Saksframstilling

Klageren har gitt innklagede i oppdrag å selge sin leilighet. Etter at oppdrag ble gitt 21. februar 2006, ble klageren arbeidsledig og fant at han ikke hadde økonomi til å kjøpe ny bolig. Det er uenighet mellom innklagede og klageren om hvorvidt klageren har gitt en bindende aksept på bud.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin bolig, da han ønsket å kjøpe ny bolig. Like etter at oppdraget ble gitt, ble klageren arbeidsledig på grunn av nedbemanning. Han tok kontakt med Nordea som sin bank for å søke om midlertidig avdragsfrihet på lånet. Innklagede var behjelpelig med å kontakte banken i den forbindelse. Etter en kort periode forsto klageren at det ville ta noe tid før han kunne komme i arbeid igjen. Han besluttet seg derfor om ikke å selge boligen da han ikke lenger hadde mulighet for å finansiere annen bolig.

I løpet av en kort periode i april mottok klageren flere henvendelser fra innklagede vedrørende budgivning og høyning av bud på leiligheten. Klageren hevder at han presiserte overfor innklagede at det nå ikke lenger var aktuelt for ham å bytte bolig på grunn av endrede arbeidsforhold og følgelig en endret

1 000000. Klageren uttalte at han fremdeles ikke ønsket å selge, men ville ha betenkningstid til dagen etterpå før han endelig avslo budet.

Innklagede skal ha ringt klageren dagen etter og skal ha sagt at han hadde snakket med klagerens bankforbindelse og at klageren måtte selge, da dette budet var så godt. Klageren sa at han hadde tenkt seg om og at han ikke ønsket å selge boligen. Ca 10 minutter etter at innklagede hadde ringt klageren, tok bankforbindelsen telefonisk kontakt og fremhevet at han måtte selge fordi budet var så godt. En halv time senere ringte innklagede opp igjen og skal ha sagt at klageren hadde gitt sin aksept til å selge overfor banken. Som tidligere ga klageren klart uttrykk for at han ikke ønsket å selge.

Til tross for dette kom innklagede hjem til klageren noen timer senere med innkalling til kontraktsmøte den 28. april 2006 kl 00:00. Av brevet fremkom det at det skulle signeres og returneres på fax omgående. Da klageren ikke hadde gitt aksept, lot han seg ikke presse til dette. Han skrev heller ikke under på innkallingen til kontraktsmøtet slik innklagede ønsket. Derimot bekreftet han at han ikke ønsket å selge leiligheten. Klageren har ikke skrevet under på kjøpekontrakten. Til tross for dette mener innklagede at krav på meglerprovisjon er utløst i saken og har sendt klageren regning på provisjon for salget.

På grunn av mangelfulle norskkunnskaper ble det ifølge klageren inngått muntlig avtale om at saken skulle stilles i bero til en venn av ham var tilbake fra ferie 21. september og kunne hjelpe ham med klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Det var derfor overraskende at innklagede den 8. september 2006 meddelte at han ikke kunne etterkomme ønsket om betalingsutsettelse.

Klageren kan ikke se at handel har kommet i stand. Det er ingen bindende avtale dersom det ikke er gitt aksept. Klageren anfører at det er innklagede som har bevisbyrden her og ikke han. Da klageren ikke har gitt aksept på budet, verken ovenfor innklagede eller budgiveren, kan han vanskelig se at det er kommet i stand et salg av leiligheten. Vilkårene for utløst meglerprovisjon er det derfor tvilsomt om foreligger.

Innklagedes saksbehandler var behjelpelig med å få utsatt betaling av avdrag til Nordea. Imidlertid fortsatte han å gi opplysninger til banken om salgets forløp og størrelsen på bud. Klageren viser her til lov om eiendomsmegling § 5-1. I denne saken hadde innklagede informert banken om at klageren ikke aksepterte budet på kr 1 000 000. Selv om innklagede var behjelpelig med å be banken om utsatt betaling av lånet, hadde han ikke fullmakt til å fortsette å meddele banken om salgets forløp. Det er ikke snakk om noe tvangssalg. Lånet er et anliggende mellom banken og klageren. Eiendomstransaksjonen er et anliggende mellom innklagede og klageren. I denne sammenheng har ikke banken partsinteresse, men er likevel informert om de økonomiske tilbud klageren har mottatt og de han har avslått. Innklagede har etter klagerens syn brutt sin lovbestemte taushetsplikt. Brudd på lovbestemt taushetsplikt overfor oppdragsgiver må anses å ligge utenfor begrepet «god meglerskikk».

Klageren legger ned påstand om at vilkårene for utløst meglerprovisjon ikke foreligger, og at reglene om taushetsplikt er brutt.

Innklagede anfører:

Innklagede er av den oppfatning at han har krav på å få betalt meglerprovisjon fra klageren i denne saken. Klageren har foreløpig kun betalt utleggene i saken, men har unnlatt betaling av provisjonen.

Innklagede bestrider at han har brutt sin lovpålagte taushetsplikt i saken.

Klageren ble arbeidsledig grunnet nedbemanning, like etter at salgsoppdraget var gitt til innklagede. Innklagede anfører at klageren var klar over at han ville bli arbeidsledig da han undertegnet oppdragsskjemaet og at dette var noe av bakgrunnen for at han ønsket å selge leiligheten.

Dethar vært ti visninger på leiligheten, hvorav saksbehandleren deltok på en god del av disse. Det var en budgiver. Budgiveren høynet sitt bud til kr 1 000 000 under forutsetning av at klageren betalte omkostningene til boligbyggelaget i forbindelse med overførselen. Budgiveren innga så et bud på kr 1 000 000 uten forbehold om dette. Klageren fant i utgangspunktet dette budet greit, men ønsket nå at overtakelsen skulle utskytes fra en måned etter aksepter bud til to måneder. Dette fant ikke budgiveren å kunne akseptere, hvoretter budet ble avslått. Innklagede anså etter dette at han ikke ville lykkes med å få til noe salg i saken. Han fant det av den grunn riktig å informere Nordea om at banken ikke lenger kunne påregne at leiligheten ble solgt. Han anmodet ikke banken om å ta noe som helst initiativ i saken. Ca en time etter denne telefonen ble innklagede oppringt av Nordea med anmodning om å ta ny kontakt med klageren. Banken uttalte at de mente klageren nå ville akseptere et bud på kr 1 000 000. Innklagede tok deretter ny telefonisk kontakt med klageren som da bekreftet at han ville akseptere et bud på kr 1 000 000 med en kortere overtakelsesfrist enn det han hadde krevde tidligere samme dag. Innklagede sa at budet nå var gått ut på tid, men at han ville ta ny kontakt med budgiveren for å høre om hun ville vedstå seg budet fortsatt. Budgiveren var villig til det, forutsatt overtakelse innen tre uker. Dette ble så meddelt klageren som bekreftet at han aksepterte budet. Etter dette anså innklagede at det var kommet til en avslutning på salgsprosessen og han sendte deretter et brev til klageren med innkalling til kontraktsmøte. At det står kl 00:00 i brevet beror på en feil, da standardbrevet ikke er rettet. På dette møtet meddelte klagere at han likevel ikke ønsket å selge boligen.

Det er etter innklagedes syn ikke tvilsomt at klageren har akseptert kjøperens bud. Han bekrefter uttrykkelig at han har sagt ja til banken til å selge leiligheten. Han benekter at han har vedstått seg denne bekreftelsen overfor innklagede. Det forhold at innklagede etablerte ny kontakt med budgiveren etter at han hadde ringt klageren på oppfordring fra banken, viser etter innklagedes syn at klagerens forklaring på dette punktet ikke er riktig. Innklagede ville ikke hatt noen oppfordring til å ringe opp budgiveren på nytt etter at hennes bud var avslått, dersom ikke klageren også overfor ham hadde akseptert å selge leiligheten for kr 1 000 000. Innklagede mener derfor nemnda må legge til grunn at klageren også overfor innklagedes saksbehandler har akseptert å selge, dette støttes også av utskrift av budjournalen. Klageren angret i løpet av kort tid, hvilket ble meddelt innklagede på møte 28. april 2006. Salget er av den grunn ikke blitt gjennomført.

Av innklagedes brev til klageren av 22.06.2006 fremgår bl.a. følgende:

Innklagede la ned betydelig arbeid for å få solgt leiligheten. Den ble lagt ut med en prisantydning på kr 980 000. Taksten var kr 1 000 000. Budgiver høynet 25. april 2006 sitt bud på leiligheten til kr 1 000 000. Klageren bekreftet ifølge innklagede den 26. april 2006 kl 1528 at han aksepterte budet med overtakelse 15. mai 2006. Det var med dette inngått bindende avtale mellom partene. At kjøperen senere har akseptert at salget ikke blir gjennomført, endrer ikke dette faktum. Det er etter dette ikke tvil om at meglerprovisjonen er forfalt til betaling.

Innklagede bestrider å ha brutt sin taushetsplikt vis a vis Nordea. Klageren har selv i telefonsamtale 27. mars 2006 sagt at han var fortvilet over at Nordea til enhver tid maste på innbetaling av avdrag på lånet som heftet på leiligheten. Klageren har av den grunn ifølge innklagede bedt ham kontakte Nordea for å fryse lånet inntil leiligheten ble solgt. I samtale med banken 27. mars 2006 redegjorde innklagede for at han hadde fått salgsoppdrag på leiligheten og at man antok at det ikke ville ta lang tid å selge den. Klageren ble ifølge innklagede glad da han mottok denne tilbakemeldingen. Som følge av denne henvendelsen tok Nordea flere ganger kontakt med innklagede for å høre hvordan salget gikk. Som følge av disse henvendelsene orienterte innklagede om at banken nå ikke kunne påregne at leiligheten ville bli solgt, da klageren ikke lenger ønsket å akseptere salg til verditakst. Dette er ifølge innklagede ikke i strid med eiendomsmeglerens taushetsplikt. Klageren har selv oppfordret innklagede til å ta kontakt med banken. Hans avmelding til banken var en naturlig oppfølging av den forventning som var skapt hos Nordea ved den første henvendelsen. Innklagede har ikke bedt Nordea foreta seg noe vis a vis klageren. At banken valgte å ta kontakt med klageren er ikke innklagedes ansvar.

Innklagede legger ned påstand om at han er berettiget til provisjon ved salget og at saksbehandleren frifinnes for påstand om brudd på taushetsplikten.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Saken gjelder uenighet om aksept på bud og hvorvidt megleren har krav på dekning av vederlag, samt påstand om brudd på meglerens taushetsplikt.

Det er enighet mellom partene om at klageren har gitt aksept til sin bank og at innklagede etter anmodning fra banken har ringt klageren på nytt. Klageren hevder at han ikke ga sin aksept i denne telefonsamtalen med innklagede, mens innklagede på sin side hevder at det ble gitt en aksept og at han innrettet seg etter den ved å ta kontakt med budgiveren. Budgiverens bud var gått ut og han fikk denne til å stå ved sitt bud, dog mot at overtakelsen ble innen tre uker. Innklagede viser til budjournal som støtte for sitt syn.

Der hvor det er påstand mot påstand som i denne saken, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens syn større vekt enn den andres. Saken blir derfor å avvise på dette punktet.

Når det gjelder påstand om brudd på meglerens taushetsplikt, kan Reklamasjonsnemnda ikke ut fra innklagedes forklaring se at han har forsømt seg her. Innklagede har tatt kontakt med banken etter oppfordring fra klageren, og banken har innrettet sine krav mot klageren i tråd med dette. Når klageren så har gitt beskjed om at han ikke vil selge likevel, har megleren en plikt til å gi informasjon om det. Klageren gis ikke medhold på dette punktet.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Saken avvises for så vidt gjelder spørsmålet om avtale er inngått.

Klageren gis ikke medhold for så vidt gjelder klagen over brudd på taushetsplikten.

Oslo, den 21. mars 2007

(sign.)

Kåre Mæland

Norges Eiendomsmeglerforbunds

Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant