Klage nr 2018145
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 10. desember 2018 Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Sydvendt Østfold AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klager inngikk oppdragsavtale 23 august 2017 med innklagede om salg av en leilighet i et borettslag. Oppdragsavtalen gikk ut etter seks måneder uten at boligen var solgt, og oppdragsavtalen ble ikke fornyet. Den 19. juli 2018 kontakter megler klager og sier at det er en interessent som vil legge inn bud på kr 900 000. Klager sender motbud på kr 925 000, men dette blir ikke akseptert. Klager bestemmer seg 19.juli 2018 derfor for å akseptere budet på
kr 900 000 med overtakelse 1. oktober 2018. Megler bekrefter i etterkant handelen ved å sende akseptbrev 20 juli 2018. Klager får tilslag på en ny leilighet, men da banken samme dag skal sjekke finansieringen får banken beskjed fra innklagede om at boligen likevel ikke er solgt, og klageren får dermed ikke kjøpt ny bolig. Kjøperen av klagerens bolig viste seg å være et aksjeselskap som ikke kan erverve bolig i et borettslag. Klager lurer på hvem som er ansvarlig dersom han ikke får solgt boligen for samme pris gjennom en annen megler.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klager anfører at handel er inngått, noe megler selv har bekreftet ved oversendelse av akseptbrev. Klager er i god tro om at han har solgt sin bolig helt til banken kontakter innklagede for å bekrefte finansiering i forbindelse med at klager ville kjøpe ny bolig og hadde fått tilslag på denne. Først da klager kontaktet innklagede, får klager informasjon om at det var et aksjeselskap som hadde lagt inn bud, og at det ikke var lov å selge leiligheten til et AS. Klager fikk aldri se budskjema, og det står heller ikke hvem som er kjøper i akseptbrevet.
Grunnet meglers håndtering av prosessen, er klager blitt satt i en situasjon der han ikke fikk kjøpt ny bolig fordi handel av sin egen bolig ikke kunne gjennomføres med et firma som kjøper. Klager har solgt sin bolig for kr 900.000 og stiller spørsmål om hvem som er ansvarlig for at handelen ikke ble gjennomført.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede mottar et bud fra en privatperson med følgende ordlyd: «hvis selger var villig til å selge for kr. 900.000 med overtakelse 1.10.18, så kunne dette ansees som et konkret bud». I etterkant mottar innklagede en mail hvor budet gjentas, men med tilføyelsen av at budet er på vegne av et aksjeselskap. Budet er akseptert, slik at dette registreres på vanlig måte, men en sjekk med forretningsfører gir megler avklaring om at et aksjeselskap ikke kan eie leiligheter i borettslaget. Innklagede anfører at selger mente det kunne være en mulighet for at aksjeselskap kunne eie en leilighet i borettslaget ettersom kommunen eide leiligheter i samme kompleks. Megler informerer budgiver om dette, hvorpå budgiver sier hun skal forsøke å finne en løsning på dette og så komme tilbake til megler. Dette ble kommunisert til selger.
I etterkant forsøkte klager ved gjentatte anledninger å få innklagede til å bekrefte både overfor sin bank og andre meglere han er i kontakt med i forbindelse med kjøp av ny bolig, at leiligheten hans er solgt. Klager nevnte ikke da at det ligger en forutsetning for salget som må løses først. Når det til slutt viser seg at budgiver ikke klarte å løse det finansielle knyttet opp mot kjøp som privatperson, tilbød innklagede seg å gå tilbake til budgiver nr. 2, noe klager viste liten interesse for.
Innklagede anfører at de ikke har opptrådt klandreverdig eller påført selger noe tap, men at selger har kommet godt ut av dette på grunn av innklagedes aktsomhet i forbindelse med oppfølging av både selger selv, hans bankkontakt samt meglere selger har vært i kontakt med.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda finner det klart at klagen fører frem.
Meglers håndtering av dette salget er sterkt kritikkverdig.
Budgiver var opprinnelig en privatperson. Klageren aksepterte hennes bud på kr 900 000 den 20. juli 2018. I akseptbrevet fra megler av samme dato gratuleres klageren med salget. Det fremgår imidlertid ikke av brevet hvem som har kjøpt, men ifølge akseptbrevet fulgte budjournalen som vedlegg.
Det fremstår som noe uklart når budgiveren ønsket at et aksjeselskap skulle stå som kjøper, men det skjedde etter budaksept. Det var ikke adgang for aksjeselskap å kjøpe andeler i borettslaget, noe som også fremgår av salgsoppgaven. Megler måtte derfor informere budgiveren om at det var inngått avtale med henne som privatperson, og at det ikke var mulig å la et aksjeselskap stå som kjøper.
Innklagede har anført at det ble kommunisert til selgeren (klageren) at kjøperen/budgiveren ønsket at et aksjeselskap skulle være kjøper. Dette er imidlertid ikke dokumentert. Uansett måtte megler være klar over at et aksjeselskap ikke kunne stå som kjøper, noe som også fremgikk av salgsoppgaven under diverse. Megler skulle følgelig avvist ønsket fra kjøper og pekt på konsekvensene av et eventuelt mislighold av avtalen. Hadde kjøper ikke oppfylt avtalen, ville klageren vært henvist til å heve kjøpet, gjennomføre dekningssalg og eventuelt kreve erstatning av kjøperen. Dette er et råd som megler burde gitt klageren.
Det var lite skjønnsomt av megler på grunnlag av opplysninger fra klager om at kommunen hadde leiligheter der, å tro at det skulle være mulig for et aksjeselskap å være kjøper i borettslaget.
Nemnda har registrert at innklagede i tilsvaret har opplyst at honorar ikke har vært noe tema, og at de heller ikke har sendt noe faktura på dette. Nemnda forstår dette slik at innklagede ikke vil beregne honorar i saken. Under enhver omstendighet har megler i dette tilfellet opptrådt på en slik måte at det dreier seg om en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7, og at det hadde vært grunnlag for bortfall av vederlaget. Nemnda bemerker at det fremgår at megler kan beregne seg et honorar for tilrettelegging på kr 9 900, og markedspakke med kr 14 900. Begge beløp er inklusive mva. I deler av disse postene vil det ligge elementer av vederlag. Innklagede bør følgelig vurdere å frafalle helt eller delvis disse postene dersom klageren skal faktureres.
Megleren har på et vesentlig punkt i et eiendomsmeglingsoppdrag opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til innklagede, Sydvendt & Partners AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk.