Saksframstilling

Klageren solgte leilighet gjennom innklagede.

Klageren hevder at hun har oppnådd lavere salgspris pga. dårlig håndtering av oppdraget fra innklagedes side.

Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede sommeren 2006. Det ble avtalt å gjennomføre visninger den første helgen i august. Som følge av innklagedes forsinkelser, ble leiligheten imidlertid ikke lagt ut for salg den avtalte helgen. Klageren og innklagede avtalte at det derfor skulle gjennomføres visning helgen etter. Innklagede gav uttrykk for at det ikke var urealistisk å oppnå en pris på over kr 4 mill.

Til tross for avtale om ordinær visningsrunde, ble det avholdt visning for en enkelt interessent på bakgrunn av sterk pågang fra innklagede. Interessenten la inn bud på kr 3,8 mill. Klageren ønsket å avvente salg til etter fellesvisning var gjennomført. Leiligheten var et veldig populært salgsobjekt, og klageren kunne ikke se noen risiko forbundet med avslag av det innkomne budet. Innklagede var likevel svært insisterende på at klageren ville være tjent med å akseptere budet, eventuelt legge frem et motbud på kr 3,85 mill. Klageren opplevde at innklagede var mest opptatt av å sluttføre salget fremfor å ta vare på hennes interesser. Klageren følte seg presset av innklagede til å avgi motbudet, og budgiveren aksepterte klagerens motbud.

Det eruforståelig at innklagede sterkt anbefalte klageren å inngå avtale med denne kjøperen, fremfor å avvente en budrunde mellom flere interessenter. Det er på det rene at det er stor interesse for leiligheter i området, og klagerens leilighet var særlig attraktiv. Leiligheten ville med stor sannsynlighet ha oppnådd høyere pris dersom oppdraget hadde blitt gjennomført som avtalt. Innklagede har ikke begrunnet hvorfor dette rådet ble gitt klageren. En mindre attraktiv leilighet i naboblokken ble lagt ut med prisantydning kr 3,68 mill på samme tidspunkt. Den er lik klagerens leilighet, men er noe mindre og ligger i 1. etasje. Klageren har dessuten påkostet sin leilighet med ca kr 150000 mer. Naboleiligheten ble solgt for kr 3,8 mill samme dag som den ble lagt ut for salg.

Fordi klageren ble utsatt for press fra innklagede, ønsket klageren en rettslig avklaring av sin situasjon før hun medvirket til gjennomføring av salget. Overtakelsesdatoen ble dessuten avtalt uten klarering fra klageren. I tillegg til selve salget, var det flere sider ved innklagedes håndtering av oppdraget.

Markedsføringen av leiligheten var ikke tilstrekkelig god. Den ble annonsert med beliggenhet i Oslo, selv om den tilhører Bærum kommune. Annonsen ble dessuten lagt ut kort tid før salgsprosessen, og inneholdt en rekke feil som klageren måtte korrigere. Det er grunn til å tro at potensielle interessenter har gått glipp av annonsen som følge av dette. Innklagede utarbeidet heller ingen salgsoppgave før salgsprosessen ble iverksatt. Det eneste som ble utarbeidet, var en billedpresentasjon som først forelå etter at boligen var solgt.

For det annet ble klageren direkte fakturert for taksering av leiligheten i forbindelse med salget. Det var enighet ved inngåelse av oppdrag at innklagede skulle bære denne utgiften. Innklagede har imidlertid i ettertid gått tilbake på denne avtalen. Det må være innklagede som må bære bevisrisikoen ved denne uenigheten, fordi forholdet ikke er nærmere regulert i oppdragsskjemaet.

Det ble gjort flere feil ved oppgjøret: Kjøpesummen ble innbetalt to dager etter overtakelsesdato, det har blitt gjort fradrag for felleskostnader for hele september måned – til tross for at disse skulle deles mellom kjøper og selger, jfr. overtakelsesprotokollen, selgers lån bleikke slettet. Innklagede var heller ikke tilstede på visningen, noe som har bidratt til å skape uklarheter mellom klager og kjøper i ettertid.

Innklagede har ikke utvist tilstrekkelig omsorg i henhold til emgll. § 3-1. Innklagede skulle ikke rådet klageren til å selge før fellesvisning, og i alle fall ikke til den prisen. Innklagedes innsats og oppførsel har ikke vært i tråd med den standarden som må kunne forventes av en eiendomsmegler.

Klageren har med stor sannsynlighet lidd et tap på minst kr 200000 som følge av salg før ordinær visning. Klageren har hatt utgifter til juridisk bistand, måttet betale kjøpers juridisk bistand på kr 11578, faktura fra takstmann på kr 2881 og feilberegning av fellesutgifter på kr 1100. I tillegg påløper forsinkelsesrente pga. for sen innbetalt kjøpesum på til sammen kr 1950. Totalt utgjør klagerens tap og utgifter i overkant av kr 210000 eksklusive utgifter til egen advokat.

Klageren vurderer å forfølge erstatningskravet for domstolene. Etter klagers oppfatning foreligger det under enhver omstendighet grunnlag for krav om prisavslag, jfr. emgll. § 4-6. På grunnlag av tapets størrelse bør prisavslaget settes lik innklagedes vederlag, altså kr 80107.

Innklagede anfører:

Klagerens fremstilling av de faktiske forhold er ikke korrekt:

Innklagede var ikke skyld i forsinkelse av annonsering av boligen; dette var klageren selv skyld i. Klageren ønsket kun å annonsere på internett, fordi hun ønsket å spare penger. Annonse i Aftenposten ble derfor avventet, da hun ville måle responsen på internettannonsen. Innklagede opplyste gjentatte ganger at annonsering i Aftenposten er et viktig markedsføringsmiddel.Internettannonsen ble lagt ut 6 dager før første planlagte visning, noe som er normal praksis. Boligen ble annonsert både på Oslo Vest og Bærum slik at flere potensielle kjøpere fikk sett annonsen. Innklagede ringte klageren direkte da annonsen ble lagt ut, for å be henne om å lese korrektur. Endringer etter klagerens ønske ble foretatt straks.

Klageren vurderte å spare utgifter til annonsering i Aftenposten, da det ville medføre en risiko å annonsere uten garanti for å få solgt. Dette ble veid opp mot fordelen ved å selge før ordinær visning ble annonsert. Innklagede var ikke «mest opptatt av å sluttføre salget», slik klageren hevder. Innklagede foretrekker annonsering i Aftenposten, da dette gir foretaket markedsføring i enda ett medium. Innklagede tilbakeviser på det sterkeste at klageren ble presset til å gi et motbud og inngå avtale om salg før ordinær visning. Innklagede gav kun råd og veiledning, og klageren bestemte seg for å selge for å spare de ovennevnte kostnadene. Det var fullt og helt klagerens valg at hun bestemte seg for å selge på dette tidspunktet. Innklagede gav uttrykk for at budet på kr 3,8 mill ikke var dårlig, og at klageren kunne vurdere å gi et motbud.

Salgsoppgaven var til trykking hos ekstern leverandør, og følgelig ikke tilgjengelig ferdig innbundet. Kjøper og selger var klar over dette før den private visningen, og kjøperen fikk dessuten alle lovpålagte opplysninger i god tid før første bud ble inngitt. Det vises i den forbindelse til kjøpekontrakten punkt 13.

Påstanden om at det er stor interesse for leiligheter i området tilbakevises – det er normal interesse. Klagerens leilighet var ikke «særdeles attraktiv», den var litt over gjennomsnittet. Innklagede mener ikke at det var «stor grad av sannsynlighet» at leiligheten ville oppnå høyere salgssum ved å gjennomføre ordinære visningsrunder. Etter innklagedes oppfatning var det normal grad av sannsynlighet at dette kunne skje.

Det er ikke gitt at markedet ville reagere positivt på klagerens påkostninger av boligen. Trender og smak er varierende, og klagerens påkostninger var ikke nødvendigvis salgsfremmende. Innklagede informerte for øvrig klageren om salget av naboleiligheten, og dette ble formidlet før motbud ble gitt. At klagerenlikevel valgte å selge for kr 3850 000 tyder på at hun ikke kan ha vært så misfornøyd med prisen som hun gir uttrykk for. Innklagede kan ikke lastes for at klageren angrer på dette i ettertid.

Klageren ønsket overtakelse 1. september. Kjøperen ønsket egentlig en lenger overtakelse, men valgte å akseptere klagerens dato. Overtakelsen fant ikke sted før 15. september, fordi klageren valgte å ikke gjennomføre salget som avtalt.

Klageren stod selv for den private visningen, da dette var en visning utenom annonsert visningstid. Klageren ønsket dette selv, til tross for at innklagede opplyste at han ikke hadde mulighet til å være tilstede.

Innklagede har ikke utvist manglende omsorg overfor klageren. Tvert i mot mener innklagede å ha etterstrebet å få klageren til å forstå konsekvensene av sine valg. Dette vitner om god omsorg etter emgll. § 3-1. Klageren er selv årsak til utgifter til juridisk bistand. Det bemerkes at klagerens advokat gav det samme rådet som innklagede gav gratis, nemlig å gjennomføre den allerede inngåtte avtalen.

Innklagede lovet aldri å dekke utgifter til takstmann. Faktura blir sendt direkte til den som har rekvirert taksmannen, i dette tilfelle klageren. Vedkommende takstmann kan bekrefte dette.

Kjøpesummen var inne på innklagedes klientkonto den 15. september, samme dag som overtakelsen fant sted. Det er selgeren som skal kreve eventuell forsinkelsesrente fra kjøperen, jfr. kjøpekontrakten punkt 3 (3). Oppgjøret ble tatt innenfor fristen på tre dager, jfr. kjøpekontrakten punkt 3 (5). Oppgjøret ble utbetalt klageren 20. september, dvs. tre virkedager etter overtakelsestidspunktet. Innklagede avtalte med forretningsføreren i gården at eventuell innbetaling av fellesutgifter for september fra klageren skulle tilbakebetales henne. Pr. 20. september var det ikke registrert noen slik innbetaling, og fellesutgifter forseptember ble derfor trukket fra i oppgjøret, jfr. kjøpekontrakten punkt 4. Lånet ble innfridd 20. september, og långiver sendte sin obligasjon for sletting 17. oktober. Etter innklagedes erfaring tar dette normalt et par måneder, noe klageren har blitt orientert om.

Innklagede avviser samtlige av klagerens anførsler. Innklagede anbefalte klageren å søke juridisk bistand, fordi hun ikke forstod konsekvensene av sine handlinger. Innklagede forsøkte å ivareta både selgers og kjøpers interesse, og rådet dem begge til å ta kontakt med advokat. Til orientering mener ikke innklagede at kjøpesummen var noen ugunstig pris. At klageren valgte å spekulere i salgssum opp mot kostnader ved å gjennomføre planlagte visninger, må være klagerens vurdering og risiko.

Klageren kan ikke dokumentere noe økonomisk tap som følge av innklagede. Kjøper og selger ble enige om at klageren skulle dekke utgiftene til kjøpers advokat. Etter innklagedes oppfatning foreligger det ikke noe grunnlag for prisavslag etter emgll. § 4-6.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren imøtegår samtlige av anførslene til innklagede og dennes fremstilling av faktum.

Klageren fastholder sine anførsler, og bemerker at innklagede var å anse som oppdragsgiver (rekvirent) for takstmannen. Klageren mener at det ikke ble foretatt fullstendig oppgjør 20. september. Videre fremholder klageren at klageren – i henhold til overtakelsesprotokollen – skulle vært belastet forsinkelsesrente. Dette skulle motregnes mot beløpet som skulle dekke kjøperens advokatutgifter. Innklagede sørget ikke for at dette ble gjort.

Reklamasjonsnemnda vilbemerke

Klagen dreier seg om misnøye med meglers saksbehandling.

Klageren gjør i hovedsak gjeldende fire forhold som danner grunnlag for misnøye med innklagedes håndtering av oppdraget: Veiledning/press i forbindelse med bud/motbud før ordinær visning, dårlig markedsføring, uenighet om hvem som skal bære utgiftene til taksering og ulike feil i oppgjøret. I tillegg er det uenighet om innklagede har påtatt seg å «slette» eller «innfri» selgers lån som en del av oppgjøret.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er dokumentert at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk. Når det gjelder utgifter til takstmann, må klageren selv bære disse da takstmann er rekvirert på vegne av klageren.

Reklamasjonsnemndas konklusjon

Klageren gis ikke medhold i klagen.

Oslo, den 11. april 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant