Klage nr 2013056-2

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. oktober 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                       DNB Eiendom AS Lillestrøm

Saken gjelder:                Feil/manglende opplysninger

Klagen ble behandlet 17. september 2018. Nemndas opprinnelige avgjørelse lyder:

Saksfremstilling:

I 2007 kjøpte klageren en bolig som innklagede formidlet. Klageren anfører at megleren burde opplyst om en pågående tvist om veien som går over naboens tomt. Det ble reist sak mot naboen, men han nekter å etterkomme de avgjørelsene som foreligger. På grunn av saken har klageren blitt påført store saksomkostninger. Klageren krever at innklagede erstatter disse, og at det fastsettes et prisavslag etter nemndas skjønn.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Megleren var kjent med at naboen bestrider veirettens innhold. Klageren ville ikke betalt så mye for boligen dersom han hadde vært klar over de faktiske forholdene. Det er ikke sikkert at han ville kjøpt den i det hele tatt.

Siden naboen nekter å gjøre opp de saksomkostningene han er dømt til å betale klageren, må innklagede erstatte disse. I tillegg bør det fastsettes et prisavslag etter nemndas skjønn. En takstmann har vurdert tapet til rundt kr 1 700 000.  

Innklagede har i korte trekk anført:

Det er enighet om at megleren gjorde en feil. Spørsmålet er om innklagede kan holdes ansvarlig for klagerens saksomkostninger. I både jordskifteretten og lagmannsretten ble naboen dømt til å betale disse. Det foreligger derfor ikke noe økonomisk tap som innklagede kan holdes ansvarlig for. Ingen opplysninger i saken tilsier at naboen har betalingsproblemer. Naboens manglende betalingsvilje er beklagelig, men dette er ikke et problem klageren kan skyve over på innklagede. I alle tilfeller er tapet upåregnelig.

Det er derfor ikke grunnlag for erstatning.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Dekning av klagerens tilkjente saksomkostninger i rettsapparatet

For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig, må flere vilkår være oppfylt. For det første må det foreligge ansvarsgrunnlag, det vil si at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Nemnda finner det klart at dette vilkåret er oppfylt, og innklagede har også erkjent dette. Meglerens unnlatelse av å opplyse at det var en tvist med naboen om veirettens innhold, er en alvorlig forsømmelse som har satt klageren i en meget vanskelig situasjon gjennom flere år. Dersom megleren hadde gitt korrekte opplysninger her, hadde klageren kanskje unnlatt å kjøpe boligen eller tatt forbehold om en avklaring av veirettens innhold.

For det andre må det foreligge årsakssammenheng mellom meglerens forsømmelse og det tap som nå kreves erstattet, samt at tapet må være påregnelig.

Klageren har hatt en rekke rettssaker mot naboen, og naboen er gjennomgående blitt dømt til å betale klagerens saksomkostninger, riktignok slik at salæret til klagerens advokat noen ganger er blitt redusert fordi retten har ment at utgiftene oversteg det som var nødvendig. Det samlede salæret til klagerens advokat har etter hvert blitt betydelig. 

Etter det opplyste har naboen ikke betalt noe av de idømte saksomkostninger, selv om han klart er rettslig forpliktet til det. Det er heller ikke noe i saksdokumentene som tilsier at naboen ikke er søkegod.

Nemnda mener at det i erstatningsrettslig sammenheng ikke foreligger årsakssammenheng mellom meglerens forsømmelse og kravet på dekning av saksomkostninger. Tapet er heller ikke påregnelig, og innklagede er ikke ansvarlig for å dekke tilkjente saksomkostninger.

Krav om prisavslag

Klageren har videre krevd at innklagede skal dekke et «prisavslag» på boligen, blant annet på grunnlag av at klageren har betalt for mye for boligen som følge av at megleren ikke opplyste om tvisten vedrørende veien. En takst på eiendommen i 2018 var på 2,9 millioner kroner, hvor veiproblemet var hensyntatt. Kjøpesummen var 4,6 millioner kroner, det vil si 1,7 millioner kroner over taksten.

Nemnda bemerker at prisavslag bare kan kreves av selger. Nemnda legger imidlertid til grunn at klageren i realiteten krever erstatning av innklagede.

På bakgrunn av de prosesser som er ført vedrørende veiretten, har klageren nå fått avklart veiretten, selv om det i rettsapparatet gjenstår en tvist vedrørende fastsettelsen av det nøyaktige stedet for makeskifteavtalens forutsetning. Selv om det er lett å ha sympati for de store problemer og ubehageligheter veispørsmålet gjennom flere år har medført for klageren, har nemnda vanskelig å se at det foreligger årsakssammenheng mellom meglerens forsømmelse og det krav på erstatning som klageren her har fremsatt.

Avgjørelsen er enstemmig. 

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Saken ble tatt opp til fornyet behandling 15. oktober 2018. Nemndas avgjørelse lyder:

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Innledning
Nemnda tok opp saken til fornyet behandling på møtet 15. oktober 2018 etter å ha mottatt e-post datert 6. oktober 2018 fra klageren. Innklagede var på forhånd informert om at nemnda ville behandle saken på nytt i møtet.

Klageren har fra 2012 hatt en rekke tvister i rettssystemet med en nabo. Naboen er i flere saker dømt til å betale klagerens saksomkostninger, og naboen har ifølge klageren så langt betalt disse.

Som det fremgår av nemndas avgjørelse 17. september 2018, overholdt ikke megleren til innklagede sin opplysningsplikt om tvisten med naboen vedrørende veiretten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Dette er også i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og megleren opptrådte erstatningsbetingende uaktsomt. Innklagede har erkjent at megleren ikke overholdt opplysningsplikten. Det foreligger ansvarsgrunnlag, og innklagede er erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1. Spørsmålet i denne saken er imidlertid hvor langt dette ansvaret rekker. Den såkalte adekvansregelen innebærer et påregnelighetskrav; de enkelte tapsposter må, for at erstatning kan kreves, «stå i rimelig nær sammenheng med misligholdet; tapet må ikke være for fjernt, avledet eller upåregnelig», jf. for eksempel Høyesteretts dom i Rt. 1983 side 205.

Nemnda vil nedenfor seg på de forskjellige tapsposter som klageren krever at innklagede skal betale.

Saksomkostninger for domstolene
Spørsmålet er for det første om innklagede er forpliktet til å betale de saksomkostninger som klageren ikke har fått dekket i rettssystemet. Nemnda mener at innklagede ikke kan være forpliktet til det, med unntak for jordskiftekostnadene på kr 3 698 i Akershus og Oslo jordskifteretts dom 14. november 2012. I denne dommen hadde klagerens advokat krevd
kr 350 500 i honorar inklusive mva. Jordskifteretten fant at dette beløpet oversteg det som var «nødvendige utgifter», jf. tvisteloven § 20-5 første ledd, og reduserte honoraret med kr 80 000 til kr 270 500. Dette beløpet ble naboen dømt til å betale til klageren.

Etter nemndas syn kan ikke innklagede være erstatningsansvarlig for de kostnader til advokat som jordskifteretten fant oversteg «nødvendige» utgifter. Et slikt tap er ikke påregnelig. Det samme gjelder øvrige saker, hvor retten eventuelt har kommet til at klagerens kostnader til advokat overstiger det som er «nødvendig». Det er domstolene som har best grunnlag for å vurdere hva som er «nødvendige» kostnader i en sak.

Nemnda vil for øvrig se på to konkrete saker.

Når det gjelder tingrettens kjennelse av 2. oktober 2012, ble klageren dømt til å betale til naboen kr 30 500 i saksomkostninger. Saken gjaldt begjæring om midlertidig forføyning, men klageren fikk ikke medhold. Men etter nemndas syn må klageren selv ta ansvaret for at denne saken kom galt ut. Det vises til tingrettens premisser. Klageren bad via sin advokat om å utsette muntlig forhandling inntil dom i jordskifteretten forelå. Men retten uttalte at å avvente en ønsket, utsatt beramming av muntlig forhandling vil være i strid med formålet bak forføyningsinstituttet. Klageren bad heller ikke om at saken ble avgjort uten muntlig forhandling på grunnlag av fare ved opphold. Det er således ikke overaskende det resultat tingretten kom til.

Når det gjelder lagmannsrettens kjennelse 16. november 2017, ble klageren dømt til å betale kr 19 938 til naboen. Saken gjaldt krav om tvangsfullbyrdelse som følge av manglende oppfyllelse av handleplikt (tvangsmulkt). Grunnlaget for kravet var slutningen i tingrettens kjennelse av 27. februar 2015. Lagmannsretten kom i likhet med tingretten til at naboens handleplikt i kjennelsen var oppfylt, og det kan reises spørsmål om forsvarligheten av i det hele tatt å begjære tvangsfullbyrdelse slik saken lå an. Dette er i hvert fall ikke et påregnelig tap for innklagede. Denne avgjørelsen ble for øvrig forgjeves anket til Høyesterett, og klageren måtte betale ankegebyret på kr 2 098. Dette er også et upåregnelig tap for innklagede.

Nemnda bemerker at dersom naboen eventuelt ikke betaler saksomkostninger han er dømt til å betale, og klageren ikke lykkes med å inndrive disse ved å begjære utlegg m.m., må innklagede dekke disse kostandene. Nemnda viser her til at innklagede i tilsvaret skrev:

«DNB Eiendom gav likevel til kjenne at selskapet var villig til å kompensere [klageren] dersom [naboen] mot formodning skulle vinne fram i tvisten med [klageren], eller ikke skulle vise seg å være søkegod ved eventuell inndriving av sakskostnadene.»

Prisavslag/erstatning for boligen
Klageren har også krevd erstatning av innklagede for den verdireduksjon som eiendommen ville hatt, dersom det hadde vært kjent at naboen bestred at det var kjøreadkomst opp veien til boligens inngangsdør. Klageren har i mars 2018 fått innhentet en vurdering av priskonsekvens fra en takstmann, som har anslått at de manglende opplysninger om naboens standpunkt til veiretten, ville gi en prisreduksjon i 2007 på kr 1 700 000.

Det er sikker rett at selger og megler har et solidaransvar for eventuelle mangler ved eiendommen (forutsatt at megler har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet). Megler hefter i en slik situasjon (prinsipalt) solidarisk overfor kjøperen, se Høyesteretts dom i Rt. 2005 side 870 avsnitt 46. Kjøper (klager) har følgelig en valgrett om han vil gå på selger eller megler.

I dag er det imidlertid etter de mange rettstvister slått fast at klageren har kjøreadkomst opp til boligens inngangsdør. Mangelen knyttet til at klageren ved kjøpet ikke fikk informasjon om naboens innsigelser mot veiretten, er følgelig «utbedret». I en slik situasjon kan ikke innklagede være forpliktet til å betale erstatning for prisreduksjon da boligen ble kjøpt.

Riktignok synes forholdet til naboen dessverre fortsatt å være konfliktfylt, blokkering av veien og forsøk på å redusere veiareal i forhold til hvordan den var ved visningen. Men det er upåregnelig at naboen ikke vil respektere rettskraftige avgjørelser som slår fast veiretten, og innklagede kan ikke være erstatningsansvarlig i den forbindelse.

Rentetap, tapt arbeidsfortjeneste og tapte utleieinntekter
Når det gjelder rentetap, kan ikke nemnda se at dette er erstatningsmessig.

Når det gjelder tapt arbeidsfortjeneste, forstår nemnda det slik at det har sammenheng med at klageren og hans ektefelle måtte ta fri for å være til stede i retten. Det er imidlertid vanlig praksis at en part ikke får dekket tapt arbeidsfortjeneste i forbindelse med rettssaker, og det kan følgelig ikke tas med i saksomkostningsoppgaven til retten. Innklagede kan da heller ikke være erstatningsansvarlig for dette tapet.

Nemnda kan heller ikke se at klageren har dokumentert noe tap av leieinntekter, som innklagede kan være erstatningsansvarlig for.

Beslutningen er enstemmig.

Konklusjon:

1. Megleren til DNB Eiendom AS Lillestrøm overholdt ikke sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 da klageren kjøpte eiendommen, og DNB Eiendom AS Lillestrøm er erstatningsansvarlig for påregnelig tap.
2. DNB Eiendom AS Lillestrøm må betale 3 698 kroner til klageren for hans andel av kostnadene til jordskifteretten.
3. Dersom klagerens nabo ikke betaler idømte saksomkostninger, og at tvangsinndrivelse av tilkjente saksomkostninger ikke fører frem, må DNB Eiendom AS Lillestrøm dekke saksomkostningene, herunder inndrivelsesomkostningene.