Sak 2018153 – Feil/manglende opplysninger

Klage nr 2018153

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 10. desember 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Bergen

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte i august 2018 et rekkehus for kr 5 160 000 etter budrunde. Klagerne ønsket å flytte internt i samme område som de bodde i, fordi de hadde behov for et ytterligere soverom. De hadde lagret søk på FINN.no for bolig med fire soverom (deres egen bolig hadde tre). Bakgrunnen for klagen er at innklagede har gitt positivt uriktige og ufullstendige opplysninger i salgsannonser og prospekt uten å ha rettet dette før bud ble inngitt.

Klagerne er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat ved innklagedes forsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klagerne har i korte trekk anført:  

Det er gitt positivt uriktige og ufullstendige opplysninger i salgsannonser og prospekt. Megler har heller ikke på visning rettet feilinformasjonen. Det fremgår av prospektet (både på forsiden og under nøkkelinformasjonen) og i annonsen at boligen har fire soverom. I prospektet fremgår det at boligen har tre soverom i en etasje, samt en sovealkove i øverste etasje. Først langt ut i prospektet i takstrapporten fremkommer det en setning om at det «ikke er alternativ godkjent rømningsvei fra loft». Klagerne anfører at slik informasjon ikke er godt nok for at vanlig forbruker skal forstå at soverom fire/sovealkoven ikke var godkjent som soverom. Megler var kjent med at den grunnleggende forutsetningen for kjøpet var at boligen hadde fire soverom. Dette ble tydelig formidlet til megler både forut for og under visningen.

Kjøperne ble første etter avtaleinngåelse klar over at boligen kun har tre godkjente soverom. Innklagede har i ettertid erkjent og beklaget at salgsprospektet er «utydelig» på dette punkt, men har anført at de uriktige opplysningene på de fremtredende stedene er rettet opp senere i prospektet. Det fjerde soverommet, altså sovealkoven, var under visning og på bilder i prospektet innredet med oppredd seng.

Saken vil påføre kjøperne et økonomisk tap. Kostnadene ved utarbeidelse av tegninger, teknisk beskrivelse, søknadsarbeid og byggekostnader er foreløpig antatt å ville beløpe seg til ca. kr 100 000. Dette vil bli krevd erstattet av innklagede.

Det er oppsiktsvekkende at innklagede først over én måned etter handelen innkalte til kontraktsmøte.

Innklagede har misligholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og dermed også opptrådt i strid med kravet til god meglerskikk.

Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og plikter å erstatte klagerne de kostnader som påløper for å få sovealkoven omgjort og godkjent som soverom.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede erkjenner at det ideelt sett skulle stått at boligen kun hadde tre soverom i annonsen og prospektet. På tross av dette fastholder innklagede at annonsen må leses i sin helhet, og at en kjøper i så måte måtte forstå at boligen kun hadde tre godkjente soverom. Innklagede hevder at nærmere beskrivelse om areal og innhold forklarer at boligen kun har tre soverom i utgangspunktet, og en loftstue med sovealkove som er etablert av selger. Det fremkommer også av ferdigattesten at den ikke omfatter innkledning av hemsen. Hele prospektet må leses slik at også den informasjon som fremkommer av takst og egenerklæringsskjema er en del av salgsopplysningene som kjøper har fått. Selger har i sin egenerklæring opplyst at arbeidene med å lukke hemsen ikke er godkjent hos bygningsmyndighetene.

Megler avviser klagernes påstand om at de forut for handelen hadde fremhevet forutsetningen om fire soverom. Megler anfører også at klagerne er godt kjent i området, og at klagerne også har en selvstendig undersøkelsesplikt for å få nærmere klarhet i de motstridende opplysningene rundt antall soverom.

Klagerne har henvendt seg til eierskifteforsikringsselskapet Protector som på sin side har avslått kravet da de anser at opplysningene totalt sett ikke gir klagerne noen grunn til å tro at det var fire godkjente soverom.

Kontraktsmøte er avholdt 4. oktober 2018, og kjøpekontrakten er undertegnet. Innklagede er uenig med klagerne om at informasjon som kommer senere i FINN-annonsen og prospektet ikke er tilstrekkelig til å rette opp feilen.

Under forutsetning av at nemnda kommer til at innklagede er erstatningsbetinget uaktsom, må det foreligge årsakssammenheng og økonomisk tap. Klagerne kan ikke få dekket kostnadene til å få gjort om sovealkoven til et godkjent soverom. Klagerne har anført at dette vil koste ca. kr 100 000. Det foreligger ingen dokumentasjon på kravet som gjør det mulig for innklagede å ta stilling til kravet.

Innklagede har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk og /eller innklagede har ikke vært erstatningsbetinget uaktsom. Klagen kan ikke føre frem. Subsidiært anfører innklagede at klagernes krav på erstatning må avvises.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder markedsføring av soverom.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Spørsmålet her er om megler overholdt opplysningsplikten, da han markedsførte boligen med fire soverom til tross for at det kun var tre godkjente soverom.

Hvis man leser hele salgsoppgaven, herunder takstmannens opplysninger, er det gitt korrekte opplysninger om antall godkjente soverom. Nemnda har likevel kommet til at megler her ikke har overholdt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Avgjørende for nemnda er at boligen i salgsoppgaven under «Fakta /Nøkkelinformasjon» har markedsført boligen med fire soverom uten noe forbehold, og potensielle kjøpere må da kunne gå ut i fra at dette også er tilfellet. Det samme fremgår av FINN-annonsen.

Klageren har krevd erstatning for de kostnader som vil påløpe for å få sovealkoven omgjort og godkjent som soverom.

Nemnda mener at megler ved ikke å ha overholdt opplysningsplikten har utvist subjektiv skyld (culpa), og at det foreligger ansvarsgrunnlag, og innklagede er erstatningsansvarlig i henhold til reglene om arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1. Det foreligger også adekvat årsakssammenheng mellom forsømmelsen og det økonomiske tapet klagerne har lidt/vil lide. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for å utmåle noen erstatning, dels fordi de endelige kostnadene ikke foreligger, og dels fordi det kan bli aktuelt med et fradrag i erstatningen som følge av standardheving.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon:

Megleren til Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Bergen har ikke overholdt opplysningsplikten, og innklagede er erstatningsansvarlig overfor klagerne.

Kommentarer er stengt.