Klage nr 2018152
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 10.desember 2018 Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Nordvik & Partners Sandvika AS
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klagerne ønsker fastslått at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstatning på kr 1 040 000. Klagerne anfører at megler ikke har opplyst om offentlige planer i tråd med eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd og andre ledd nr. 10. Overtakelsen skjedde 18. juni 2018. I begynnelsen av juli ble klagerne gjort oppmerksomme på at det i lengre tid har foreligget planer om bygging av et større stadionanlegg med ca. 1 000 sitteplasser og lysmaster på nabotomten. Det var ingen informasjon om dette verken i prospektet eller på visning.
Innklagede er representert av advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klager anfører at de aldri ville lagt inn bud eller vært interessert i eiendommen dersom de var blitt informert om stadionanlegget. Det er dokumentert og hevet ut over enhver rimelig tvil at både megler og selger har visst om eller burde ha visst om planene for stadionanlegget, og holdt tilbake vesentlige opplysninger som har virket inn på avtalen. Erstatningen er basert på differansen mellom verdivurderingen på kr 4 990 000 og klagernes kjøpesum på kr 6 030 000.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det bestrides at megler har opptrådt ansvarsbetingende, og at det er grunnlag for erstatning. I prospektet er det inntatt informasjon både om endelig vedtatt kommuneplan, kommuneplan under arbeid og gjeldende reguleringsplan. Ingen av planene inneholder opplysninger om en eventuell fremtidig friidrettsstadion på eiendommene. Heller ikke opplysningsskjema fra styreleder i sameiet inneholder opplysninger om en mulig friidrettsstadion.
Det er riktig, som påpekt av klager, at det ble det avholdt et nabomøte 31. oktober 2017 hvor utbyggingsplanene ble gjennomgått. Megler har imidlertid fått opplyst av selgerne at de ikke deltok på dette møtet. Etter det megler kjenner til, ble det krysset nei i ovennevnte skjemaer fordi selgerne ikke visste om at det var planer om å bygge en friidrettsstadion i nærheten. Dersom dette er uriktig, og det viser seg at selgerne hadde kjennskap til de mulige byggeplanene, er dette uansett informasjonen som ikke på noe vis ble formidlet til megler. Megler fikk først kunnskap om byggeplanene i juli 2018, etter en telefonsamtale med klagers sønn.
Dokumentasjonen som er fremlagt av klager, viser at informasjonen som fantes på salgstidspunktet først og fremst fremgikk av oppslag i lokalavisen. Det avvises at megler burde hatt kjennskap til disse avisartiklene. Megler burde heller ikke hatt kjennskap til referatet fra nabomøtet som ble avholdt 31. oktober 2017, eller til diverse oppslag på Facebook-sidene til Vel eller kommune. Undersøkelser viser for øvrig at det først 7. mars 2018, altså dagen etter budaksept, ble inngitt forespørsel om forhåndskonferanse i forbindelse med mindre endringer av gjeldende reguleringsplaner. Denne forespørselen er registrert som byggesak på den aktuelle eiendommen. Først ved brev av 28. september 2018 ble selgerne varslet om reguleringsendring.
Ettersom megler rent faktisk ikke hadde noen form for kunnskap om utbyggingsplanene på salgstidspunktet, kan det ikke forventes at han burde gjort nærmere undersøkelser hos kommunen for å høre om det eksisterte utbyggingsplaner som kunne få betydning for eiendommen som klageren kjøpte.
Innklagede avviser at det eksisterer et økonomisk tap på klagernes hånd. Det er på ingen måte gitt at opplysningen om at det i fremtiden muligens vil bli oppført en friidrettsarena i nærheten av eiendommen, innebærer at eiendommen har en lavere markedsverdi enn om det ikke var opplyst at det kanskje skulle bygges en friidrettsarena. Den aktuelle eiendommen var og er regulert til henholdsvis «anlegg for idrett og sport» og «idrettsanlegg/kontor/område for særskilte anlegg». At eiendommene utnyttes i samsvar med sitt reguleringsformål, må anses som påregnelig.
Dersom den planlagte friidrettsarenaen faktisk medfører et verdiminus for eiendommen, vil dette verdiminuset i alle tilfeller vil være vesentlig lavere enn beløpet klager nå krever.
Innklagede bestrider å ha brutt sin opplysningsplikt i forbindelse med salget. Klagers krav om erstatning tas ikke til følge.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Når det gjelder planene om idrettsanlegget, legger nemnda til grunn at selgeren kjente til planene om idrettsanlegg, men unnlot å opplyse om dette i egenerklæringsskjemaet eller på annen måte. Selger har krysset av på nei om han kjenner til noe reguleringsarbeid som påvirker eiendommen.
I de opplysningene megler mottok fra forretningsfører, var det ingen opplysninger om planene. Megler innhentet rutinemessig «kommunepakke». Nemnda legger til grunn at det her ikke var informasjon om det aktuelle idrettsanlegget. Det er forøvrig opplyst i salgsoppgaven at de planene som medfulgte kommunepakken, kunne fås ved henvendelse til megler. Det må også legges til grunn at selger ikke informerte megler om planene.
Konklusjonen blir følgelig at selgeren var kjent med planene, men at megleren på salgstidspunktet ikke hadde kunnskap om utbyggingsplanene. Selv om dette hadde vært omtalt i lokalavisen før salget, kan det ikke forventes at en megler må holde seg orientert om hva som skrives i avisen om eventuelle utbyggingsplaner. Megler har følgelig overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Klager gis ikke medhold.