Sak 2018157 – Tilbakehold

Klage nr 2018157

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 10. desember 2018. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Eiendomsmegler Dahl AS

Saken gjelder:               Tilbakeholdelse

Saksfremstilling:

I mai 2018 kjøpte klageren en bolig som innklagede formidlet. Før overtakelsen fikk klageren ved en tilfeldighet vite at det var en septiktank på eiendommen, i motsetning til hva selgeren hadde opplyst om i egenerklæringsskjemaet. Klageren holdt derfor tilbake kr 200 000 ved overtakelsen. Klageren anfører at dette var et ensidig tilbakehold, og at innklagede derfor opptrådte i strid med god meglerskikk da innklagede under prosessen med å fjerne septiktanken ikke etterkom klagerens anmodning om å utbetale deler av beløpet.

Innklagede erkjenner at en bestemmelse i overtakelsesprotokollen om kjøperens rådighet ved tilbakehold var uheldig utformet, men bestrider klagerens øvrige påstander.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Klageren har i korte trekk anført:  

Noen dager før overtakelse fikk klageren ved en tilfeldighet vite at det var en septiktank på eiendommen foran huset, i motsetning til hva selgeren hadde opplyst om. Klageren tok umiddelbart kontakt med megleren, og sak ble meldt til selgerens eierforsikringsselskap. Både før og under overtakelsen gjorde klageren det klart for megleren at hun ønsket å gjøre et ensidig tilbakehold. Megleren prøvde å få klageren med på et avtalt tilbakehold, men klageren sto på sitt. Til slutt ble tilbakeholdet ført inn i overtakelsesprotokollen. Kort tid etter ble tanken spylt og tømt, og gravearbeidet kom i gang. Det ble et stort hull, som på grunn av regnet vokste seg større og større, som et synkehull. Hullet er blitt så stort at klageren ikke lenger kan kjøre inn til boligen.

Etter hvert viste det seg at klageren hadde tilbakeholdt et større beløp enn nødvendig. Hun ba derfor megleren om å få utbetalt en del av det, og frigi kr 80 000 til selgeren. Megleren var uenig, og sa at han ikke kunne utbetale noe. Klageren forklarte da at det var snakk om et ensidig tilbakehold, og at megleren derfor måtte gjøre som hun sa. Det megleren ikke har opplyst om, er at det i overtakelsesprotokollen står at utbetaling av omtvistet beløp forutsetter skriftlig samtykke fra både selger og kjøper, eller rettskraftig dom. En slik bestemmelse er ikke lovlig. Klageren har vist til nemndas avgjørelse i RFE-2016-132.

En advokat fra kjøperens boligkjøperforsikringsselskap har vært i kontakt med megleren og fagansvarlig hos innklagede. Etter dette fikk klageren først beskjed om at innklagede skulle utbetale det omtvistede beløpet, men senere ombestemte de seg. Nå må gravingen stoppes, og det vil sannsynligvis påløpe kostnader for klageren.

Klageren krever erstatning for hva det koster å fullføre gravingen.

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren anfører at hun gjorde et ensidig tilbakehold. Både selgeren og innklagede bestrider dette, men kan ikke dokumentere at klageren aksepterte at det måtte være enighet mellom partene før omtvistet beløp kunne utbetales. Klageren og selgeren har begge hatt bistand fra advokat under prosessen.

Saken har vært behandlet hos selgerens eierforsikringsselskap, og klageren ble tilbudt
kr 55 000 som minnelig løsning. En forutsetning for tilbudet var at tilbakeholdt beløp ble frigitt til selgeren. Dette ble akseptert av klageren. Situasjonen klageren omtaler, hvor innklagede skiftet mening om utbetalingsspørsmålet, skjedde mens saken var under behandling hos selgerens eierforsikringsselskap, det vil si før partene ble enige om en minnelig løsning. Bakgrunnen for at innklagede endret mening, var fordi de hadde gjort nærmere undersøkelser, og fant ut at det var det riktige å gjøre. Senere varslet selgeren at han ville begjære arrest i det omtvistede beløpet. Klageren fikk beskjed om at innklagede så seg forpliktet til å avvente og se hva som skjedde med denne. Innklagede presiserer at saken mellom klageren og selgeren nå er løst.

Spørsmålet i saken er om innklagede opptrådte i strid med god meglerskikk overfor klageren ved å først nekte utbetaling av tilbakeholdt beløp, for deretter å akseptere at beløpet skulle utbetales til klageren dersom selgeren ikke fremsatte begjæring om arrest. Det erkjennes at bestemmelsen i overtakelsesprotokollen var misvisende, og at den var egnet til å skape uklarhet rundt forståelsen av kjøperens rådighet ved ensidig tilbakehold. I dag er protokollen endret og i tråd med retningslinjer fra Norges Eiendomsmeglerforbund.

Når det gjelder innklagedes håndtering av den konkrete saken, må det være i tråd med meglers omsorgsplikt å bruke noe tid på å avklare sakens faktum og utrede dens rettslige sider før endelig standpunkt tas. Innklagede hadde blant annet behov for å finne ut av om det forelå en avtale som begrenset klagerens råderett over det tilbakeholdte beløpet. Innklagede beklager likevel at de endret mening under prosessen.

Siden både sakens faktiske og rettslige sider var uklare, var det i tråd med god meglerskikk å gjøre nærmere undersøkelser før endelig standpunkt ble tatt. Innklagede rådførte seg med både Norges Eiendomsmeglerforbund og advokater fra sitt forsikringsselskap. Det var også i tråd med god meglerskikk å holde tilbake beløpet i påvente av en avklaring vedrørende selgerens varslede arrestbegjæring, jf. RFE-2016-132.

Klagen kan etter dette ikke føre frem.

Kommentarer er stengt.