeholdelse av penger slik han lovet han skulle ta opp med selgerne

–innklagede deltok ikke på overtakelsen

–innklagede misligholdt sin undersøkelsesplikt ved ikke å undersøke om styrelederen kunne tegne sameiet alene

–innklagede vil ikke gi skriftlig bekreftelse på at han ringte klageren 2. juni med informasjon om skaden. Har han hatt kjennskap til skaden tidligere?

–Innklagede avviser enhver form for kritikk på vegne av seg selv og selgerne

Klageren ønsker svar på om handelen kan erklæres ugyldig.

Innklagede anfører:

Klageren fremsetter en klage på en «skade» som etter innklagedes informasjoner ikke er fastsatt at er en skade i klagerens leilighet. Det er etter innklagedes informasjon heller ikke sikkert at det er en skade på annen manns eiendom heller. Det er påvist en skjold, men ikke fuktighet. Hvis det i den senere tid, men den nedbørsmengden som har vært, ikke har påløpt ytterligere fuktighet, vil innklagede bemerke at det sannsynligvis ikke er lekkasje fra leilighetens terrasse. Da kan det i så fall ha vært et enkelttilfelle under helt spesielle forhold og det vil gi skjolder. Det kan i så fall utbedres med maling.

Etter de opplysninger selgeren har gitt innklagede, er skjolden i taket på motsatt side av huset enn takterrassen i toppetasjen. Videre har selgeren fortalt at eieren i etasjen under, sammen med styret, på et tidligere tidspunkt ble oppfordret til å få dette undersøkt da han aktet å selge sin leilighet. Det ble i den forbindelse helt stille ifølge selgeren, og han antok derfor at skjolden ikke utgjorde noen skade og har derfor heller ikke opplyst om dette i salgsoppgaven. «Skaden» kom for en dag igjen rett før overtakelse, da eieren av leiligheten under sa til klageren at dette var en meget alvorlig sak. Dette uten at det er påvist fuktighet/skade/ansvar.

Klageren, med hjelp av eieren i leiligheten under, påpeker at formannen ikke hefter for sameiet/styret. Det er greit å påpeke, men formannen må også på eget grunnlag vite dette når hun avgir en erklæring. Den er avgitt uten å påpeke hennes manglende ansvar i forbindelse med en overtakelse om klageren kom til å overta eller ikke. Hun bekreftet med sin underskrift fordi det visstnok har vært problemer med andre takterrasser igården på et tidligere tidspunkt. Da ble forholdet utbedret av sameiet på sameiets bekostning. Det var sameiet som bygde ut loftsetasjen. Det er vel da nærliggende å ta formannens ord til etterretning. Formannen, med hjelp av de andre styremedlemmene, forsøker nå å komme seg bort fra erklæringen, fordi styret i et styremøte rett etterpå kom til en annen konklusjon. Innklagede mener fremdeles at formannen burde tatt forbehold om at styret stilte seg bak hennes bekreftelse dersom hun var i tvil om dette. I tillegg påpeker klageren at innklagede skal sjekke at selgeren har utfylt egenerklæring korrekt. En slik oppgave vil etter innklagedes syn være umulig.

Selgeren har i hele prosessen ønsket å få saken avgjort i minnelighet etter avhendingslovens § 4-10, men ved avslag fra klageren. Faktisk uten at det endelig er påvist at skaden kan tillegges forhold ved klagerens leilighet. Det påpekes i denne sammenheng at det ikke er i klagerens leilighet det eventuelt må håndverkere inn, men naboens. Det forundrer innklagede at klageren fremsetter spørsmålet om heving.

Innklagede kan ikke se å ha unnlatt å gi klageren nødvendige opplysninger om leiligheten.Han kan heller ikke se å ha gjort noe galt eller klanderverdig i saken og avviser ethvert krav fra klageren.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren har ved henvendelse til eierskifteforsikringsselskapet blitt informert om at begrunnelse for avslag på krav etter innmeldt skade er at forholdet var kjent av klageren før overtakelse av eiendommen, og at forholdet derfor ikke er dekket av forsikringen. Selskapet har opplyst at avtalevilkårene varierer, men at det i dette tilfellet er gjort en avtale mellom eierskifteforsikringen og innklagede om at det er tidspunktet for overtakelse som er gjeldende. Klagerne minner om at innklagede ga klageren beskjed dagen før overtakelse. Ved aksept og kontraktsinngåelse var innmeldte forhold ukjent for henne. Klageren stiller også spørsmål ved hvorfor innklagede anbefalte klageren å fremme krav mot eierskifteforsikringen når han allerede da visste at forholdet ikke omfattes av forsikringsdekningen.

Selgerne skriver i sin dagbok at innklagede ble informert omforholdet rundt terrassen 26. mai 2006. Innklagede informerte klageren først 2. juni.

Selgerne skriver videre at klageren ønsket en bekreftelse som klausul til kjøpekontrakten. Denne bekreftelsen ble brakt på banen av innklagede da klageren følte seg utrygg og presset i situasjonen. Han bagatelliserte ifølge klageren forholdet og sa at sameiet høyst sannsynlig ville dekke kostnadene ved utbedring.

Innklagede sier at klageren har avslått selgernes tilbud om å ordne opp i saken. Dette medfører ifølge klageren ikke riktighet. Etter å ha rådført seg med Forbrukerrådet, som sa at selgerne hadde rett til å utbedre skaden, informerte klageren innklagede om dette. Hun ba også innklagede om å få en skriftlig bekreftelse fra selgerne på at de påtok seg ansvaret for utbedringen. Hun fikk ingen slik garanti. Hun fikk derimot beskjed fra innklagede om at firmaet Protan AS ville befare terrassen. Hun gjorde avtale med firmaet om befaring og fikk godt inntrykk av firmaet under befaringen, og hun håpet at firmaet ville påta seg utbedringen. Klageren fikk ingen rapport. En av selgerne skrev et brev til styret og forsøkte å få sameiet til å påta seg ansvaret for utbedringen. Etter dette hadde klageren en rekke telefonsamtaler med innklagede som gjentatte ganger oppfordret henne til å legge press på styret.

Styret har hatt møte med advokat hos forretningsføreren, som konkluderer med at eieren av leiligheten på det tidspunktet skaden oppsto står ansvarlig. Leiligheten og terrassen nevnes samlet, terrassen omtales ikke som en del av fellesarealet.

Innklagede bagatelliserer skaden ved å sette ordet «skade» i anførselstegn, og påberoper seg retten til å ha fagkompetanse til å definere skadeomfang og tiltak, sågar uten å ha vært på befaring. Terrassen er av ingeniør hos OBOS Prosjekt beskrevet som en tikkende bombe.

Innklagede har ikke kontaktet styret vedrørende fuktighet ved den store nedbørsmengden som er beskrevet, heller ikke foretatt befaring. Naboen bekrefter at skaden i taket har forverret seg i løpet av høsten.

Skjoldene i taket er ikke på motsatt side i forhold til takterrassen som anført av innklagede. Skjoldene samsvarer med beliggenheten til terrassen.

Innklagede sier bl.a. «faktisk uten at det er påvist fuktighet/skade/ansvar..» Dette er ikke korrekt. I rapporten sår det blant annet: «… er årsaken til lekkasjen trolig en kombinasjon av snø på terrassen og regnvær ved mildvær…» Det er heller ingen tvil hos Protan om at skaden skyldes forhold ved terrassen, også selgeren bekrefter dette i sin dagbok under 1. juni. Denne dagboken stiller innklagede seg bak.

Det er ikke korrekt at eieren av leiligheten under unnlot å følge opp saken.

Klageren kan ikke se at innklagede har ivaretatt henne som kjøper i saken.

Innklagedes ytterligere kommentarer:

Innklagede har ikke besiktiget leiligheten i etasjen under, han ser ikke noe krav til dette. Forholdet ble kjent for ham etter at salget var gjennomført.

Innklagede har ikke vært i leiligheten under, det er blitt ham beskrevet at skaden ikke var under terrassen. På overtakelsestidspunktet var skadeomfanget ikke avklart. Skaden er forverret utover høsten, etter innklagedes saksbehandling i mai/juni 2006.

Skaden er etter innklagedes syn ikke av en slik art at den kvalifiserer for heving av kjøpet. Spørsmål om heving er et forhold mellom kjøper og selger.

Det er på nåværende tidspunkt etter innklagedes opplysninger ingen disputt om at selgerne forsøker å komme seg unna et vedtak om ansvar. Det er også et spørsmål om klageren selv har spolert selgernes tilbud ved først å avslå tilbudet for så å komme tilbake til det. Dette er også et forhold mellom kjøperen (klageren) og selgerne.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Saken gjelder meglerens ansvar for informasjon om fukt i naboleilighet og hans håndtering av saken etter at forholdet ble kjent for klageren.

Klageren ble informert om fuktskaden 2. juni 2006. Innklagede hevder at han først ble kjent med denne samme dag. Selgerne har imidlertid notert i sin dagbok at innklagede fikk denne informasjonen 26. mai 2006. Innklagede har selv stilt seg bak selgerens nedtegnelse vedrørende saksforløpet uten å kommentere dette. Reklamasjonsnemnda går derfor ut fra at innklagede fikk informasjon om fuktskaden allerede 26. mai og således burde ha informert klageren umiddelbart. Klageren ville da hatt anledning til å rådføre seg med advokat før overtakelsen. Nemnda har ikke grunnlag for å vurdere om og eventuelt i hvilken grad denne forsinkede informasjonen har påført klageren et økonomisk tap som kan kreves erstattet.

Klageren påstår at innklagede bagatelliserte skaden overfor henne. Av rapport avholdt av OBOS Prosjekt 9. juni 2006 fremgår en forklaring på hvorfor lekkasje oppstår ved kombinasjon snø på terrassen og regn. Reklamasjonsnemnda har ingen forutsetning for å overprøve denne rapporten. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning skal en eiendomsmegler være forsiktig med å uttale seg om byggtekniske forhold, eller bagatellisere forhold omhandlet i slike rapporter.

Klageren anfører at innklagede ikke ordnet med tilbakeholdelse av penger slik han skal ha lovet. Dette forholdet er ikke nærmere dokumentert eller utdypet og vil derfor ikke bli vurdert av Nemnda.

Det er ikke noe krav til at en eiendomsmegler skal være til stede ved overtakelse av en eiendom.

Når det gjelder påstanden om at innklagede misligholdt sin undersøkelsesplikt ved ikke å undersøke om styrelederen kunne tegne sameiet alene, anser Reklamasjonsnemnda innklagedes undersøkelsesplikt som oppfylt ved at han har fått en skriftlig bekreftelse fra styrelederen i sameiet.

At selgerne ikke har opplyst om en skade de var kjent med og at de i ettertid har unnlatt å utbedre denne, er et forhold mellom kjøperen (klageren) og selgerne og vil ikke bli vurdert av Reklamasjonsnemnda.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Innklagede har ikke handlet i tråd med god meglerskikk når det gjelder informasjonen om fuktskaden. Nemnda har ikke grunnlag for å vurdere om og eventuelt i hvilken grad denne forsinkede informasjonen har påført klageren et økonomisk tap som kan kreves erstattet.

For øvrig har klagen ikke ført frem.

Oslo, den 7. februar 2007