Saksframstilling

Klageren solgte 18. april 2005 sin enebolig gjennom innklagede som megler. Kjøperen reklamerte kort tid etter overtakelse på en fuktskade. Klageren mener at innklagede har unnlatt å legge frem relevante opplysninger ved salget.

Faglig leder for foretaket er advokat.

Klageren anfører:

Kjøperen reklamerte kort tid etter kjøpet på en fuktskade. Han har tatt ut stevning 10. oktober 2006 med krav om prisavslag og erstatning da han mener at klageren har holdt tilbake opplysninger om fuktskaden. Sentralt står en fuktrapport som ble utarbeidet samtidig med og som et vedlegg til verditaksten. Kjøperen hevder at han aldri fikk opplyst at det var en slik fuktrapport. Også saksbehandleren hos innklagede hevder å være ukjent med denne.

Klageren hevder at han ga innklagede alle relevante dokumenter i saken, herunder det aktuelle vedlegget til taksten. Uansett fremgikk det to steder i taksten at det var et vedlegg til denne. Under punkt 6.2 siste setning heter det: «Viser til vedlagt rapport vedrørande fukt for deler av kjellarrom». Også i punkt 11 er det krysset av for at taksten har et vedlegg.

Klageren hevder at da det tydelig går frem av taksten at det var et vedlegg, har innklagede ikke ivaretatt sin undersøkelsesplikt tilstrekkelig, jfr. emgll. § 3-7, og må således ha ansvar for eventuelle mangelsinnsigelser som følge av dette. Ved å lese taksten ville innklagede lett avdekket at det manglet et vedlegg og således ha plikt til å innhente dette, i det minste å konfrontere klageren med at vedlegget manglet. Innklagede må her ha handlet i strid med ulovfestede aktsomhetsregler for eiendomsmeglere, jfr. Rt. 1995 s. 1340 der det blant annetble uttalt at det gjelder et «strengt ulovfesta uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere».

Dersom det blir et ansvar for klageren for det kravet som er fremmet av kjøperen, ser klageren det rimelig klart at han vil kunne rette et krav mot innklagede for sine eventuelle merutgifter ved at innklagede ikke sørget for at det aktuelle vedlegget ble lagt frem for kjøperen.

Klageren ber Reklamasjonsnemnda ta stilling til hvorvidt innklagede har overholdt sin undersøkelsesplikt i forbindelse med salget.

Innklagede anfører:

Taksten er rekvirert av klageren for klagerens regning. Taksten er lagt ved salgsoppgaven fra innklagede. 9. august 2005 mottok innklagede vedlegget «Fuktkontroll» fra takstmannen på telefaks. Denne viste at kontrollen ble holdt 21. januar 2005 og er datert og signert 1. februar 2005, samme dag som taksten ble signert av takstmannen. Det er grunn til å tro at klageren mottok vedlegget sammen med taksten, men det ble aldri forelagt innklagede. Selgeren har således vært kjent med denne da han signerte sin egenerklæring til innklagede 18. mars 2005, man har likevel opplyst at han ikke kjente til «Fukt-/vannskader, kondens eller vanninnsig i kjeller underetasje» med unntak for følgende merknad: «Kondens vaskerom». Likeledes benekter han at det tidligere har vært fukt/vannskader.

I takstens 6.2 er det anmerket: «Viser til vedlagt rapport vedrørende fukt for deler av kjellarrom.» Overfor takstmannen har klageren opplyst at han ville utbedre fuktskadene som var påvist ved fuktkontrollen, samt gjøre tiltak for å unngå fremtidig fuktinntrengning, jfr. siste avsnitt i dokumentet «Fuktkontroll». Takstmannen skal ha bekreftet innklagedes tolkning i siste avsnitt i nevnte dokument i telefonsamtale 4. januar 2007.

Klageren har den 4. april 2005 godkjent innklagedes utkast til annonse og salgsoppgave der det ikke er nevnt noe om fuktproblem i kjelleren.

Innklagede har forholdt seg til opplysninger han har mottatt muntlig og skriftlig (selgerens egenoppgave) og til egen befaring av eiendommen. Han kan ikke se at han har handlet i strid med ulovfestede aktsomhetsregler for eiendomsmeglere. Slik saken fremstår for innklagede, er det mye som tyder på at klagerne har holdt tilbake opplysninger/skjult opplysninger vedrørende fuktskader/fuktproblem som det nå er tvist om i forbindelse med salget. Det fremgår av takstmannens påtegning om at selgeren skulle utbedre fuktskadene at klageren var kjent med rapporten. Utbedring er ikke foretatt.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren påpeker at det er aktuelt å få vurdert av Reklamasjonsnemnda hvorvidt innklagede hadde et ansvar til å gjøre seg kjent med taksten som inngikk i salgsgrunnlaget. I denne saken leste ikke innklagede taksten godt nok, med den følge at fuktrapporten aldri ble lagt frem eller opplyst om i forhold til kjøperen.

Det er beklagelig at innklagede ikke i større grad tar stilling til sitt profesjonskrav i tilsvaret, men bare har fokus på sin egen rolle i forbindelse med salget.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede stiller seg undrende til at klageren forsøker å få fokus bort fra at han har villedet innklagede og kjøper ved å krysse av i egenerklæringen på at det ikke var fuktskader i huset. Det var særlig av denne grunn ingen ting som indikerte at innklagede burde undersøkt nærmere om de forelå en fuktrapport. Når selgeren (klageren) holdt fuktrapporten tilbake og signerer egenerklæring slik som gjort her, mener innklagede at han som megler ikke kan lastes i saken.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Saken gjelder meglerens ansvar for manglende opplysning om fukt i kjeller.

Partene forklarer seg ulikt om innklagede var forelagt fuktrapporten før salget. Der hvor det er påstand mot påstand som i denne saken, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens uttalelse større vekt enn den andres. Saken blir således å avvise på dette punktet.

Det fremgikk av taksten at det forelå en egen rapport om fukt. Rent generelt mener Reklamasjonsnemnda at eiendomsmegleren i et slikt tilfelle har en oppfordring til å undersøke nærmere hva dette innebærer. En eiendomsmegler skal dessuten rådgi selgeren slik at selgeren så langt mulig kan unngå å komme i ansvar. Imidlertid har selgeren selv på sitt egenerklæringsskjema krysset av for at han ikke var kjent med «Fukt-/vannskader, kondens eller vanninnsig i kjeller underetasje», kun kondens i vaskerom. Klageren hadde dessuten selv godkjent salgsoppgaven den 4. april 2005. Klageren kan etter dette ikke skyve sitt ansvar over på innklagede for forhold han selv måtte være kjent med.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 7. februar 2007