Klage nr 2018130

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 19. november 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                       DNB Eiendom AS Asker

Saken gjelder:                Uriktige opplysninger

Saksfremstilling:

Den 2. juli 2018 kjøpte klageren en leilighet som innklagede formidlet. Klageren anfører at megleren i større grad burde informert om hvilke økonomiske konsekvenser planlagte rehabiliteringsarbeider ville få for ham, og krever erstatning med kr 300 000.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem

Klageren har i korte trekk anført:  

Siden 2012 har sameiet vært klar over at det er behov for rehabilitering av sementen i lavblokken. En konsulent har anslått at arbeidet vil koste mellom kr 8 000 000 og
kr 10 000 000. Rapporten ble lagt frem for styret 1. august 2017. Her ble skadene beskrevet i detalj. På generalforsamlingen 26. april 2018 la styret frem en plan for hvordan rehabiliteringen skulle finansieres. Etter denne skulle kr 231 000 pr. sameiedel finansieres ved felleslån, mens hver sameiedel skulle bidra med kr 189 000 som egenkapital. Forslaget ble vedtatt utsatt.

Salgsoppgaven inneholder ingen opplysninger om hvilke kostnader som bør forventes når vedlikeholdsarbeidet som er planlagt, settes i gang. Megleren var klar over at sameiet hadde innhentet tilbud fra tre ulike firmaer, og at det ikke var store sprik mellom disse. Megleren var også klar over at sameiet slet med å finansiere rehabiliteringen, og at beboerne måtte regne med å bidra med mye fra egen lomme. I tillegg kommer økte felleskostnader. Selv om det på forrige generalforsamling ble besluttet å utsette prosessen, slik at det på salgstidspunktet ikke var sikkert hva vedlikeholdsarbeidet ville koste, burde megleren i større grad fått frem at rehabiliteringen ville få økonomiske konsekvenser for klageren. Det er ikke tilstrekkelig at han informerte om at det var planer om rehabilitering. Dette gjelder særlig når salgsoppgaven gir inntrykk av at kostnadene til dette arbeidet var hensyntatt i felleskostnadene. Klageren nevner at innkallingen til generalforsamlingen ikke var vedlagt salgsoppgaven.

Det er ikke tvil om at klageren hadde grunn til å regne med å få opplysninger om hva rehabiliteringen sannsynligvis ville koste. Megleren har derfor misligholdt sin opplysningsplikt.

 Klageren krever erstatning med kr 300 000.

Innklagede har i korte trekk anført:

Krav om avvisning

Klageren har ikke forsøkt å løse saken i minnelighet med innklagede. Klagen bør derfor avvises.

Rehabiliteringen

Salgsoppgaven inneholder på flere steder opplysninger om planlagt vedlikeholdsarbeid. I tilstandsrapporten står det uttrykkelig at det er planlagt en større rehabilitering av blokken. Grunnen til at det ikke står noe om kostnader, er fordi det ikke var sikkert hvor mye arbeidet ville beløpe seg til. Dersom det var viktig for klageren å finne ut mer om kostnadsbildet, burde han gjort grundigere undersøkelser, for eksempel ved å be om årsberetningen. Det står i salgsoppgaven at denne kunne fås ved henvendelse til megleren. Innklagede kan ikke holdes ansvarlig for at klageren ikke forsto at felleskostnadene som er oppført i salgsoppgaven, er slik de var på salgstidspunktet.

Megleren har gitt de opplysningene som klageren hadde grunn til å regne med å få, og har derfor ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det er uansett ikke sannsynliggjort at klageren har lidt et økonomisk tap.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstand om uriktige opplysninger og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.

Det springende punktet i saken er om megleren i større grad burde informert om hvilke økonomiske konsekvenser rehabiliteringen av borettslaget vil innebære for klageren.

Nemnda nevner at det i salgsoppgaven under «Eiendommen fra A til Å» er opplyst om en rekke forhold som må rehabiliteres. Det er også i tilstandsrapporten angitt at det er planlagt større rehabilitering. Det var således gitt opplysninger om at det skulle foretas større rehabiliteringsarbeider, og som klageren måtte være klar over da han kjøpte leiligheten. Det som kjennetegner de opplysninger som ble gitt, er imidlertid at det ikke var angitt noen prisestimater om hva dette ville koste. Megleren hadde dog tilgang til en «Tilstandsundersøkelse av betongkonstruksjoner» med et kostnadsestimat på nesten
11 millioner kroner. Selv om saken ble utsatt på årsmøtet i sameiet, var det all grunn for megler til å fremlegge denne undersøkelsen, slik at en kjøper hadde bedre forutsetninger for å vurdere hva den sannsynlige rehabiliteringen ville koste. Den informasjonen som fremgikk av salgsoppgaven og tilstandsrapporten, ga den ukyndige kjøper liten informasjon om hva dette ville koste – noe som vil være av stor betydning når man skal legge inn bud. Se også
sak RFE-2018-077.

Da megler valgte ikke å fremlegge undersøkelsen, eller uttrykkelig å opplyse i salgsoppgaven om at undersøkelsen forelå med prisestimatet på nær 11 millioner kroner, har megleren ikke overholdt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Nemnda finner at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og at innklagede er erstatningsansvarlig overfor klageren. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag til å fastsette erstatningens størrelse. Det er for det første knyttet usikkerhet til hvor mye fellesgjelden vil øke ut over det som allerede er på det rene, og for det andre vil det planlagte vedlikeholdet medføre en oppgradering av leiligheten som kan påvirke verdien på den.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til DNB Eiendom AS Asker har ikke overholdt sin opplysningsplikt, og har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Innklagede er erstatningsansvarlig overfor klageren. Nemnda har ikke tilstrekkelig grunnlag for å fastsette erstatningens størrelse.