Klage nr 2018116
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 19. november 2018. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Aktiv Innherred AS
Saken gjelder: Forkjøpsrett
Saksfremstilling:
I 2017 ble klageren kontaktet av innklagede og spurt om hun ønsket å gjøre gjeldende sin forkjøpsrett på en hytte som lå på en eiendom hun festet bort. Klageren anfører at megleren ga uriktige opplysninger om hvilke vilkår som gjaldt for forkjøpsretten og mulighetene for å kreve høyere festeavgift. Klageren krever erstatning på kr 275 000, og ber om at nemnda tar stilling til om hun har krav på høyere festeavgift.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Før salget ble klageren kontaktet av megleren og spurt om hun ønsket å gjøre forkjøpsretten gjeldende. I den forbindelse var det viktig for klageren å avklare to forhold: For det første om forkjøpsretten gjaldt taksten eller salgsprisen, og for det andre om hun hadde mulighet til å øke festeavgiften. Klageren fikk til svar at forkjøpsretten gjaldt salgssummen, og at hun ikke hadde mulighet til å kreve høyere festeavgift. På denne bakgrunn valgte klageren å ikke gjøre forkjøpsretten gjeldende. Senere oppdaget klageren at forkjøpsretten gjaldt taksten, og at hun på grunn av praksis fra EMD har mulighet til å kreve høyere festeavgift.
Innklagede anfører at formuleringen «gjeldende salgsverdi på det aktuelle tidspunktet» må forstås slik at forkjøpsretten gjaldt salgssummen. Det kan ikke være riktig. I skjøtet sondres det eksplisitt mellom kjøpesum og salgsverdi.
Hytta gikk for kr 275 000 over takst. Klageren ville brukt forkjøpsretten dersom hun var klar over at den gjaldt taksten. På grunn av meglerens uriktige opplysninger har med andre ord klageren gått glipp av muligheten til å selge hytta med fortjeneste. Innklagede må derfor betale erstatning med minimum kr 275 000 til klageren.
Når det gjelder festeavgiften, ber klageren om at nemnda tar stilling til om hun har krav på høyere festeavgift.
Det er også kritikkverdig at innklagede ofte ringte klageren i stedet for svare på hennes henvendelser skriftlig. I tillegg skal megleren ha sagt til kjøperen at klageren var villig til å innløse tomten for kr 100 000. Det er ikke riktig.
Innklagede har i korte trekk anført:
Før salget sendte megleren brev til klageren hvor han etterspurte opplysninger om festekontrakten. Klageren svarte at hun ønsket å heve festeavgiften, og at hun ikke ønsket å ta stilling til forkjøpsretten før endelig takst var gitt. Selgeren var ikke enig med klageren, og ønsket å engasjere en advokat til å se på spørsmålet om festeavgift. Etter dette kom partene til enighet om betingelsene for festekontrakten, og hytta ble lagt ut for salg. Da hytta var solgt, sendte megleren brev til klageren og spurte om hun ønsket å gjøre forkjøpsretten gjeldende, men det ønsket hun ikke.
Innklagede bestrider at megleren ga uriktige opplysninger om hvilke vilkår som gjaldt for forkjøpsretten. I skjøtet står det at forkjøpsretten gjaldt «gjeldende salgsverdi på det aktuelle tidspunktet». Dette må forstås som salgssummen.
Når det gjelder festeavgiften, står det ingenting i festekontrakten adgangen til regulering. Det betyr at tomtefesteloven § 15 gjelder. Etter tredje ledd kan bortfesteren kreve regulering hvert tiende år. Det betyr at klageren ikke kan kreve regulering før 2022.
Innklagede bestrider at megleren skal ha sagt at klageren
var villig til å innløse tomten for
kr 100 000.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke kan føre frem.
Forkjøpsretten
Spørsmålet er om taksten eller salgssummen skulle legges til grunn for forkjøpsretten. Det fremgår av skjøtet at «gjeldende salgsverdi på det aktuelle tidspunktet» skal legges til grunn for forkjøpsretten. Nemnda mener derfor at det må være klart at det er salgsverdien – og ikke taksten – som skal legges til grunn. Dette avviker fra det som fremgår av festekontrakten datert 26. september 2002, men det kan ikke være avgjørende.
Innløsningssum
Klageren anfører at megleren skal ha sagt til kjøperen at klageren var villig til å innløse tomten for kr 100 000, noe innklagede bestrider. Det står her følgelig påstand mot påstand, og nemnda kan ikke ved sin skriftlige behandling ta stilling til dette.
Forhøyelse av festeavgiften
Klageren har bedt om nemnda tar stilling til om klageren (bortfester) kan kreve høyere festeavgift. Dette har ikke noe med meglerens håndtering av oppdraget å gjøre, og ligger også utenfor det som er nemndas mandat.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.