Klage nr 2018104
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 17. september 2018.Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Aktiv Eiendomsmegling Elverum AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Den 1. desember 2016 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens leilighet. Klageren ønsket å vente med salg til hun hadde bodd i leiligheten mer enn ett år, slik at hun slapp å betale mer skatt enn nødvendig. Hun anfører at megleren før salget burde forklart henne hvilke regler som gjelder ved realisasjon av eiendom, og krever erstatning for det hun måtte betale i skatt, totalt kr 63 000.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte leiligheten 1. april 2016. Hun ønsket å vente med salg til hun hadde bodd der ett helt år, slik at hun slapp å skatte mer enn nødvendig. Dette forklarte hun megleren.
Den 16. januar 2017 sendte klageren tekstmeldingen til megleren, hvor hun spurte om det var selgeren som avgjorde tidspunktet for overtakelse. På dette tidspunktet trodde klageren det var overtakelsesdatoen som var avgjørende for skatteberegningen. Hun hadde ikke blitt forklart at det er forskjell på botid og eiertid. Megleren svarte: «Ja, vi får se hva vi gjør når vi har reelle bud å forholde oss til».
Det ble gitt to bud på leiligheten, men med ulik overtakelsesdato. Interessenten som la inn det laveste budet ønsket overtakelse 1. april 2017, mens den andre, som la inn et høyere bud, ønsket overtakelse 15. februar. Klageren visste ikke hvilket bud hun skulle godta, med tanke på skatteberegningen, og spurte derfor megleren om råd. Megleren klarte ikke å besvare spørsmålet på egen hånd, men spurte en kollega. Det kom da frem at tidspunktet for budaksept er avgjørende. Klageren ble stresset, og godtok det høyeste budet.
Innklagede anfører at klageren kunne avslått begge budene. Klageren ble informert om de gjeldende reglene under budrunden. Hun tenkte ikke på at det var en mulighet. Situasjonen hadde imidlertid ikke oppstått om megleren hadde kjent til reglene.
Klageren krever erstatning for det hun måtte betale i skatt, kr 63 000.
Innklagede har i korte trekk anført:
Oppdragsavtalen inneholder en bestemmelse om realisasjon av eiendom, hvor det blant annet står hvilke regler som gjelder vedrørende bo- og eiertid. Megleren og klageren pratet om dette før salget, og etter hva megleren husker, ble klageren tilsendt ekstra opplysninger om reglene.
Når det gjelder tekstmeldingen klageren har vist til, erkjenner innklagede at meglerens svar er uheldig, men presiserer at situasjonen må sees under ett. På dette tidspunktet hadde megleren forklart klageren hvordan reglene var. Megleren mente aldri at tidspunktet for overtakelse var avgjørende for skatteberegningen.
Klageren kunne avslått begge budene og markedsført
boligen på nytt, men etter innklagedes mening er det lite sannsynlig at hun
ville kommet bedre ut av det. Boligen ble solgt
kr 155 000 over prisantydning, noe som er rekord i sameiet. Det er derfor
usannsynlig at klageren har lidt et økonomisk tap.
Innklagede kan ikke holdes erstatningsansvarlig.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Utgangspunktet er at en megler ikke har noen alminnelig plikt til å yte skatterådgiving. Høyesterett har imidlertid i Rt. 1988 side 7 lagt til grunn at en megler kan ha plikt til å si fra til oppdragsgiveren (selger) dersom han eller hun skjønte eller burde ha skjønt at det ville oppstå skatteplikt ved et salg. Særlig gjelder dette gevinstbeskatning ved salg av bolig og fritidseiendom.
Nemnda mener at megleren ikke har overholdt sin rådgivningsplikt ved dette salget. Innklagede har også erkjent at når det gjelder den tekstmeldingen klageren har vist til, at meglerens svar var uheldig. Gevinstbeskatningsreglene, særlig når det gjelder bo- og eiertid, kan fremstå som kompliserte for forbrukere. Det kan i denne forbindelse ikke være tilstrekkelig at reglene om bo- og eiertid stod i oppdragsavtalen. Her stod det for øvrig intet om det som var problemet i denne saken, nemlig om hva som er skjæringstidspunktet.
Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og innklagede er erstatningsansvarlig etter reglene om arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1. Erstatningen fastsettes til kr 63 000, som tilsvarer det klageren måtte betalt i gevinstbeskatning.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til innklagede har ikke overholdt sin rådgivningsplikt om reglene om gevinstbeskatning ved salg av bolig, og innklagede må betale 63 000 kroner i erstatning til klageren.