Saksframstilling

Klager kjøpte leilighet gjennom innklagede.

Både salgsoppgaven og kjøpekontrakten oppga fellesutgiftene til kr 5 544 pr mnd. I ettertid viste det seg å være et høyere beløp.

Faglig leder for foretaket er advokat.

Klageren anfører:

Klager kjøpte leilighet i et nyetablert borettslag gjennom innklagede, og overtok boligen i januar 2006. I henhold til salgsoppgaven og kjøpekontrakten var fellesutgiftene oppgitt til kr 5 544. Klager fikk ingen krav om innbetaling av husleie, til tross for gjentatte purringer. Først i september 2006 mottok klager husleiehefte for hele 2006. Klager ble svært forskrekket fordi husleie fra januar til juni var satt til kr 6 520. Fra juli 2006 var husleien steget til kr 7 251, uten at de hadde mottatt noe som helst varsel om husleieøkningen.

Det har vist seg at innklagede ikke varslet forretningsføreren om eierskifte, og leiligheten ble ikke overført på klageren før i september 2006. I følge bygge- og finansieringsplanen for borettslaget, var husleien stipulert til kr 6 520. Disse opplysningene ble ikke videreformidlet til klageren. Det hadde antakelig vært uaktuelt med kjøp av leiligheten dersom den reelle husleien hadde vært opplyst. Videre er boligens omsetningsverdi sunket grunnet den høye husleien.

Klageren har fremsatt krav om kr 16098 fra innklagede. Dette tilsvarer mellomlegget for oppgitt husleie og faktisk husleie i 2006. I tillegg krever klageren kompensasjon for det sannsynlige verditapet på leiligheten. Innklagede har tilbudt kr 5000 pga. feilaktige opplysninger, men klageren har vurdert tilbudet som uakseptabelt grunnet sakens faktum.

Innklagede anfører:

Innklagede bestrider klagers fremstilling av faktum. Videre bestrides det at det foreligger et ansvarsgrunnlag eller noe dokumentert økonomisk tap.

Det er korrekt at leiligheten ble annonsert med en husleie på kr 5544. Salgsoppgaven som er fremlagt av klager, er imidlertid et utkast til salgsoppgave og ikke det endelige prospektet. Opplysninger om husleie er basert på kalkulasjoner, hvor husleien på den aktuelle leiligheten er basert på 2,95 % rente og fellesutgifter på kr 750. Innklagede fikk ikke den aktuelle bygge- og finansieringsplanen i hende før det aktuelle salget. Dersom det hadde vært tilfellet, ville opplysninger om husleien selvsagt vært oppjustert.

Etter at avtale om kjøp var inngått, ble forretningsføreren informert om eierskiftet, jfr. vedlagt dokumentasjon. Forretningsføreren ble for øvrig tilskrevet i begynnelsen av februar 2006 vedrørende det aktuelle eierskiftet. Årsaken til at faktura ikke ble sendt ut til klager, kan ikke innklagede lastes for. Tilbudet om kompensasjon på kr 5000 ble fremsatt uavhengig av om innklagede var informert om endringen i husleien før eller etter budaksept.

I forhold til innklagede er det spørsmål om grunnvilkårene for erstatningsansvar er oppfylt. Det bestrides at innklagede har opptrådt ansvarsbetingende uaktsomt. I dette tilfellet ble husleien stipulert på bakgrunn av selgers opplysninger om prosjektets karakter. Utregningene i regnearket ble foretatt i henhold til rentenivået på det aktuelle tidspunktet.Fellesutgiftene ble dessuten beregnet på bakgrunn av tilsvarende prosjekter. Det var ingen forhold som skulle gi innklagede grunn til å tvile på riktigheten av opplysningene. I den endelige salgsoppgaven var det også oppgitt at husleien var stipulert med forbehold om endringer. Innklagede kan ikke anses for å ha garantert for husleiens størrelse i fremtiden. Den konkrete årsaken til endringer i fellesutgiftene er renteøkning, samt at fellesutgiftene har steget. I utkast til finansieringsplan ble det lagt opp til 15 % bufferoppbygging i borettslaget. Denne vil bli andel av fellesformue, og vil således komme klager direkte til gode. Renteøkning vil ikke kunne lastes innklagede.

Når det gjelder spørsmålet om innklagede har hatt finansieringsplanen i hende før salget, er det ikke fremlagt dokumentasjon om at dette er tilfellet.

Det anføres at klager ikke har lidt et slikt økonomisk tap slik klager selv hevder. Det eventuelle økonomiske tapet vil ikke kunne beregnes slik klager har gjort. Dersom husleien faktisk hadde vært oppgitt til kr 6520, utgjør det en nettodifferanse på kr 816 pr mnd. Videre vil 15 % av fellesutgiftene bli andel fellesformue, og må således komme til fratrekk. Totale merutgifter for klager vil etter dette utgjøre kr 643 pr mnd. Den siste husleieøkningen vil ikke under noen omstendighet kunne være å belaste innklagede. Når det gjelder påstått tap ved mulig fremtidig salg, er kravet udokumentert og må følgelig avvises.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede hevder at salgsprospektet var et utkast, noe som i for seg er en uakseptabel måte å fremstille et salgsobjekt til nærmere 2,6 mill uten å opplyse kjøper om dette. Som kjøper er man avhengig av at de opplysningene som blir fremlagt faktisk er korrekte, og at man kan stole på at innklagede besitter oppdaterte opplysninger. Husleiens størrelse er en viktig faktor når man går til innkjøp av en leilighet i denne prisklassen, og med så stor andel fellesgjeld. Som kjøper må man uansett kunne forholde seg til det som står i kjøpekontrakten. En justering av husleien grunnet generell renteøkning, må selvsagt påregnes i ettertid.

Påstand om at forretningsføreren var informert om eierskiftet den 24. januar, er ikke dokumentert ved innklagedes vedlegg i saken. Vedlegget viser kun at panterklæringen ble undertegnet av klageren, og ikke at denne ble videresendt til forretningsføreren. Klageren har vært i kontakt med den aktuelle forretningsføreren, og denne hevder å ikke ha mottatt noen dokumentasjon på eierskiftet før september 2006. Papirene på leiligheten ble heller ikke tinglyst av innklagede før september 2006.

Innklagedes påstand om at klager må fremskaffe dokumentasjon for et fremtidig tap, faller på sin egen urimelighet. Det er klart at en husleie på kr 6520 kontra kr 5544 gjør objektet mer vanskelig å omsette, og dermed er sannsynligheten for å oppnå en «god pris» langt vanskeligere. Ettersom klager ikke kjenner utregningsmetoden for en slik beregning, ønsker ikke klager å kreve et eksakt beløp. Leiligheten vil for øvrig bli lagt ut for salg i siste kvartal av 2007.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede hevder ikke at klagerens utgave av salgsoppgaven er et utkast – det fremgår uttrykkelig av bilaget at det dreier seg om et utkast. Det hele må enten bero på en misforståelse fra klagerens side, fordi det er umulig å overse påtegningen «utkast». Eventuelt må klageren selv ha lagt ved feil bilag i klagen til Reklamasjonsnemnda. Det er også en mulighet at klageren ikke har lest salgsoppgaven før avtale ble inngått, og i så fall har ikke opplysningene vedrørende husleie m.v. vært relevant ved kjøpet. I så fall er det ikke gitt uriktige opplysninger til klageren.

Innklagede har basert seg på opplysninger fra Brønnøysundregisteret, hvor det fremgikk hvem som var forretningsfører i det aktuelle borettslaget. Brev omkring eierskifte er således sendt i henhold til offentlige opplysninger.

Når det gjelder påstått fremtidig økonomisk tap, hevder innklagede at dette fremdeles ikke er dokumentert eller sannsynliggjort.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder feil opplysninger vedrørende fellesutgifter m.v.

Klagerne har kjøpt leiligheten på grunnlag av opplysninger i et utkast til salgsoppgave. Salg kan bare skje i henhold til utkast til salgsoppgave der eiendomsmegler bruker utkastet på en lojal måte. I dette tilfellet har ikke Reklamasjonsnemnda noe grunnlag for å konstatere at bruken har vært illojal. Et utkast bør videre som hovedregel ikke distribueres til interessenter, med mindre det går uttrykkelig frem av salgsoppgaven at det kun er et utkast. I dette tilfellet har innklagede tydelig markert at det dreier seg om et utkast ved at det i salgsoppgaven vertikalt er trykket «utkast» over hvert enkelt punkt i annen farge enn resten av salgsoppgaven. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det kan kreves tydeligere angivelse av at det er et utkast enn det har vært gjort i dette tilfellet.

Utkastet angir husleie uten noen forbehold. I den endelige salgsoppgaven er det tatt forbehold om at «Husleien er stipulert og tar utgangspunkt i dagens rente og kostnadsnivå. Megler gjør oppmerksom på at dette kan endre seg. Fellesgjelden er planlagt finansiert med fem års avdragsfrihet og 25 års nedbetalingstid». Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning burde også utkastet ha angitt dette dersom det skulle distribueres til interessenter. Spørsmålet er hvilken betydning det får at utkastet ikke tar dette forbeholdet.

Endringen av husleien som følge av renteøkning og fondsoppbyggingen i borettslaget, må etter Reklamasjonsnemndas oppfatning være klagerens risiko. Spesielt gjelder dette når salgsoppgaven er angitt som et utkast. Det synes imidlertid som om det i tillegg er begått en feil ved at fellesutgiftene er stipulert for lavt. Når innklagede ikke hartatt forbehold om at fellesutgiftene er stipulert, må han etter Reklamasjonsnemndas oppfatning være ansvarlig for differansen mellom kalkylen og de faktiske fellesutgiftene i en begrenset tidsperiode. Erstatningen kan skjønnsmessig fastsettes til kr. 10.000.

Reklamasjonsnemnda er enig med klageren i at den vedlagte panterklæring ikke er bevis for at forretningsføreren ble varslet om eierskiftet. Innklagedes brev av 8.2.2006 til borettslaget viser riktignok at slikt varsel antakelig ble gitt ca. én måned etter overtakelse. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er imidlertid dette for sent; melding om overdragelse må gis umiddelbart etter salget.

Innklagede har lagt frem dokumentasjon på at transportfullmakt ble oversendt forretningsfører 25. september 2006. Dokumenter skal imidlertid sendes for notering/tinglysing umiddelbart etter overtakelsen/oppgjør. I dette tilfelle er dokumentene oversendt alt for sent.

I brev av 8.2.2006 skriver innklagede at «Dersom det i henhold til vedtektene kreves skriftlig godkjennelse av overdragelsen ber vi om at dette sendes oss snarligst … «. Dersom denne formuleringen er et uttrykk for at innklagede ikke på forhånd har undersøkt vedtektene og avklaret spørsmålet om godkjennelse kreves, har innklagede opptrådt sterkt kritikkverdig. Reklamasjonsnemnda går imidlertid ikke nærmere inn på dette spørsmålet da det ikke er påberopt i klagen og det er ikke klart om styregodkjennelse var påkrevd.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Oslo, den 21. mars 2007