Saksframstilling

Klagerne kjøpte borettslagsleilighet gjennom innklagede.

Klagerne hevder at budrunden ble gjennomført uten at deres interesser ble ivaretatt, slik at kjøpesummen ble betydelig høyere enn nødvendig.

Faglig leder for foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Innklagede har gjennomført budrunde uten å ivareta klagernes interesse. Dette er i strid med eiendomsmeglingsloven og etiske regler, samt vedtektene i det aktuelle borettslaget. Som følge av dette ble kjøpesummen minst kr 260000 høyere enn nødvendig, og dette tapet kreves dekket av innklagede.

Klagerne hevder at første gangs utlysning av leilighetene i det aktuelle borettslaget skal lyses ut med vilkåret «forbeholdt statsansatte». Dette fremgikk av internettannonse og notat til borettslaget vedrørende klausulen om statsansatte.

Den ene klageren er statsansatt, og meldte sin interesse til innklagede. Klageren fikk opplyst at den første budrunden var forbeholdt statsansatte. Det var imidlertid mulig for andre interessenter også å legge inn bud, men disse ville ikke få mulighet til å kjøpe leiligheten i første runde. Den første budrunden foregikk 8. august 2006. Leiligheten ble annonsert med prisantydning kr 2190000. Det var flere budgivere i denne prosessen, og klagernes høyeste bud var på kr 2600000. Klagerne var de siste statsansatte som bød mot slutten av budrunden. Den nest sistestatsansatte gav seg på kr 2520000. Selgeren aksepterte bud på kr 2650000, men det ble etter hvert klart at denne ikke var statsansatt. Resultatet var at borettslaget ikke kunne godkjenne kjøperen som ny eier.

Leiligheten ble derfor annonsert på nytt, noe klagerne oppdaget ved en tilfeldighet den 20. august. Prisantydning i denne andre runden var kr 2750000. Innklagede opplyste at alle kunne delta i budrunde nr 2, men at statsansatte hadde forkjøpsrett. Det ble videre opplyst at det høyeste budet i denne budrunden var på kr 2 750000 fra en ikke-statsansatt. Klagerne valgte å benytte forkjøpsretten, men fordi det var en annen statsansatt som også ønsket å gjøre forkjøpsretten gjeldende, ble det avholdt en lukket budrunde. Klagerne fikk til slutt tilslaget med kr 2780000.

Klagerne spurte innklagede hvorfor de ikke var blitt kontaktet da det ble klart at «kjøper» i budrunde nr 1 likevel ikke var statsansatt. Det ble opplyst at klagerne ikke ble kontaktet fordi innklagede trodde at klagerne ikke ville være interessert i å kjøpe til over kr 2600000. Klagerne hevder at andre statsansatte som deltok i første budrunde, deltok i budrunde nr 2 selv om prisantydning var langt over det beløpet som budrunde nr 1 endte på.

Selgeren bekreftet i samtale med klagerne den 18. september at de ville fått tilslaget på kr 2650000 dersom de hadde budt. Selgeren informerte om skepsisen rundt det å legge ut leiligheten på nytt med samme prisantydning som i første runde, altså kr 2190000.

Klageren hevder at innklagede gjennom sin handling eller mangel på handling, bidro til en uriktig høy pris på leiligheten. I første budrunde skulle innklagede ha forsikret seg om at alle budgiverne faktisk var statsansatte, eventuelt opplyst andre budgivere om hvem som ikke var statsansatte. Slik informasjon ville vært svært sentral for klagerne. Det er overveiende sannsynlig at klagernes siste bud ville vært enda lavere enn kr 2600000, fordi de øvrige statsansatte gav seg på kr 80000 under dette.

Budrunde nr 2 ble igangsatt uten at klagerne ble kontaktet. Det ville vært naturlig å kontakte klagerne ettersom de hadde nest høyeste bud i budrunde nr 1, i tillegg til at de oppfylte vilkåret om å være statsansatt. Budrunde nr 2 skulle derfor aldri vært satt i gang, og klagerne hevder at dette er i strid med borettslagets vedtekter. Klagerne fikk dessuten opplyst at prisantydningen i annen runde var langt høyere enn prisantydningen i første runde. Det er ikke overraskende at endelig kjøpesum ble langt høyere, fordi også ikke-statsansatte hadde muligheten til å få kjøpt leiligheten. Klagerne anfører at det er i strid med vedtektene å annonsere med en høyere prisantydning i annen runde enn i første runde. I henhold til borettslagets notat vedrørende statsansatt-klausulen, er det spesifisert i punkt 3 at man ved tredje gangs utlysning kan benytte prisantydning tilsvarende høyeste bud fra budrunde nr 2. Dette er ikke nevnt i punkt 2, hvilket må bety at det skal benyttes samme prisantydning ved annen gangs utlysning som i første runde. Klagerne stiller spørsmål hvorvidt innklagede har satt seg tilstrekkelig inn i gjeldende regelverk.

Innklagede har åpenbart tilsidesatt sin plikt til å ivareta kjøpers interesser. Klagerne hevder det ville vært svært sannsynlig at selgeren ville akseptert budet på kr 2600000, fordi dette var kr 400000 over verditaksten. Under enhver omstendighet burde klagerne blitt spurt om de var interessert i å kjøpe leiligheten for kr 2650000, fordi klagerne trakk seg fra budrunden i den tro at den konkurrerende budgiveren var villig til å strekke seg svært langt.

På denne bakgrunn anfører klagerne at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk. Klagerne mener å ha betalt kr 260000 for mye for leiligheten. Beløpet tilsvarer differansen mellom konkurrerende bud fra statsansatt i første budrunde (kr 2520000) og den endelige kjøpesummen på kr 2780000. På bakgrunn av ovennevnte krever klagerne erstattet dette tapet.

Innklagede anfører:

Partene er uenige om noen av de faktiske omstendigheter, og innklagede ønsker derfor å bemerke følgende:

 

I første budrunde den 7. august 2006 ble leiligheten utlyst med vilkåret «forbeholdt statsansatte». Det var budgiver A og budgiver B (klagerne) som hadde det høyeste og nest høyeste bud. Da budgiver A hevet sitt bud til kr 2650000, meddelte budgiver B innklagede at de ikke ønsket å gå høyere enn sitt siste bud på kr 2600000. Budgiver A skrev på sitt budskjema: «Jeg er statsansatt». Innklagede ba om ytterligere bekreftelse på dette, og budgiver A opplyste at hun hadde vært lærer i den videregående skole, men at hun nå var uføretrygdet. Hun mottok pensjon fra Statens Pensjonskasse, og var derved å anse som statsansatt. Budgiveren opplyste også at hun hadde vært i kontakt med både forretningsføreren og et styremedlem i borettslaget, og begge hadde uttalt at statspensjonister oppfylte vilkåret i henhold til borettslagets vedtekter.

Selgeren aksepterte den 8. august budet på kr 2650000 fra budgiver A. Innklagede kontaktet styreleder for å høre om videre prosedyre for å få en rask avklaring med hensyn til godkjennelse av kjøperen. Styreleder var på ferie, og ville ikke gi noen umiddelbar avklaring på godkjennelsen. Styrelederen ønsket dokumentasjonen skriftlig, og den ble derfor sendt til styrets e-postadresse. Både kjøper og innklagede purret på styret for å få en avklaring. Ettersom kjøperen var meget engstelig for ikke å få boligen, purret hun gjentatte ganger på styrelederen. Det ble sagt fra flere hold at styrets nestleder måtte kunne treffe en avgjørelse i denne saken, fordi styrelederen var utilgjengelig pga. ferie. Nestlederen ville imidlertid ikke fatte en slik beslutning. Innklagede fikk beskjed om at det ville bli en rask avklaring fra styrets side. Etter en tid fikk innklagede tilbakemelding om at saken var komplisert, og at det måtte avholdes et ekstraordinært styremøte i sakens anledning. Dette møtet ble avholdt 15. august. Dagen etter fikk innklagede beskjed om at budgiver A ikke ble godkjent som statsansatt.

Innklagede spurte styrelederen om videre prosedyre, og fikk beskjed om at reglene for avklaring ville bli oversendt fra forretningsføreren. I mellomtiden ville styrelederen at boligen skulle annonseres igjen, nå med høyeste bud som prisantydning.

Innklagede purret igjen på styreleder for å få vite hvor lenge boligen måtte ligge ute på markedet før mankunne avgjøre at runde to var gjennomført. Styrelederen var uklar, men antydet noen dager. Det ble opplyst at innklagede skulle få beskjed når regelverket fra forretningsføreren var mottatt. I følge styrelederen ville statsansatte kun ha forkjøpsrett i denne runden.

Den 18. august ble innklagede oppringt av en ny interessent (budgiver C), og vedkommende ønsket å by på boligen usett. Vedkommende var ikke statsansatt. Ettersom innklagede ennå ikke hadde fått noen avklaring fra styrelederen, fikk budgiver C anledning til å besiktige boligen. Dette resulterte i et bud på kr 2700000. Budgiver A var ikke interessert i å heve sitt bud. Innklagede var igjen i kontakt med styreleder for å undersøke hvor lenge dette budet måtte stå før det kunne aksepteres. Styrelederen orienterte om at det måtte stå til over helgen. På dette tidspunktet mottok innklagede notat vedrørende statsansatt-klausulen. Ansvarlig megler på saken, faglig leder i foretaket, budgiver C, samt selgeren gikk gjennom notatet. Man kom dessverre ikke frem til en entydig tolkning av reglene. Ut i fra et forsiktighetsprinsipp valgte innklagede å forholde seg til styreleders instrukser.

Budgiver D som hadde vært med å by i første runde, tok kontakt med innklagede 18. august. Denne ønsket en forklaring på hvorfor boligen nå lå for salg igjen. Budgiver D som var statsansatt, ønsket å melde sin interesse. Dette ble notert av innklagede.

Klagerne ringte innklagede 20. august, fordi de hadde oppdaget at boligen var til salgs igjen. De gav uttrykk for at de skulle ha blitt kontaktet da budgiver A ikke var blitt godkjent. De meddelte samtidig at de ønsket å benytte sin forkjøpsrett.

Den 21. august var det tre interessenter til boligen: Budgiver B (klagerne) og D som var statsansatte, samt budgiver C som ikke var statsansatt. Innklagede kontaktet styrelederen for opplysninger vedrørende den videre fremgangsmåte. Det ble opplyst at det måtte kjøres en intern budrunde mellom budgiver B og D. Dette ble gjort, og klagerne fikk tilslaget på kr 2780000. Klagerne ble godkjent som ny eier.

Klagerne hevder at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede har forholdt seg til opplysninger fra budgiver A, og det var ingen omstendigheter som tilsa at opplysningene burde betviles. Innklagede kan vanskelig se hvilke ytterligere undersøkelser man skulle foretatt. Det er ikke innklagedes oppgave å godkjenne eller ekskludere budgivere.

Klagerne anfører videre at de skulle blitt kontaktet av innklagede da det ble klart at budgiver A ikke ble godkjent av borettslagets styre. I den forbindelse hevder klagerne at det er i strid med vedtektene å igangsette budrunde nr 2 uten å ha varslet klagerne. Innklagede har opptrådt i tråd med de opplysningene som styrelederen til enhver tid gitt, herunder forståelsen av de aktuelle vedtektene. Innklagede skal ikke fastlegge innholdet i borettslagets vedtekter eller avgjøre hvordan disse skal håndheves. Dersom klagerne er av en slik oppfatning, bes dette presiseres og begrunnes. Det var for øvrig ikke innklagede som satte i gang en ny budrunde, men styrelederen som ga innklagede i oppdrag å annonsere boligen på nytt og med ny prisantydning.

Klagerne har foretatt en selvstendig tolkning av vedtektene, og denne kan ikke anses som mer riktig enn den tolkningen som borettslagets styreleder og selger har lagt til grunn. Innklagede skal riktignok være fagmann hva gjelder regelverk om for eksempel lovbestemt forkjøpsrett m.v., men kan ikke forutsettes å ha kompetanse til å tolke individuelt utformede vedtekter i et bestemt borettslag. I slike tilfeller vil det være vedkommende borettslag v/ styret som ved tvil må kunne avgjøre håndhevelsen av vedtektene.

Innklagede har forholdt seg til styreleders instrukser vedrørende vedtektene. Dette begrunnes i den uklarhet som fremkom underveis i salgsprosessen. Innklagede kan på denne bakgrunn ikke anses å ha opptrådt kritikkverdig.

Hva gjelder vurderingen av økonomisk tap og årsakssammenheng, finner innklagede ikke grunn til å gå inn på dette. Etter innklagedes syn tilligger ikke dette Reklamasjonsnemndas mandat. Det er også grunn til å stille spørsmål hvorvidt denne saken egner seg for behandling i Reklamasjonsnemnda, fordi vitneførsel vil være sentralt i saken. Innklagede mener saken bør avvises, subsidiært at klagen ikke kan føre frem.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne vil bemerke at det var inngått avtale om progressiv provisjon for innklagede. Innslagspunktet var satt til kr 2400000, slik at innklagede hadde en særlig interesse av å oppnå høyest mulig pris over dette. Det bemerkes at den progressive provisjonen var satt til 10 % av salgssum over innslagspunktet.

Klagerne anfører at innklagede er den profesjonelle part, og antas å besitte den beste kompetansen til å vurdere sakens forhold. Innklagede har brutt sin undersøkelsesplikt ved ikke å foreta grundigere undersøkelser om statsansatt-klausulen. Innklagede burde dessuten undersøkt hvorvidt budgiver A oppfylte vilkåret om å være statsansatt før og/eller under første budrunde. Det er krav om skriftlig bekreftelse fra arbeidsgiver ved melding om salg. Klagerne anfører at skriftlighetskravet ved tvil bør klareres før budrunden igangsettes. De øvrige budgiverne vil ha krav på opplysninger om eventuelle ikke-statsansatte budgivere, da dette åpenbart er av betydning.

Innklagede foretok seg intet for å kontrollere eller undersøke budgiver As egne opplysninger om at hun ville bli godtatt som ny eier. Omstendighetene til budgiver A tilsa at opplysningene burde vært undersøkt nærmere. Budgiver A opplyste å være uføretrygdet, hvilket åpenbart ikke er statsansatt. Heller ikke tidligere ansettelse i den videregående skole eller pensjon fra Statens Pensjonskasse gir klart uttrykk for at man oppfyller vilkårene i borettslagets vedtekter. Underveis i budrunden undersøkte ikke innklagede om disse forholdene var tilstrekkelig til å bli godkjent som ny eier.

Klagerne mener saken er egnet for behandling i Reklamasjonsnemnda, fordi hovedtemaet er innklagedes håndtering og utførelsen av oppdraget. For øvrig opprettholdes de tidligere anførsler.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke

Klagen gjelder påstand om at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Bakgrunnen er etter klagerens oppfatning at innklagede ikke har forstått vedtektene i det aktuelle borettslag.

Vedtektene for det aktuelle borettslag § 4 lyder slik:

«Andel med tilhørende borettsinnskudd kan bare overdras til personer ansatt i staten … .»

I notat fra styret i borettslaget av januar 2005 påpekes det at det har vært tvil om forståelsen av klausulen der det ikke forelå noe tilfredsstillende bud etter første gangs utlysing av leiligheten. Ifølge notatet har tomteeieren og borettslaget kommet frem til følgende prosedyre:

«1) Ved første utlysing skal leiligheten lyses ut med vilkåret «forbeholdt statsansatte».

2) Hvis ingen statsansatte da gir bud som selgeren er fornøyd med, kan leiligheten utlyses på nytt, nå med vilkåret «forkjøpsrett for statsansatte». Det betyr rimeligvis at også andre enn statsansatte kan komme medbud, men at en statsansatt kan tre inn i det høyeste budet og således går foran. Det er en forutsetning at vedkommende statsansatte har gitt bud på leiligheten. Hvis mer enn én statsansatt ønsker å gjøre forkjøpsrett gjeldende, må det arrangeres en lukket, tidsbegrenset budrunde for disse på toppen av den allerede oppnådde prisen.

3) Hvis ingen statsansatt melder sin interesse ved annen gangs utlysing, eller selgeren ikke finner høyeste bud godt nok, kan leiligheten lyses ut en tredje gang, denne gang med høyeste bud fra annen omgang som prisantydning. Fortsatt skal vilkåret «forkjøpsrett for statsansatte» stå i utlysingen og gjelde som under punkt 2. Hvis høyeste bud nå kommer fra en ikke-statsansatt, og det ikke er noen statsansatt som vil gjøre forkjøpsrett gjeldende, skal høystbydende kunne få tilslaget.»

Når det gjelder forståelsen av klausulen i vedtektenes § 4 om at overdragelse bare kan skje til personer som er «ansatt i staten», kan ikke Reklamasjonsnemnda se at innklagede kan kritiseres for å ha basert seg på at en uføretrygdet tidligere statsansatt oppfylte vilkårene. Det er imidlertid borettslagets styre som må være den nærmeste til å foreta en fortolkning av vedtektene og en eiendomsmegler må basere seg på det vedtak som borettslagets styre traff i saken om å godkjenne budgiver A.

Innklagedes opptreden i forbindelse med første utlysing kan etter Reklamasjonsnemndas oppfatning ikke kritiseres.

Det fremgår av retningslinjene punkt 2 (og 3) at det beror på selgerens vurdering om bud ved første (eller annen) gangs utlysing skal aksepteres. Ingen statsansatt har krav på å få sitt bud akseptert, uavhengig av prisen. Det er selgeren som suverent bestemmer om bud skal aksepteres eller avslås. Når klagerens bud ved første utlysing lå kr 50 000 lavere enn budet fra budgiver A, må eiendomsmegleren kunne basere seg på selgerens ønske om å legge eiendommen ut for salg på nytt uten at han skal være forpliktet til å kontakte klageren.

Senere utlysning og budgivning har skjedd i tråd med retningslinjene fra borettslaget. Reklamasjonsnemnda kan ikke se atinnklagede har opptrådt kritikkverdig.

At innklagede har en progressiv provisjon på 10 prosent over et innslagspunkt på kr 2400 000, er uten betydning i denne saken. En eiendomsmegler har rett til å arbeide for at selgeren skal oppnå høyest mulig pris for salgsobjektet, innenfor de rammer som lovgivningen ellers setter. En progressiv provisjon på 10 prosent over et innslagspunkt på kr 2400 000 gir i denne saken ikke grunnlag for å anta at innklagede har en uakseptabel egeninteresse i en høy pris.

Reklamasjonsnemnda gjør oppmerksom på at klagerne uansett legger uriktig beløp til grunn for et eventuelt erstatningskrav.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klagerne får ikke medhold.

Oslo, den 11. april/17. april 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Børre Voll Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant