Klage nr 2018135

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 10. desember 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Aktiv Eiendomsmegling Halden

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger         

Saksfremstilling:

Saken gjelder en hyttetomt formidlet av innklagede, som klageren kjøpte i april 2008 med overtagelse 15. mai 2008. Da klageren skulle bygge hytte fikk han problemer når det gjaldt kontraktsmessig rett til tinglyst båtplass og rett til tilkobling til felles borrevann.

Klageren ber om nemndas vurdering når det gjelder meglers ansvar vedrørende vannrettigheten og båtplass. Spørsmålet er om innklagede er erstatningsansvarlig som følge av meglers håndtering av salgsoppdraget i 2008, selv om klageren ikke uttrykkelig har angitt hvor stort det totale økonomiske tapet er.

Et sentralt spørsmål er om et eventuelt erstatningskrav er foreldet.

Innklagede er representert ved advokat.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem, da eventuelle krav er foreldet.

Klagerne har i korte trekk anført:  

Klageren kjøpte gjennom innklagedes megler en hyttetomt, hvor det av undertegnet kjøpekontrakt fremgår at det skulle medfølge tinglyst rett til båtplass, og at hyttetomten hadde rett til tilkobling til felles borrevann fra grunneieres eiendom for kr 16 000. Det viste seg at grunneier ikke eide tomten med borrevannet, og at eieren av nabotomten hvor borrevannet lå, nektet påkobling. Klageren måtte derfor borre et eget vannhull, som kostet kr 50 000 mer i utgifter.

Klageren har ikke funnet et egnet sted å legge båten. Megler sendte et brev til klageren underskrevet av grunneier, hvor det stod at klageren kunne ha båt på felles brygge. Denne bryggen var imidlertid ulovlig oppført, og fylket/kommunen så helst at bryggen ble fjernet.

Klageren bestrider at saken er foreldet, og at megler kun hadde et oppgjørsoppdrag. Klageren la inn bud direkte til megler, og meldte fra til innklagede i tide om problemene som hadde oppstått. Prosessen med vanntilkobling ble forsinket, da usikkerhet rundt hvorvidt klageren i de hele tatt fikk lov av kommunen til å bebygge tomten tok tid. Det var først høsten 2015 at det var aktuelt å legge inn vann til hytten.

Megler lagde ikke prospekt på tomten, da det var to tomter til salgs samtidig. Klageren fikk vite om tomten via noen bekjente, og megler slapp å lage to prospekter.

Innklagede har i korte trekk anført:

Saken gjelder erstatningskrav utenfor kontrakt, og foreldelsesloven § 9 kommer til anvendelse. Klageren overtok eiendommen 15. mai 2008. Klagen er fremsatt mer enn ti år etter at handelen ble gjennomført, og et mulig krav mot innklagede er foreldet. Det foreligger hverken ansvarsgrunnlag, økonomisk tap eller adekvat årsakssammenheng.

Vannforsyning
Det gjøres gjeldende at klageren allerede 28. oktober 2008, da han søkte om tillatelse til tiltak, må ha kjent til problemer vedrørende tilkobling til felles vannledning og/eller allerede da planla å bore vann etter egen brønn. Ifølge grunneieren ble klageren forespurt i 2010 om vann skulle graves inn på tomten. Klageren skulle tenke på det uten at det kom noe svar.

Uansett måtte klager være klar over det, da han engasjerte Østfold Byggprosjektering, som 15. juni 2012 sendte «Varsel om oppstart av arbeider».

Klager mottok faktura for utført brønnborring 15. september 2015. Dette viser at klageren må ha planlagt brønnborringen mer enn tre år før klagen til Reklamasjonsnemnda.

Uavhengig av om det tas utgangspunkt i at klager fikk kjennskap til sitt krav i oktober 2008, 2010, juni 2012 eller 2015, er et mulig krav vedrørende vannforsyningen foreldet overfor megler/innklagede.

Båtplass
Klageren tok allerede i 2011 opp med megler problemer med båtplassen. Megler fremskaffet i den anledning «avtale» datert 31. mai 2011 signert av selger/hjemmelshaver til hovedbølet, og hvor det fremkommer at klager kan benytte felles brygge. Klageren har videre erkjent at da han i juli 2015 la ut en båt ved bryggen, ble han politianmeldt av naboen. Eventuelt krav vedrørende båtplassen er derfor foreldet.

Det er nedlagt slik påstand:

«Berg Sparebank Eiendomsmegling AS (Aktiv Eiendomsmegling Halden) frifinnes.»

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder misnøye med meglers håndtering av salgsoppdraget vedrørende vannforsyning og båtplass etter kjøp av hyttetomt i 2008, og krav om at innklagede er erstatningsansvarlig.

I saksfremstillingen er partens anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem på grunn av foreldelse.

Det springende punktet i saken er om eventuelle erstatningskrav overfor innklagede på grunn av meglers håndtering av salgsoppdraget, er foreldet. Nemnda behøver ikke å ta standpunkt til om megler hadde et ordinært salgsoppdrag eller et oppgjørsoppdrag.

Kort om foreldelse generelt
Om et krav er foreldet er avhengig av tre forhold. For det første hvor lang foreldelsesfristen er. For det andre når fristen begynner å løpe. For det tredje hva som avbryter foreldelsesfristen.

Innklagede har anført at saken gjelder krav på erstatning utenfor kontraktsforhold, jf. foreldelsesloven § 9, hvor det i første ledd første punktum heter:

«Krav på skadeserstatning eller oppreising​ foreldes 3 år etter den dag da skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige.»

Det kan imidlertid reises spørsmål om eiendomsmeglerens erstatningsansvar overfor kjøperen (klagerne) reguleres av foreldelsesloven § 3 nr. 2 om krav oppstått ved mislighold, jf. Bergsåker, Pengekravsrett, 3. utg. 2015 side 329 note 294 og Rt-2012-335. For fordringer oppstått ved mislighold, regnes foreldelsesfristen etter § 3 nr. 2 fra den dag da misligholdet inntrer.

Nemnda behøver imidlertid ikke å ta stilling til hvilket regelsett som kommer til anvendelse, da eventuelle krav uansett vil være foreldet.

Den alminnelige foreldelsesfrist er tre år, men det er regler om tilleggsfrist hvis fordringshaveren (klagerne) manglet nødvendig kunnskap om kravet. Nemnda kommer nærmere tilbake til dette nedenfor under den konkrete vurderingen.

Det er viktig å være oppmerksom på at dersom skyldneren (her innklagede) ikke erkjenner kravet, må foreldelse avbrytes enten ved at det tas rettslige skritt, jf. foreldelsesloven § 15, eller ved at saken bringes inn for reklamasjonsnemnden, jf. foreldelsesloven § 16. Det er det siste som er aktuelt her, og klageren avbrøt foreldelse ved klagen datert 19. august 2018.

Nemnda nevner at det å reklamere overfor innklagede eller skrive brev avbryter ikke foreldelse. Det skal også nevnes at foreldelsesreglene må nødvendigvis være «firkantede», det vil si at er man én dag for sent ute til å avbryte foreldelse, er eventuelle krav foreldet.

Den konkrete vurderingen

Ikke tilkobling til felles borrevann
Det er på det rene at klageren ikke fikk adgang til å koble seg til felles borrevann, og at han måtte bore et eget hull etter vann som medførte meromkostninger, vel kr 50 000.

Uansett om man anvender reglene om erstatning utenfor kontraktsforhold eller misligholdsreglene, er det sentrale spørsmålet når klageren fikk «nødvendig» kunnskap om at det var nødvendig å bore eget hull etter vann, jf. foreldelsesloven § 9 nr. 1 og § 10 nr. 1. Det sentrale her er om kunnskapen er tilstrekkelig til at det foreligger søksmålsgrunnlag. I så fall begynner foreldelsesfristen å løpe.

Dette innebærer at dersom klageren var klar over eller burde være klar over før 19. august 2015, det vil si tre år før klagen til nemnda,at han ikke fikk koblet seg til felles borrevann, og måtte bore eget hull etter vann, er kravet foreldet.

Ut fra den dokumentasjonen som nemnda har mottatt, måtte klageren hatt kunnskap om at han måtte bore etter eget vann før 19. august 2015. Nemnda behøver ikke å ta stilling når foreldelsesfristen begynte å løpe. Klageren fikk imidlertid faktura datert 15. september 2015 fra Norra Dals Brunnborrning AB for utført arbeid med å bore etter vann. Dette innebærer at klageren må ha planlagt boringen før 19. august 2015. Klageren har anført at det først var høsten 2015 at det var aktuelt å legge inn vann til hytten, og det er ikke bestridt at dette ble planlagt før 19. august 2015.

Eventuelt erstatningskrav knyttet til at klageren ikke fikk koblet seg til felles borrevann, er derfor foreldet.

Manglende båtplass
Selv om det fremgår av kjøpekontrakten at det medfulgte tinglyst rett til båtplass, har klageren ikke funnet et egnet sted å legge båten. Når det gjelder foreldelsesspørsmålet, er det avgjørende også her om klageren var klar over problemene med båtplassen før 19. august 2015.

Nemnda finner det klart at et eventuelt erstatningskrav også her er foreldet. Allerede i 2011 tok klageren opp med megleren at det var problemer med båtplassen. Klageren ble også i juli 2015 politianmeldt, da han la ut en båt i fellesbryggen.  

Avslutning
Nemnda har fordi eventuelle krav uansett er foreldet, ikke vurdert om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved gjennomføringen av oppdraget, og om det er grunnlag for at innklagede er erstatningsansvarlig.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Klager gis ikke medhold.