Saksframstilling

Klagerne kjøpte en leilighet i et kompleks under oppføring. Leiligheten var tidligere solgt til en annen, og det var denne kjøperen som sto som selger ved dette salget. Kjøpekontrakt ble undertegnet av klagerne 11. august 2005, og av selgeren 20. september 2005. Klagerne reiser tvil om den første personen reelt sett var eier, og antar at salget kan ha vært i strid med etiske regler for NEF relatert til egenhandel.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren klager på følgende forhold:

1.Tilbakeholdelse av relevant informasjon, spesielt i forhold til annen gangs selger, som antas å ha overtrådt regelverket om egenhandel

2.Amatørmessig og ustrukturert opptreden fra megler

3.Unødvendig sommel fra megler ved gjennomføring av salget

4.Feilaktig informasjon gitt av Dialog i møter vedrørende forsøk på løsning av saken

I prisoversikten klagerne fikk oversendt sto leilighet R 17 oppført som ledig. Innklagede opplyste at den var solgt. Ifølge dokumentasjon som senere er mottatt fra opprinnelig selger, ble kjøpetilbud undertegnet av kjøper og selger 18. april 2005 med forbehold om at «Endringer/tilvalg er mulig». Innklagede opplyste at plantegningen var endret og oppgradering foretatt. Prisforlangende var nå kr 2 950 000, mens opprinnelig pris var kr 2 695 000. Det ble opplyst at leiligheten nå var blitt betydelig påkostet uten at beløp for dette ble oppgitt.

Kjøpetilbud ble levert. Klagerne kjente fremdeles ikke kostnadene for oppgradering, men gikk ut fra at oppgraderingene sto for det meste av differansen mellom opprinnelig og ny pris kr 255 000. Foreløpig kjøpetilbud med vedlegg ble undertegnet av kjøper og selger. Kjøpesummen ble satt til kr 2 885 932. Det var da forutsatt at klagerne skulle betale kr 64 068 til entreprenøren. Dette var ifølge klagerne kostnadene for påkostningene på det aktuelle tidspunktet. Kjøpesum + påkostninger utgjør til sammen kr 2 950 000. Det ligger her en fortjeneste til selgerne på kr 190 932. Selgeren er eiendomsmegler. Klagerne kjente på dette tidspunktet ikke til regelverket om egenhandel. Klagerne ble forevist tre tilbud/ordrebekreftelser stilet til selgeren. Innklagedes saksbehandler klarte ifølge klagerne ikke å formulere avtale om tilvalg, dette måtte den ene av klagerne gjøre selv.

Klagerne ordnet mellomfinansiering og var flere ganger i kontakt med prosjektleder hos entreprenøren for ytterligere endringer i leiligheten. Samtidig purret de innklagede for å få skrevet endelig kontrakt. Dette fordi de ikke fant kjøpetilbudet og det håndskrevne vedlegget til dette tilfredsstillende. Den 11. august hadde klagerne et møte med innklagede og fikk presentert en kjøpekontrakt mellom opprinnelig selger og kjøper. Kjøpekontrakten var ikke undertegnet av noen av partene. Samtidig fikk klagerne en allonge som forpliktet dem til å betale selgeren kr 190 932 som utgjorde hans fortjeneste ved salget. Dette varklagerne innforstått med, men forfall på beløpet var ikke blitt avtalt. Klagerne hadde forutsatt at beløpet skulle betales ved overtakelse av leiligheten, men aksepterte betaling ved kontraktsunderskrivelse mot et avslag på kr 3 500 til dekning av rentetap. På forespørsel fikk klagerne opplyst at kjøpekontrakt ikke var skrevet ved det første salget og at første kjøper heller ikke hadde betalt 10% forskudd som i henhold til kontrakten forfalt til betaling syv dager etter kontraktsunderskrift.

Kontakten med innklagede har ikke vært tilfredsstillende. Klagerne har ved flere anledninger måtte purre for å få endelig kontrakt, og det tok tre måneder før denne kom klagerne i hende i månedsskiftet september/oktober. Da kontrakten endelig forelå og klagerne skulle gjennomføre oppgjøret, ble dette gjort i løpet av få dager. I løpet av disse dagene fikk klagerne henvendelse både fra innklagede og fra selgeren som begge purret på et raskt oppgjør.

Klagerne fikk etter purringer refundert det muntlig avtalte beløpet på kr 3 500, men har ikke fått nedfelt dette skriftlig, da innklagede skal ha ment at det var vanskelig å endre papirene da disse allerede var skrevet.

Det har kommet fram at selgeren ønsket å dele leiligheten i to og reseksjonere denne. Dette ble ikke akseptert, og selgeren tegnet derfor om leiligheten og gikk etter kort tid inn for salg. Dette tyder ifølge klagerne på at han aldri hadde til hensikt å flytte inn i leiligheten, men kun sikre seg en rask fortjeneste. Ifølge selgerens kjøpetilbud var dette betinget av at «endringer/tilvalg er mulig». Dette er det eneste formelle dokumentet som foreligger mellom opprinnelig selger og kjøper. Kjøpekontrakt ble aldri inngått og 10% av kjøpesummen ble aldri innbetalt.

Klagerne finner det merkelig at en person med eiendomsmeglerens velsignelse kan opptre som eier av en leilighet under oppføring, uten at det er skrevet kontrakt og uten at deler av kjøpesummen er innbetalt. Etter drøyt to måneder fikk selgeren en fortjeneste på kr 190 932 uten å ha hatt andre forpliktelser enn et kjøpetilbud og uten at han har hatt noe økonomisk utlegg. Innklagede har hatt full oversikt over og vært innforstått med at kjøpekontrakt ikke forelå og at betaling ikke hadde funnet sted. Innklagede skal ha sagt at salget skyldtes selgerensoverføring av arbeidssted. Selgeren jobber fremdeles begge steder. Innklagede har ikke holdt seg nøytralt, men har hele tiden vært selgerens mann ifølge klagerne. Dette er ikke i tråd med god meglerskikk ifølge klagerne. Det er fire parter med i transaksjonen, hvorav tre er profesjonelle innenfor eiendomshandel. Klagerne vil ha klarhet i om alt har foregått redelig og etisk forsvarlig.

Klagerne finner det tvilsomt om selgeren har vært eier av leiligheten ved salget. Han har i tidsrommet 18. april til 30. juni 2005 utøvet rettigheter til leiligheten, herunder endringer/oppgraderinger, uten annen forpliktelse enn et kjøpetilbud underskrevet av begge parter.

Innklagede gjennomførte medio april 2005 et salg til en person de vet er eiendomsmegler. To måneder etter formidles et videresalg hvor den samme personen får en gevinst på kr 190 932. Klagerne har ikke blitt informert om hvilket regelverk som ligger til grunn når eiendomsmegler handler i eget navn. Fra innklagedes side er det antydet at saksbehandleren er ung og noe uerfaren, da er det ifølge klagerne desto større grunn for innklagedes ledelse til å overvåke virksomheten til uerfarne meglere. Tonen mellom saksbehandleren og selgeren var ved møtet 30. juni 2005 meget kameratslig. Klagerne har fått bekreftet at disse er «nære bekjente».

Da saken mot Notar i Bergen kom opp, forsto klagerne at innklagedes og selgerens opptreden ikke hadde vært slik som eiendomsmeglere bør opptre. Klagerne kontaktet ledelsen hos innklagede og fikk et møte med disse 7. april 2006. Møtet var positivt fra innklagedes side, men det kom ikke noe konkret ut av det. Det ble imidlertid bekreftet at selgeren og saksbehandleren var nære bekjente. Videre ble innklagede spurt hvilke aktiviteter selgeren hadde utvist i den tiden han hadde vært eier, spesielt om aktivitetene for å dele leiligheten i to. Innklagede skal ha svart at dette skjedde før kjøpetilbud ble underskrevet, men dette er ikke korrekt. Klagerne har fått bekreftet fra første selger at første kjøper (klagernes selger) hadde utvist stor aktivitet mens han var eier, herunder også forsøk på å dele leiligheten. Klagerne finner det uheldig at det fra innklagedes side på forespørsel gis uriktige forklaringer på forhold som kan være av betydning for saken.

Klagerne krever ikkeerstatning. De har akseptert prisen på leiligheten og har således ikke lidt noe tap som gir grunnlag for erstatning. Reklamasjonsnemnda bes ta stilling til om innklagede har opptrådt i overensstemmelse med god eiendomsmeglerskikk og om det kan foreligge brudd på etiske retningslinjer. Videre ønsker klagerne en vurdering av om selgeren kan ha overtrådt forbudet mot egenhandel og om innklagede gjennom det nære forholdet saksbehandler/selger har bidratt til at selgerne har kunnet gjennomføre et salg i strid med de etiske reglene. Videre bes Reklamasjonsnemnda vurdere om en økonomisk kompensasjon kan anses rimelig og at Reklamasjonsnemnda i så fall gir en anbefaling på det.

Innklagede anfører:

Innklagede bestrider at det er grunnlag for å hevde at selskapet eller ansatte har opptrådt i strid med lovverk, god meglerskikk og/eller etiske retningslinjer. Den ene av klagerne har bakgrunn som en profilert næringslivsmann i distriktet og har hatt en rekke fremtredende stillinger og styreverv.Dette forholdet kan etter innklagedes mening være relevant når det gjelder forståelse av markedsmekanismer, avtaleverk og prissetting. Prissetting er et av de forhold som berøres i klagen. Innklagede har valgt å konsentrere seg om det han oppfatter som vesentlig.

Det bekreftes at leilighet R17 ikke var solgt 3. mars. Det fremkommer ikke noen dato for når klagerne kontaktet innklagede. For å unngå misforståelser/spekulasjoner kan innklagedes sekretær bekrefte at klagernes henvendelse i denne sammenheng kom etter at R17 var solgt første gang.

Innklagede bekrefter at det på tidspunktet for signering av budskjema var mulig å gjøre endringer og tilvalg i prosjektet.

Innklagede registrerer at klagerne sier at de selv antok at oppgraderingskostnadene sto i forhold til differansen mellom opprinnelig pris og kjøpesum etter videresalg. I sitt svarbrev til klagerne av 14. august 2006 sier innklagede bl.a. at han verken ønsker eller kan ta stilling til om kostnadene står i forhold til en eventuell økning i salgspris. Man kan få en betydelig merverdi med enkle relativt «billige»tiltak. Leiligheten ble solgt til første kjøper på fastpris. Innklagede presiserte at han ikke har rett eller plikt til å innhente dokumentasjon på hva en selger skal ha betalt for eventuelle oppgraderinger eller endringer på en eiendom. Det er ifølge innklagede ikke nødvendigvis er en sammenheng mellom produksjonskostnad og salgspris. Leilighet R17 er i likhet med andre salgsobjekter verd det markedet til enhver tid er villig til å gi.

Selgeren arbeider som megler innenfor næring. Dette er det redegjort for både i møter og i tidligere brev til klagerne. Innklagede kan ikke se at hans profesjon har negativ betydning for denne saken eller at det foreligger opplysningsplikt når det gjelder dette forholdet. Selgeren har ingen forretningsmessig eller familiær tilknytning til innklagede utover det faktum at han kjøpte og solgte den omtalte leiligheten.

Når det gjelder utforming av undervedlegg, registrer innklagede at klagerne hevdet at saksbehandleren var «rådvill». At han ikke uten videre påtar seg å utforme en avtaletekst mellom partene er i seg selv ikke kritikkverdig. Det er et faktum at den ene av klagerne formulerte skrivet og at dette ble godkjent av begge parter. Innklagedes saksbehandler fant ikke dette uforsvarlig. At klageren på møtet påtok seg ansvaret for å fremme et egenprodusert avtaleutkast skyldtes blant annet hans forretningsmessige bakgrunn og kompetanse.

Når det gjelder anførslene om at selgeren ikke hadde underskrevet noen kjøpekontrakt, påpeker innklagede at han gjentatte ganger har informert klagerne om at selgeren var juridisk bundet av budskjema signert 18. april 2005 av kjøper og selger. Det er også et faktum at selgeren med sin bakgrunn hele tiden kjente konsekvensen av sin signering.

Når det gjelder kjøperens motiver for sine kjøp og salg tar innklagede som profesjonell part ikke stilling til dette. Han vil på generelt grunnlag si at det ikke er uvanlig at han har kjøpere på sine oppdrag som mener å se et potensial for fortjeneste ved videresalg. Dette er verken ulovlig, uvanlig eller spesielt umoralsk. Hvorvidt det var selgerens intensjoner, blir for innklagede bare spekulasjoner og er selgerens privatsak. Innklagede fastholder at han som megler ikke er pliktig til å ta stilling til en kjøpers motiver.

Det foreligger forpliktende underskrifter på et budskjema signert selger og kjøper 18. april 2005. Selgeren var kjent med at det ikke forelå en kontrakt i perioden frem til denne kom i orden. Innklagede kan ikke se at det fra selgerens side ble initiert noen ekstraordinære tiltak i forbindelse med at det som følge av gjentatte kanselleringer fra den første kjøperen først ble gjennomført kontraktsmøte i begynnelsen av september. Den første kjøperens manglende innbetaling av forskudd og en eventuell rentekostnad knyttet til dette er etter innklagedes syn i utgangspunktet en sak mellom den første kjøperen og selgeren.

Når det gjelder selgerens eierskap til leiligheten, har klagerne flere ganger fått informasjon knyttet til hva et signert bud innebærer. Denne informasjonen ble også gitt i påhør av klagernes advokat.

Når det gjelder klagernes anførsler vedrørende selgerens hensikter om å flytte inn i leiligheten anfører innklagede at dette blir spekulasjoner. Innklagede anfører at det ikke er uvanlig å ha kjøpere som mener å se et potensial for fortjeneste på videresalg. Dette er ikke ulovlig, uvanlig eller spesielt umoralsk. Selgeren har imidlertid aldri hevdet overfor innklagede at kjøpet var motivert i et kortsiktig spekulasjonsøyemed. Han hevdet tvert i mot at hensikten var å bo i leiligheten. Hvorvidt dette ikke er riktige opplysninger blir bare spekulasjoner og har etter innklagedes mening liten relevans. Klagerne initierer i siste avsnitt at innklagedes saksbehandler i denne saken skal ha medvirket til at selgeren på urettmessig måte skal ha tilegnet seg en fortjeneste ved salget. Innklagede vil ikke kategorisk slå fast at saksbehandleren ikke kunne håndtere selve saksgangen på en annen måte, men derfra til å antyde at saksbehandleren aktivt skal ha vært del i en plan som innebærer brudd på retningslinjer og/eller god meglerskikk tar innklagede sterk avstand fra.

Klagerne antar at det har forekommet egenhandel og brudd på regelverket knyttet til dette. Saken innebærer etter innklagedes mening ikke elementer som tilsier at megleren på hans kontor har drevet egenhandel. Innklagede presiserer at han ikke er kjent med at meglere tilknyttet hans kontor har kjøpt og solgt eiendom i foretakets egen portefølje.

Innklagede deler ikke klagernes oppfatning av at møtene de hadde var resultatløse. Innklagede oppfattet møtene som konstruktive og benyttet muligheten til å legge frem dokumenter og informasjon knyttet til prosessen. Innklagede har forsøkt å forklare klagerne at det i denne saken ikke kan foreligge paralleller til Notarsaken og at påstanden om at innklagede skulle være delaktig i egenhandel måtte være en misforståelse.

Innklagede tar sterk avstand fra klagernes påstand om at han skal ha benektet forhold de diskuterte i møtene i forkant av tilsvaret til klagerne av 14. august 2006. For innklagede er det en vesentlig forskjell mellom venner/nære venner og bekjente/nære bekjente. Dette var det viktig for innklagede å påpeke. Det er et faktum at selgeren og saksbehandleren var bekjente. De kom fra samme (små-)by og er i samme alderssegment. Det har aldri blitt hevdet at de er nære venner, men bekjente.

Selgerens angivelige aktiviteter og forsøk på deling av leiligheten er etter innklagedes oppfatning ikke relevant. Det dreier seg om motiver for selgerens kjøp, noe innklagede som nevnt ikke har tatt stilling til. Innklagede har også forklart klagerne at han ikke har mulighet eller plikt til å følge opp og være orientert om hvilke endringer kjøperne ønsker å foreta etter at en handel er kommet i stand. Denne kontakten har vært direkte mellom kjøper/selger og kjøper/entreprenør.

Innklagede tar sterk avstand fra klagernes påstander om at han skal ha gitt uriktige forklaringer i saken. Innklagede kan heller ikke se at det foreligger dokumentasjon som underbygger dette. At entreprenøren(?) bekrefter at han kjente til selgerens forsøk på å dele leiligheten i to før kjøpstilbudet ble signert, innebærer ikke at han nødvendigvis er informert om hvilke aktiviteter selgeren gjør mot byggherre og entreprenør etter at det er gjort en forpliktende avtale mellom kjøper og selger. Det ble opplyst at selgeren før kjøpetilbudet ble signert fikk tilbakemelding om at delingen ikke var aktuelt. Han valgte likevel å sende inn sitt bud. Dette kan ikke gi grunnlag for kritikk mot innklagede.

Innklagede er uenig i klagernes konklusjon. Han beklager dersom klagerne ikke føler at service og oppfølging er levert i henhold til forventningene. Mye av saken handler etter innklagedes mening om følelser og spekuleringer i andres motiver. Følelsen av at noe er galt, kan innklagede selvsagt ikke bestride, men han har gjentatte ganger og etter beste evne forsøkt å få fram de fraktiske forhold.

Innklagede anfører at

–Eierskapet til leiligheten etter hans mening er godtgjort og klarlagt

–Forholdet mellom påkostninger/endringer gjort av selgeren og økning i salgssum ikke er relevant

–Forholdet mellom saksehandler og selger er etter innklagedes oppfatning ikke i strid med egenhandelsforbudet

–Påstand om tilbakeholdelse av relevant informasjon er tilbakevist

–Påstanden om at innklagede har gitt feilaktig informasjon knyttet til møter, hvor formålet var å finne det klagerne definerer som en løsning, er ikke riktig og tilbakevises. Påstanden er ikke dokumentert

Innklagede anfører at klagerne har hatt tilgang på alle relevante dokumenter og har fått all den informasjon de har bedt om. Innklagede har forsøkt å gi så rettmessig og utfyllende informasjon som mulig. Han registrerer at klagerne bekrefter at de ikke har lidt et økonomisk tap.

Klagerens ytterligere anførsler:

Til innklagedes anførsler om den ene av klagernes bakgrunn som profilert næringslivsmann presiserer han at han ble pensjonist i 1999 og i praksis er uten erfaring når det gjelder eiendomshandel. Han kjøpte leilighet i 1991.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder kjøp av prosjektert leilighet på resalg og misnøye med manglende klargjøring av eierforhold og grunnlag for merpris, samt påstand om egenhandel m.m.

Klagerne antyder at det er tvil om hvorvidt selgeren hadde kjøpt leiligheten da de først kom inn i bildetfordi leiligheten sto som ledig i prospektet. Slik Reklamasjonsnemnda ser det, er dette uten betydning så lenge vedkommende ble akseptert som kjøper av den opprinnelige selgeren. Imidlertid fremgår det av dialog om tilvalg m.m. at han har vært akseptert som kjøper.

At formell kjøpekontrakt ikke ble inngått før etter at leiligheten var videresolgt, og at forskuddsbeløpet ikke ble innbetalt, er et forhold mellom kjøperen og selgeren i den første handelen og er klagerne uvedkommende. Imidlertid vil Reklamasjonsnemnda nevne at begge parter var bundet av det signerte budskjemaet.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se av denne saken at innklagedes ansatte har opptrådt i strid med egenhandelsforbudet i lov om eiendomsmegling § 2-12. At en ansatt i et annet eiendomsmeglingsforetak kjøper en leilighet, er ikke å anse som egenhandel. Reklamasjonsnemnda kan således ikke se at innklagede har misligholdt sin opplysningsplikt på dette punkt som påstått av klagerne.

Når det gjelder påstanden om amatørmessig og ustrukturert opptreden fra innklagedes side ved utforming av tillegg til kjøpetilbudet, så ser Reklamasjonsnemnda at saksbehandleren med fordel kunne utformet denne bestemmelsen, eventuelt i samarbeid med sine overordnede. Imidlertid ble tilfredsstillende tekst utarbeidet og godkjent av begge parter i møtet. Dette har således ikke fått noen konsekvenser for handelen.

Klagerne hevder at innklagede har somlet unødig ved gjennomføring av salget. Nemnda antar at det her siktes til at kjøpekontrakten ble forelagt dem i august og undertegnet av selgeren først i september. Det er ikke fremlagt informasjon om hvorfor det gikk så vidt lang tid fra aksept av kjøpetilbud til kontrakten ble skrevet. Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke se at dette har hatt noen betydning for saken. Handel var inngått ved aksept av kjøpetilbudet.

Ved ethvert salg er det opp til selgeren å fastsette den pris han er villig til å selge for. Det er ogsåeierens privilegium å foreta endringer eller planlegge endringer på eiendommen. I dette tilfellet var klagerne informert om de endringene som var vedtatt og hvilke kostnader som ville påløpe i den forbindelse. Markedet viser selv hva eiendommen er verdt. Det er ikke uetisk eller ulovlig å selge en eiendom for mer enn hva man har kjøpt den for.

Når det gjelder kritikk av at den muntlige avtalen om refusjon av renteutgifter med kr 3500 ikke ble nedfelt skriftlig, kan ikke Reklamasjonsnemnda se at dette har fått noen betydning da beløpet er tilbakebetalt.

Det er ikke noen bestemmelser i lov eller forskrift som er til hinder for at en eiendomsmegler skal kunne ta på seg et salgsoppdrag for en bekjent.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagerne gis ikke medhold i klagen.

Oslo, den 21. mars 2007