Saksframstilling

Klageren kjøpte en bolig gjennom innklagede som eiendomsmegler. Overtakelse var 1. august 2006. Klageren hevder at det i salgsprosessen er gitt feilaktige opplysninger om eiendommen.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Det er i salgsprosessen opplyst muntlig fra innklagede at leierett til garasjeplass medfølger leiligheten. Dette er ikke riktig. Leiligheten er uten garasjeplass og leie av garasjeplass er kun mulig etter ansiennitet i borettslaget. Klageren står derfor uten garasjeplass og uten mulighet til å selge leiligheten med leierett til garasjeplass ved eventuelt videresalg i fremtiden. Klageren understreket viktigheten av garasjeplass før budrunden og før inngåelse av kontrakt. Hun ble informert av innklagedes saksbehandler om at leierett til garasjeplass fulgte leiligheten. Klageren mener derfor å ha blitt feilinformert av innklagede og at dette må anses som en vesentlig mangel ved handelen. Garasjeplasser i Oslo og omegn er dyre, og mangelen av slik plass må være vesentlig i forhold til kjøpesummen av leiligheten som var på kr 440 000.

Det er i salgsoppgave, takst og kjøpekontrakt opplyst om at en bod medfølger leiligheten. Dette er ikke riktig. Leiligheten har ingen bod. Det er meget viktig

med en bod når leiligheten er kun 17 kvm. Mangelen av bod medfører vesentlig redusert mulighet for oppbevaring av gjenstander. Mangelen av bod bør også anses som en vesentlig mangel.

Det er opplyst i salgsoppgave, takst og kjøpekontrakt at trappevask er inkludert i husleien. Kjøperen har fått muntlige og skriftlige klager fra beboere om at trappevask ikke er gjennomført. Dette er ingen vesentlig mangel, men det belyser meglerens manglende innsikt og evne til å overholde informasjonsplikten på vegne av selgeren.

Det har vært holdt møte med innklagedes saksbehandler. Det ble gitt tilbakemelding fra innklagede om at klageren måtte rette sin klage mot selgeren.

Reklamasjonsnemnda bes vurdere klagerens krav på erstatning.

Innklagede anfører:

I salgsoppgaven er det opplyst om mulighet for leie av garasje. Innklagede ble av forretningsfører informert om at kjøperen kunne tre inn i leieavtalen til selger, noe de i ettertid har gått tilbake på. Dette ble klageren muntlig informert om. Selgeren fremskaffet så en tilsvarende leieavtale til kjøperen i samme garasjeanlegg til samme vilkår som på kjøpstidspunktet. Kjøperen har ikke på noe tidspunkt blitt lovet en eksklusiv leierett som medfølger leiligheten.

Selgeren har gitt opplysning om tilhørende bod, samt godkjent opplysninger vedrørende boder i både salgsoppgave, annonse og annen markedsføring.

Informasjon om at trappevask er inkludert i fellesutgiftene er basert på informasjon fra forretningsfører.

Innklagede kan ikke være ansvarlig for uriktige opplysninger gitt av forretningsfører og selger. Innklagede har etter beste evne prøvd å ivareta omsorg ovenfor kjøper og selger, da han i forkant av salget innhentet opplysninger fra både forretningsfører og selger.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder meglerens ansvar for feil opplysninger om leierett til garasjeplass, bod og trappevask.

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet til eiendomsmegleren. Forholdet mellom kjøperen og selgeren behandles således ikke av Reklamasjonsnemnda.

Meglerens viktigste kilde til opplysninger er selgeren. Opplysninger som angir «mulighet for … «, medfører et særskilt ansvar for megleren til å undersøke om det foreligger en reell mulighet. Denne type opplysninger må megleren kontrollere mot opplysninger fra for eksempel forretningsføreren der det er et sameie, borettslag eller lignende.

Det står i salgsoppgaven at det er mulighet for leie av garasjeplass for kr 302 per måned. Innklagede anfører at han ble informert av forretningsføreren om at kjøperen kunne tre inn i leieavtalen til selgeren, noe forretningsføreren ifølge innklagede har gått tilbake på. Videre opplyser innklagede at informasjonen om at trappevask er inkludert i husleien, er basert på opplysninger fra forretningsføreren.

Innklagede har ikke fremlagt dokumentasjon for at disse opplysningene er mottatt fra forretningsføreren. Av skrivet som er oversendt fra forretningsføreren til innklagede, fremgår det ikke noe om verken garasjeplass, bod eller trappevask. Det fremgår imidlertid at en rekke dokumenter skal være oversendt megleren per e-mail, herunder årsmelding og regnskap for siste år, drifts- og faktaopplysninger om borettslaget m.m., men disse er ikke vedlagt tilsvaret. På forespørsel har innklagede fremlagt kopi av «Takstoppdrag» og svarbrev fra forretningsføreren med meglerens påtegning hva angår «bilplass». Disse kopiene, som bare består av noen få stikkord, er imidlertid ikke tilstrekkelig dokumentasjon. Reklamasjonsnemnda finner derfor ikke at innklagede har dokumentert at opplysningene er fremkommet på at en slik måte at det kan frita megleren for ansvar for den mangelfulle informasjonen til kjøperen.

Når det gjelder boder, har den tidligere Klagenemnda for eiendomsmeglingstjenester bl.a. i sak 04/40 sagt at

«Spørsmålet er om innklagede skulle ha undersøkt boder. Bl.a. i tråd med høyesterettsdommen i Rt. 1999 s. 408 har Klagenemnda tidligere lagt til grunn at eiendomsmegler normalt bør kunne basere seg på selgerens opplysninger om boder. Klagenemnda kan ikke se at det er noen grunn til å fravike dette utgangspunktet i denne saken.»

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning stiller det seg noe annerledes når det som i denne saken dreier seg om en leilighet på bare 17 m2. I et slikt tilfelle vil en bod ha en stor betydning. Nemnda mener derfor at eiendomsmegleren i dette tilfellet i det minste burde ha besiktiget/bedt om å få besiktige boden. Dette er i tråd med emgll. § 3-7 (1) om at megleren «så langt det synes rimelig» skal innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen. Manglende bod ville i så fall blitt avklaret.

Reklamasjonsnemnda mener at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende når det er gitt feil opplysninger om leierett til garasjeplass, bod og trappevask. Innklagede blir i prinsippet ansvarlig for det tap som klageren dermed er påført. Reklamasjonsnemnda har et dårlig grunnlag for å avgjøre erstatningens størrelse, men antar etter en nøktern vurdering at tapet skjønnsmessig kan fastsettes til 5 prosent av kjøpesummen.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis medhold i sin klage. Erstatningen settes skjønnsmessig til 5% av kjøpesummen for boligen.

Oslo, den 21. mars 2007

Merk: Innklagede har gitt beskjed om at de ikke kommer til å etterfølge vedtaket.