Saksframstilling

Klageren kjøpte leilighet gjennom innklagede.

En av de ansatte i meglerforetaket bestemte seg for å legge inn bud på den aktuelle boligen. Klageren hevder at innklagede ventet med å si fra seg oppdraget, mens innklagede påstår at oppdraget ble sagt opp umiddelbart etter at konflikten med emgll. § 2-12 oppsto.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren startet budgivningen, og la inn bud på prisantydning som var kr 1580000. I tillegg til klageren var det en annen budgiver (budgiver nr 2), og klagerens bud kom opp i kr 1700000. I ettertid har det vist seg at den andre budgiveren ikke la inn flere bud. Klageren fikk imidlertid beskjed fra innklagede at denne andre budgiveren forhøyet budet til kr 1710000. Det ble ikke opplyst at vedkommende budgiver var en ny budgiver (budgiver nr 3), og at denne var ansatt på det samme meglerkontoret.

Klageren bød ytterligere kr 10000, mens budgiver 3 bød tilsvarende, men med lengre akseptfrist og forbehold om finansiering. Klageren økte deretter budet til kr 1740000, hvoretter budgiver nr 3 fulgte opp med det samme budet. Først på dette tidspunktet fikk klageren beskjed om at budgiver nr 2 hadde trukket

seg, og at budgiver nr 3 var ny budgiver. Klageren syntes dette var noe underlig, ogstilte spørsmål til innklagede hvorvidt budgiver nr 3 hadde anledning til å inngi bud. Innklagede svarte bekreftende på at hennes kollega kunne gi bud på eiendommen. Klageren økte deretter budet til kr 1750000, og budgiver nr 3 fulgte opp med samme tilbud, dog med lengre akseptfrist og forbehold om finansiering. Klageren fikk til slutt aksept for sitt bud på kr 1750000.

Ovennevnte forhold synes å være i strid med emgll. § 2-12 om forbud mot egenhandel. Innklagede har avvist krav om erstatning på kr 50000 samt dekning av advokatutgifter fra klageren. Innklagede begrunner avvisningen med at oppdraget ble sagt opp pga. forbudet mot egenhandel. I henhold til budjournalen synes det likevel som at innklagede foresto budrunden før oppdraget ble overlatt til en annen megler. Det har da liten betydning at selve kontraktsutformingen og oppgjøret ble foretatt av et annet foretak ettersom handel allerede var inngått.

Innklagede synes ikke bare å ha opptrådt uaktsomt, men forsettlig idet forbudet etter emgll. § 2-12 må ha vært kjent for foretaket. Interessen til budgiver nr 3 må ha oppstått en tid før bud ble inngitt, og innklagede skulle allerede på dette tidspunktet ha sagt fra seg oppdraget. Klageren har derved blitt påført et tap i form av at leiligheten ble kr 50000 dyrere. Selgeren ville etter all sannsynlighet ha akseptert klagerens bud på kr 1700000 ettersom prisantydning var kr 1580000, og fordi budgiver nr 2 trakk seg på dette tidspunktet.

Klageren hevder innklagede har brutt bestemmelsen i emgll. § 2-12 samt opptrådt i strid med god meglerskikk ved å holde tilbake opplysninger om budgiver nr 3 underveis i budrunden. Klageren kraver derfor erstattet kr 50000 samt dekning av advokatutgifter.

Innklagede anfører:

I forbindelse med gjennomføringen av vedkommende salgsoppdrag fattet en av innklagedes medarbeidere interesse for leiligheten. Spørsmålet om egenhandel ble derfor gjennomgått med megleren som hadde oppdraget, og det ble gitt beskjed om at oppdraget måtte sies opp dersom noenved kontoret skulle legge inn bud på leiligheten.

Boligen ble markedsført med prisantydning på kr 1580000, og det kom bud fra flere konkurrerende budgivere. Klagerens bud på ble forhøyet til kr 1700000 den 26.09.2006 kl 1815. Akseptfristen ble satt til kl 1915 samme dag, og det tidligere finansieringsforbeholdet ble strøket. Etter at innklagede mottok denne budforhøyelsen, og det var klart at det ikke ville komme flere konkurrerende bud fra andre interessenter, la en av foretakets ansatte inn bud på kr 1710000. Akseptfristen ble satt til neste dag kl 16 for at det skulle være mulig å overføre oppdraget til advokat eller annen eiendomsmegler for videre behandling.

Både selgeren og klageren ble kontaktet og varslet om det siste budet, og det ble gitt beskjed pr telefon til begge parter om at oppdraget måtte sies opp grunnet egenhandelsforbudet. Det er således ikke riktig når klageren hevder at opplysninger om egenhandel og ansettelsesforhold ikke ble opplyst før budrunden nærmet seg slutten.

Til tross for at klageren mottok informasjon om oppsigelse av oppdraget, ga han uttrykk for at han ikke ønsket å vente. Klageren ønsket en rask avklaring, og øket derfor sitt bud til kr 1720000 umiddelbart, og med ca. 5 minutters akseptfrist. Ansvarlig megler ønsket å avslutte budrunden og overføre oppdraget til et annet meglerkontor, men ble usikker på hvordan den siste budforhøyelsen skulle håndteres. Innklagede fryktet å komme i ansvar overfor oppdragsgiver ved ikke å videreformidle dette budet, og valgte å melde fra om utviklingen selv om oppdraget var sagt opp.

Deretter fulgte flere budjusteringer med samme mønster: Klageren økte sine bud med korte akseptfrister, og innklagedes ansatt bød tilsvarende, men med akseptfrist til neste dag. Budgivningen foregikk sent på ettermiddagen/kvelden, og faglig leder var ikke tilgjengelig for råd og veiledning.

Alle budene ble ført inn i budprotokollen fortløpende, før oppdraget til slutt ble avsluttet i foretakets meglersystem samme kveld. Foretakets megler hadde ingen egeninteresse i å gjennomføre budrunden etter at oppdraget var sagt opp og krav på provisjon var bortfalt. Oppdraget ble sagt opp da en av innklagedes ansatte la inn sitt første bud, og det kan ikke være avgjørende for vurderingen om tidsrekkefølgen i budprotokollen fremstår korrekt etter at handelen er avsluttet.

Budrunden mellom klageren og en av innklagedes ansatte ble gjennomført etter at oppdraget var sagt opp, og gjennomføringen av budrunden er derfor ikke i strid med egenhandelsforbudet.

Noen dager etter gjennomføringen av budrunden ble det avholdt separat møte både med selgeren og kjøperen. Forløpet i budrunden ble gjennomgått med begge parter, og innklagede orienterte om sin befatning med saken. Det ble også opplyst at det kunne oppfattes som uheldig at budrunden ble gjennomført etter oppsigelse av oppdraget. Begge parter bekreftet at de var kjent med at den konkurrerende budgiveren var ansatt hos innklagede, og ga uttrykk for at de aksepterte gjennomføringen og handelen som var inngått. Klageren ga også en muntlig forsikring om at saken ikke ville bli forfulgt fra hans side, men har likevel valgt å klage foretak inn for Reklamasjonsnemnda.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det fremkommer av innklagedes anførsler at en av deres medarbeidere fattet interesse for leiligheten i forbindelse med gjennomføringen av salgsoppdraget. I henhold til emgll. § 2-12 annet ledd fremgår det uttrykkelig at oppdraget skal sies opp dersom visse personer har eller får personlig eller økonomisk interesse i den handelen oppdraget gjelder. Det følger av Kredittilsynets rundskriv 9/2006 at foretaket plikter å si fra seg oppdraget så snart interessen oppstår. Slik interesse må anses oppstått så snart en ansatt i foretaket bestemmer seg for å kjøpe. Klageren antar følgelig at medarbeiderens interesse oppstod før hennes første bud ble inngitt. Dette støttes også av uttalelsen fra megleren som forestod oppdraget, jfr. vedlegg i tilsvaret. Det fremkommer her at en på kontoret på et tidlig tidspunkt vurderte å legge inn bud.

Innklagede hevder at budgiver nr 3 satte lang akseptfrist for sitt bud for at det skulle være mulig å overføre oppdraget til advokat eller annen eiendomsmegler. Etter klagerens oppfatning burde oppdraget vært sagt opp allerede før medarbeideren la inn sitt første bud. Innklagede har ikke dokumentert på hvilket tidspunkt oppdraget faktisk ble sagt opp. Innklagede hevder at det ble inngitt bud fra flere konkurrerende interessenter, noe klageren benekter. Klageren fastholder at informasjon om budgiver nr 3 først ble gitt da budet var kommet opp i kr 1740000. Innklagede har heller ikke dokumentert at slik informasjon ble gitt på et tidligere tidspunkt.

Klageren ble forespurt om prosessen kunne videreføres dagen etter. Det er ikke riktig at klageren insisterte på en avklaring samme kveld. Klageren uttalte imidlertid at det ikke var gitt at han ville opprettholde sitt siste bud til dagen etter.

Klageren benekter at han lovet å la være å forfølge saken i forhold til brudd på emgll. § 2-12. Det ble foreslått ulike alternativer til hvordan saken kunne løses: Klageren kunne trekke seg fra kjøpet og la budgiver nr 3 få tilslaget, alternativt kunne det iverksettes en ny budrunde.

Den videre håndtering av prosessen ble deretter overført til et annet foretak.

Avslutningsvis vil klageren bemerke at formålet med forbud mot egenhandel nettopp er å sikre tilliten til eiendomsmegleren som mellommann. Dette tilsier at eiendomsmegleren skal unngå situasjoner som innebærer interessekonflikter som ikke kan forenes med mellommannsrollen. Eiendomsmegleren må i den forbindelse unngå situasjoner som egner seg til å svekke tilliten til det arbeid som utføres i forbindelse med et oppdrag. Klageren mener at innklagede i foreliggende sak har opptrådt på en måte som svekker slik tillit.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen dreier seg om påstand om brudd på emgll. § 2-12.

Etter sakens faktum er det klart at det foreligger egenhandel i henhold til emgll. § 2-12 første ledd, og spørsmålet blir da om innklagede sa fra seg oppdraget i tråd med § 2-12 annet ledd.

Partene er uenige om når oppdraget faktisk ble sagt opp fra innklagedes side. Klageren hevder at det ikke foreligger noen dokumentasjon for at oppdraget ble sagt opp, og i så fall tidspunktet for oppsigelsen. Innklagede hevder derimot at oppsigelsen fant sted da en av foretakets ansatte la inn sitt første bud.

Reklamasjonsnemnda ser at innklagede har forsøkt å foreta en vurdering av hensynet til oppdragsgiver, herunder eventuell ulempe ved å si fra seg oppdraget midt i en budrunde. Det er klart at bestemmelsen i emgll. § 2-12 i særlige tilfeller kan slå uheldig ut for oppdragsgiver. Ingen av rettskildene åpner imidlertid for en slik avveining, slik at forbudet mot egenhandel må tolkes absolutt. Reklamasjonsnemnda har registrert at denne problemstillingen har vært drøftet kort i NOU 2006:1 side 87. Det avgjørende i dette tilfellet er at innklagede valgte å fortsette formidlingen av budene etter at det ble klart at man kom i strid med egenhandelsforbudet. At klageren satte svært korte akseptfrister, fritar ikke innklagede fra plikten til å si fra seg oppdraget, og dermed unngå enhver befatning med prosessen. I så fall burde innklagede foretatt en vurdering i forhold til forskriften § 8-6.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har innklagede overtrådt forbudet mot egenhandel. Reglene harimidlertid til formål å sikre tilliten til eiendomsmegler, men derimot ikke som siktemål å gi budgivere som har lagt opp et løp med korte budfrister, krav på å få kjøpe en bolig uten at alle interessenter får by på eiendommen. Klageren har dermed ikke krav på noe erstatning fra innklagede.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Innklagede har handlet i strid med forbudet mot egenhandel. Klagerens krav på kompensasjon fører ikke frem.

Oslo, den 21. mars 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant