Klage nr 2018098

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. oktober 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                       Kristiansund Boligbyggelag

Saken gjelder:                Feil opplysninger

Saksfremstilling:

Den 16. mars 2012 kjøpte klageren en eiendom som innklagede formidlet. Klageren anfører at megleren gav feil opplysninger om hvilke begrensninger vedrørende byggehøyde som gjaldt på nabotomten, og krever erstatning med kr 300 000.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Før klageren kjøpte eiendommen, gjorde han det klart for megleren at utsikten var viktig for han. Basert på en e-post som ble sendt fra megleren før salget, fikk klageren inntrykk av at det var offentligrettslige begrensninger på nabotomten, og at det derfor ikke kunne bygges høyere enn 3,5 meter der. Senere viser det seg at begrensningene kun var avtalt mellom partene da nabotomten ble solgt. Dette kjøpet ble imidlertid aldri gjennomført. Senere ble nabotomten solgt uten de samme begrensningene. Innklagede var oppdragstaker i begge tilfeller.

Megleren var klar over at utsikten var viktig for klageren. Han hadde derfor oppfordring til å undersøke nærmere hvorvidt det forelå begrensninger på nabotomten. Ved å gi inntrykk av at det forelå offentligrettslige begrensninger, har innklagedes megler gitt feil opplysninger. Av den grunn må innklagede erstatte klageren den verdireduksjonen hans eiendom er påført,
kr 300 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det megleren skrev til klageren før salget, var at «[kjøperen av nabotomten] er kjent med at [nabotomten] er pålagt begrensninger». Han skrev ikke at disse var offentligrettslige. Senere ble tomten solgt uten de samme begrensningene, men det kan ikke megleren lastes for. Det er riktig at megleren bistod med salget også denne gang, men det var et oppgjørsoppdrag.

Det er ikke grunnlag for erstatning.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstand om feil opplysninger og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at megleren i dette tilfellet ikke har oppfylt sin opplysningsplikt, men at nemnda ikke har grunnlag for å ta stilling til erstatningsutmålingen.

Det sentrale spørsmålet er om megler ga tilstrekkelige opplysninger om den begrensningen i byggehøyde som var avtalt mellom partene på nabotomten. Etter nemndas syn vil normalt opplysninger på en nabotomt som vil redusere utsikten være av vesentlig betydning for de fleste boligkjøpere. Megleren burde derfor uttrykkelig presisert overfor klageren at begrensningene i byggehøyde på nabotomten kun var en privatrettslig avtale mellom partene der – og ikke en offentligrettslig begrensning. Klageren ville i så fall fått en klar oppfordring til å undersøke nærmere betydningen av dette, når det var viktig for ham. Den e-post megleren sendte i februar 2012, er ikke i denne sammenheng tilstrekkelig opplysende.

Nemnda kommer etter dette til at megleren ikke har overholdt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Når det gjelder spørsmålet om klageren har lidt et økonomisk tap, har nemnda ikke grunnlag for å utmåle erstatning kun basert på én uttalelse fra en eiendomsmegler. Erfaringen viser at man kan få til dels meget forskjellige uttalelser fra meglere og takstmenn i slike tilfeller. Nemnda nevner imidlertid at det er påregnelig at klageren har lidt et økonomisk tap.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Kristiansund Boligbyggelag har ikke overholdt sin opplysningsplikt, og innklagde er erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven
§ 2-1. Erstatning utmåles ikke av nemnda.