Klage nr 2018103

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 19. november 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                       Advokatfirmaet Thomas Thorstensen

Saken gjelder:                Budgivning

Saksfremstilling:

Den 13. juni 2018 la klageren inn et bud på en leilighet som innklagede formidlet. Dette ble akseptert av selgeren. Budet var på kr 3 400 000. Klageren anfører at budet inkludertefellesgjelden på kr 137 405, men dette bestrider innklagede. Kjøpet ble aldri gjennomført, og klageren ønsker at nemnda skal ta stilling til meglerens håndtering av budet.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem

Klageren har i korte trekk anført:  

Etter at klageren hadde lagt inn et bud på kr 3 200 000 eksklusive fellesgjeld, kom megleren med følgende motbud: «Må dessverre avvise budet. Men jeg klarte å overtale selger til å gå med på 3.400.000 med fleksibel overtakelse dog senest 1.10 står til kl 2200 i kveld». Klageren svarte: «Ja, 3.400.000 inkl. fellesgjeld med forbehold om montert dusjvegg og fleksibel overtakelse (senest 1.10) aksepterer jeg». Dette ble akseptert av selgeren. Tre dager senere mottok klageren en melding fra megleren om at det var inngått avtale om kjøp av leiligheten til kr 3 400 000 eksklusive fellesgjeld. En naturlig forståelse av budet tilsier at fellesgjelden skulle være inkludert, slik at totalprisen ble kr 3 400 000.

Klageren forstår at nemnda ikke kan ta stilling til hvorvidt kjøpet skal gjennomføres til
kr 3 400 000 inkludert fellesgjeld, men ønsker likevel at nemnda skal vurdere meglerens håndtering av budet.

Innklagede har i korte trekk anført:

Spørsmålet er hvordan klagerens bud skal tolkes. Klageren la inn flere bud på leiligheten. Ingen av de andre gangene delte han opp budet på denne måten, og slik de øvrige budene hans ble formulert, må han ha vært klar over at det var andelen han la inn bud på. Det er dette som er det vanlige. Hvis en budgiver mener at fellesgjelden skal være inkludert i budet, må det spesifiseres, særlig når de øvrige budene ikke er delt opp på samme måte. Innklagede tror klageren formulerte budet på denne måten for å være «smart», slik at han kunne skaffe seg leiligheten til en lavere pris.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmål om megleren i forbindelse med tolkningen av et motbud og aksept har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle saken dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Tolkningen av motbud og akseptKlageren la inn et bud pr. SMS 13. juni 2018 med følgende ordlyd:

«Legger inn bud på 3.200.000 eksl. fellesgjeld og omkostninger med forbehold om montering av manglede dusjvegg»

Det fremgår her klart at budet er eksklusive fellesgjeld, det vil si at fellesgjelden på
kr 137 405 kom i tillegg. Det vil si at total pris ble kr 3 337 405.

Megleren svarte pr. SMS samme dag:

«Må dessverre avvise budet. Men jeg klarte å overtale selger til å gå med på 3.400.000 og det satt langt inne, han ønsker å vente til august hvis ikke dette går. Du får da også med montert dusjvegg på kjøpet. 3.400.000 med fleksibel overtakelse dog senest 1.10 står til kl 2200 i kveld»

Dette var et motbud fra selgerens side. I budet var det ikke sagt noe om budet var eksklusive eller inklusive fellesgjelden.

Klageren svarte følgende 13. juni pr. SMS:

«Ja, 3.400.000 inkl. fellesgjeld med forbehold om montert dusjvegg og fleksibel overtagelse (senest 1.10) aksepterer jeg.»

Det fremgår her at klageren aksepterte budet, men presiserte at det var inklusive fellesgjeld. Med andre ord var fellesgjelden medregnet eller innbefattet i aksepten. I praksis innebar det at klageren forhøyet sitt bud på kr 3 200 000 eksklusive fellesgjeld med kr 62 595 (kr 3 400 000 minus kr 137 405 er kr 3 262 595), en ikke uvesentlig økning.

Megler svarte pr. SMS 13.juni:

«Ok, da kan jeg gratulere med et godt kjøp av ny leilighet.»

Innklagede har ikke bestridt at kjøpet av leiligheten foregikk på denne måten.

Det springende punktet i saken er følgelig om fellesgjelden på kr 137 405 var inkludert i beløpet kr 3 400 000, da klageren aksepterte motbudet.

Som det fremgår, var klagerens bud på kr 3 200 000 eksklusive fellesgjeld. Motbudet sa ikke noe uttrykkelig om det var eksklusive eller inklusive fellesgjeld. Det kan imidlertid forstås slik at det kun var beløpets størrelse som ble forhøyet, men at fellesgjelden på samme måte som ved budet på kr 3 200 00 kom i tillegg. Det er heller ikke vanlig at med ved budgivning på en andel med fellesgjeld sier noe om fellesgjelden, da det framgår av salgsoppgaven at den kommer i tillegg uansett budets størrelse.

Problemet her er at klagerens aksept av motbudet uttrykkelig angir at kr 3 400 000 inklusive fellesgjeld godtas. Språklig er det ikke tvil om at inklusive betyr iberegnet eller medregnet, se Kirkeby, Den store norske bokmålsordboka, 2014 side 714 og Kunnskapsforlagets store norske ordbok, 3. utgave 2017 side 496.

Nemnda mener at det i denne bud-/motbudprosessen ble inngått en bindende avtale om kjøpesum kr 3 400 000, som også omfattet andel fellesgjeld. Megleren burde dersom han var usikker på hva klagerens aksept innebar vedrørende fellesgjelden, tatt dette opp med klageren før megleren på selgers vegne gratulerte med et godt kjøp. Hvis selgerens motbud var eksklusive fellesgjeld, stod man følgelig overfor en uoverensstemmende aksept fra klagerens side. Det vil si at aksepten måtte anses som kombinert avslag og nytt tilbud, jf. avtaleloven
§ 6.

Da megleren ikke foretok noen nærmere undersøkelser om hva klagerens aksept innebar vedrørende fellesgjelden, og bekreftet på vegne av selger (oppdragsgiver) at avtale var inngått, kan ikke megler etterpå endre avtalen og si at fellesgjelden kommer i tillegg. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

ErstatningskravetKlageren har krevd kr 137 405 i erstatning som tilsvarer andel fellesgjeld. Innklagede har i tilsvaret opplyst at leiligheten ble solgt for tredje gang for kr 3 460 000. Nemnda forstår det slik at det nå under ingen omstendighet kan gjennomføres et salg av leiligheten til klageren. Da leiligheten nå er solgt til en tredjemann, har imidlertid ikke klageren lidt noe økonomisk tap, og erstatningskravet kan ikke føre frem

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Advokatfirmaet Thomas Thorstensen har opptrådt i strid med god meglerskikk i budprosessen. Erstatningskravet fører ikke frem.