Saksframstilling

Klagerne kjøpte bolig gjennom innklagede i 2003.

Det ble opplyst at boligarealet (boa) var på 66 kvm. Da klagerne skulle selge boligen i 2006, oppdaget de at boa er på 54 kvm.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne kjøpte leilighet gjennom innklagede i 2003. Bruttoarealet ble oppgitt å være 74 kvm og boa til 66 kvm. Da klagerne foreberedte salg av boligen i 2006, ble det utarbeidet en tilstandsrapport. Bruttoarealet ble da oppgitt å være 64 kvm og boa kun 54 kvm. Boligen er dermed 12 kvm eller 18 % mindre enn det som var oppgitt i 2003. Klagerne viser til avhl. § 3-8 og emgll. § 3-7, og mener arealavviket er en mangel som oppfyller kravet til vesentlighet.

Klagerne hevder at innklagede har forsømt sin opplysningsplikt fordi han baserte seg på en 3 år gammel takst uten å kontrollere noen av opplysningene. Innklagede har avvist krav om erstatning, og hevder de ikke har ansvar for uriktige arealopplysninger fordi det ble benyttet en offentlig godkjent takstmann til å foreta oppmålingen.

Klagerne krever erstatning på kr 201502 basert på det tapet de påstår å ha lidt pga. høy kjøpesum i forhold til boligens faktiske areal.

Innklagede anfører:

Innklagede formidlet salg av leiligheten i 2000, og i forbindelse med dette ble det innhentet en takst. I 2003 ble leiligheten på nytt solgt gjennom innklagede, men det ble ikke foretatt nye arealoppmålinger fordi leilighetens størrelse var uforandret. Det første spørsmålet som melder seg er om leiligheten er på 74 kvm/64 kvm eller 66 kvm/54 kvm. Innklagede hevder at arealberegningen til klagernes takstmann er uriktig, basert på uttalelse fra takstmannen som foretok oppmålingen i 2000. Innklagede legger derfor til grunn at den første arealberegningen er korrekt.

Dersom denne beregningen er uriktig, hevder innklagede at han ikke er erstatningsansvarlig med mindre man kan påvise uaktsomhet fra hans side. I følge innklagede har han ikke opptrådt uaktsomt, fordi det ikke var noen klager på arealet fra 2000 til 2003.

Under enhver omstendighet er det ikke uaktsomt at en megler unnlater å kontrollmåle arealberegninger foretatt av en erfaren takstmann dersom det ikke er konkrete forhold som skulle tilsi at arealberegningen bør kontrolleres. Det er ikke kutyme i meglerbransjen å kontrollere arealoppgavene beregnet av en erfaren takstmann, med mindre det foreligger særlige forhold som skulle tilsi at det bør foretas en kontroll.

Innklagede gjør dessuten gjeldende at klagerne ville gitt den samme prisen (kr 900000) for boligen uten hensyn til arealangivelsen, jfr. avhl. § 3-8 annet ledd.

Innklagede gjør oppmerksom på at klagerne har lagt ut boligen for salg med en prisantydning på kr 1250000. Denne prisantydningen utgjør et høyere beløp enn prisstigningen i sinalminnelighet på leiligheter i distriktet, også når det tas hensyn til klagernes vedlikeholdsutgifter. Prisantydningen viser at klagerne heller ikke legger noen vekt på arealet i sin egenskap av selgere, hvilket de sikkert heller ikke gjorde i egenskap av kjøpere.

Avslutningsvis gjør innklagede gjeldende at erstatningens størrelse er uriktig beregnet. I henhold til rettspraksis vil en eventuell erstatning ligge på ca. 50 % av beløpet på kr 177273 (beregning av kvadratmeterpris basert på total kjøpesum), dvs. ca. 90000.

Klagerens ytterligere anførsler:

Leiligheten er annonsert med en prisantydning på kr 1150000, så innklagedes påstand er uriktig.

Klagerne ble oppmerksomme på arealavviket etter at tilstandsrapporten forelå. Arealberegningen ble bekreftet av en erfaren eiendomsmegler som foretok en uavhengig kontrollmåling dagen etter. Klagerne påpeker at eiendommen er et lite, konvertert uthus med skråtak og usedvanlige planløsninger. I slike tilfeller er arealet meget vesentlig, og klagerne mener innklagede opptrådte uaktsomt ved å ikke undersøke arealet før opplysningene ble inntatt i salgsoppgaven. Klagerne finner det underlig at innklagede fortsatt benekter ansvar, da eiendommen har blitt solgt to ganger med villedende informasjon i salgsoppgaven.

Innklagedes takstmann har ikke kunnet foretatt kontrollmålinger av sine arealopplysninger, og følgelig kan ikke hans påstander tas til etterretning.

Klagernes erstatningsbeløp er beregnet ut i fra kvadratmeterprisen da de kjøpte boligen i 2003, ganget med antall kvm som faktisk mangler, justert for 3 & rentefortjeneste. Renten er basert på det som var tilgjengelig i banken gjennom perioden 2003-2006. Denne beregningen er i tråd med forsiktighetsprinsippet. Dersom de korrekte arealene hadde blitt opplyst da klagerne skulle kjøpe bolig i 2003, ville de ha oppdaget atkvadratmeterprisen var uforholdsmessig høy. Klagerne påstår at de heller ville kjøpt en større bolig til samme sum. I så fall ville pengene som de krever erstattet heller vært investert i fast eiendom, som har steget med 31 % siden 2003 (jfr. SSB). Klagerne hevder at beregningen av erstatningen ikke er uforsvarlig.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen dreier seg om påstått arealavvik.

Det er usikkert hvilket areal som er korrekt. Reklamasjonsnemnda har ikke anledning til å etterprøve de målingene som er foretatt. Klagen avvises.

Uten at det har noen betydning for Reklamasjonsnemndas konklusjon, vil Nemnda bemerke at klagernes beregning av en eventuell erstatning uansett ikke er korrekt. Det må foretas en konkret vurdering, hvor en rekke momenter inngår.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagen avvises.

Oslo, den 21. mars 2007